Accueil > L'actualité immobilière à Toulouse > Acheter sa maison neuve : vers quel contrat se tourner ?

Acheter sa maison neuve : vers quel contrat se tourner ?

Elle a tout pour plaire ! Confortable, moderne, performante sur le plan énergétique... La maison neuve présente bon nombre d'avantages. Alors que la vente de maisons individuelles neuves a connu une baisse significative l'année dernière (diminution d'un tiers par rapport à 2023), les nouvelles mesures du PTZ pourrait bien changer la donne.

Parmi les options les plus courantes pour l’acquisition d’une maison neuve, on retrouve principalement la Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) et le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI). Chacun des contrats comporte certaines particularités sur lesquelles il est nécessaire de s'attarder un peu. Alors, vers quel contrat se tourner pour acheter la maison de vos rêves ? On fait le point.

Acheter sa maison en VEFA : une maison clé en main

©4pm production - Shutterstock

Une maison livrée en VEFA (Vente en l'État de Futur Achèvement) est une maison achetée sur plan, c'est-à-dire avant ou pendant sa construction. Vous signez un contrat avec un promoteur immobilier qui s'engage à vous livrer la maison une fois les travaux terminés, conformément aux plans et aux prestations convenus.

Comment fonctionne l'achat en VEFA ?

Avant de s'engager, il est essentiel de choisir un programme immobilier qui vous correspond, porté par un promoteur sérieux. L'emplacement, la réputation du promoteur, les caractéristiques de la maison et les prestations proposées sont autant de critères à vérifier avant de signer le contrat.

Signer un contrat de réservation

Lorsque vous avez trouvez la maison qui correspond à vos attentes, vous devez signer un contrat de réservation avec le promoteur. Ce document engage les deux parties et contient :

• Une description détaillée du logement (surface, nombre de pièces, plans, équipements...).
• Le prix de vente et les modalités de paiement.
• Un délai prévisionnel de livraison.
• Les garanties fournies par le promoteur.

Un dépôt de garantie est alors versé, et un délai de rétractation de 10 jours est accordé.

L'obtention du financement

Une fois le contrat de réservation signé, vous devez trouver un financement. Vous disposez généralement de 45 jours pour obtenir un accord de prêt auprès de votre banque.

En VEFA, le prêt immobilier est débloqué progressivement, en fonction de l'avancement des travaux.

La signature de l'acte de vente notarié

L'achat devient définitif avec la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire. Ce document confirme l'acquisition et transfère la propriété, bien que la maison ne soit pas encore construite.

Le notaire remet à l'acheteur :

• Le plan détaillé du logement
• Le règlement de copropriété, s'il y a plusieurs lots dans le programme.
• Les garanties du promoteur (garantie de parfait achèvement, décennale, biennale...).

Le début et le suivi des travaux

Une fois l'acte signé, le promoteur lance ou poursuit la construction du bien. Vous pouvez suivre l'avancement des travaux grâce aux documents de suivi et aux visites prévues.

• Réception d'un planning prévisionnel des travaux.
• Possibilité de visiter le chantier (selon l'avancée et l'accord du promoteur).
• Choix des finitions (dans certains cas, l'acheteur peut personnaliser son bien).

Attention, certaines modifications demandées après la signature peuvent entraîner des frais supplémentaires.

Le paiement échelonné selon l'avancée des travaux

En VEFA, le paiement du bien ne se fait pas en une seule fois. Il est échelonné en fonction de l'avancement des travaux, selon un calendrier défini par la loi.

Bon à savoir : chaque appel de fonds est soumis à une vérification du notaire et de la banque garantissant que les travaux avancent comme prévu.

La livraison et la remise des clés

Une fois la maison achevée, vous serez convoqué par le promoteur pour la réception du bien. Il s'agit d'une étape essentielle où il faut vérifier que le logement est conforme aux plans et aux prestations annoncées.

• Inspection du bien : vérifier les finitions, l'électricité, la plomberie, les équipements...
• Établissement d'un procès-verbal de livraison : noter les éventuelles malfaçons et réserves.
• Remise des clés : si aucun défaut majeur n'est constaté.

Bon à savoir : si des défauts sont identifiés, vous pouvez refuser la remise des clés ou émettre des réserves, que le promoteur doit corriger dans un délai fixé.

Avantages/Inconvénients

Avantages

✔️ Un achat clé en main : le bien est livré prêt à être habité, sans gestion de chantier.

✔️ Un cadre juridique sécurisé : plusieurs garanties protègent l’acheteur (garantie d’achèvement, garantie décennale, garantie biennale).

✔️ Frais de notaire réduits : environ 2 à 3 %, contre 7 à 8 % dans l’ancien.

✔️ Normes récentes et performances énergétiques optimisées : constructions conformes aux réglementations thermiques et environnementales (RE 2020).

✔️ Une personnalisation possible grâce aux TMA (Travaux Modificatifs Acquéreurs) : possibilité d’adapter certains éléments du logement (cloisons, prises électriques, choix des revêtements…) avant la construction, sous réserve de faisabilité technique et de validation par le promoteur.

Inconvénients

❌ Achat sur plan : difficile de se projeter avant la livraison, risque d’écart entre le rendu final et les attentes.

❌ Délai de construction : Plusieurs mois, voire années avant d’emménager.

❌ Paiement échelonné sans occupation immédiate : l’acquéreur commence à payer avant même d’habiter le bien, ce qui peut être contraignant s’il doit cumuler un loyer et un prêt immobilier.

Acheter sa maison en CCMI : une maison livrée sur-mesure

©Gearstd - Shutterstock

Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) est un contrat réglementé qui encadre et sécurise la construction d'une maison neuve. Il est obligatoire dès lors qu'un constructeur prend en charge la conception et la réalisation du projet sur un terrain appartenant au client. Ce contrat offre une protection renforcée aux particuliers et impose au constructeur des obligations légales précises.

Le CCMI peut être signé sous deux formes différentes, en fonction de l'implication dans la conception du projet.

CCMI avec fourniture de plans

Lorsque vous signez un CCMI avec fourniture de plans, vous confiez l'ensemble de votre projet à un constructeur, qui prend en charge les plans, le permis de construire, les travaux et la livraison de la maison clé en main.

Comment ça fonctionne ?

Deux possibilités s'offrent à l'acheteur :

1. Un modèle issu du catalogue du constructeur

• La plupart des constructeurs proposent des maisons standardisées, conçues pour optimiser les coûts et la rapidité d'exécution.
• Ces modèles peuvent parfois être personnalisés dans une certaine limite (choix des finitions, agrandissement de certaines pièces, ajout de certaines options...).

Une conception sur mesure selon les besoins du client

• Certains constructeurs offrent la possibilité de concevoir une maison personnalisée, adaptée aux envies du client et aux contraintes du terrain.
• Cette option offre plus de flexibilité mais reste plus encadrée que la construction avec un architecte.

Les étapes de la construction

Après la signature du contrat, voici les étapes du projet :

1. Étude et adaptation des plans en fonction du terrain et des souhaits du client.
2. Dépôt du permis de construire, géré par le constructeur.
3. Début des travaux, avec des appels de fonds à chaque étape de la construction.
4. Livraison de la maison dans les délais fixés, avec toutes les garanties obligatoires.

CCMI sans fourniture de plans

Le CCMI sans fourniture de plans est un contrat de construction qui permet à l'acheteur de concevoir les plans de sa maison avec un architecte ou un maître d'œuvre, avant de confier uniquement la construction au constructeur. Ce type de contrat offre une grande liberté architecturale, tout en bénéficiant des garanties et protections du CCMI. Voici les étapes du processus :

1. Conception des plans par un architecte ou un maître d'œuvre

• Le client fait appel à un professionnel indépendant pour concevoir des plans sur mesure, en fonction de ses besoins et des contraintes du terrain.
• Il peut choisir les matériaux, les techniques de construction et l'agencement intérieur sans être limité par un catalogue de modèles préétablis.

2. Signature du CCMI avec un constructeur

• Une fois les plans finalisés, le client signe un contrat avec un constructeur, qui prendra en charge uniquement la construction de la maison.
• Le constructeur doit suivre strictement les plans fournis et réaliser les travaux conformément au cahier des charges établi.

3. Déroulement du chantier et garanties légales

• Comme pour le CCMI avec fourniture de plans, les garanties de prix et de délais s'appliquent, ainsi que toutes les protections légales (garantie décennale, garantie de parfait achèvement, assurance dommages-ouvrage...).
• L'acheteur suit l'avancement du projet avec l'architecte et le constructeur, tout en conservant une certaine maîtrise sur les décisions techniques.

Avantages/Inconvénients

Avantages

✔️ Un choix libre du terrain : contrairement à la VEFA où le terrain est imposé par le promoteur, l’acheteur peut choisir son emplacement en fonction de ses critères (proximité des commodités, orientation, superficie…).

✔️ Un bien qui prend de la valeur : une maison individuelle construite via un CCMI bénéficie souvent d’une meilleure valorisation sur le marché immobilier que les logements en résidence collective.

✔️ Un suivi des travaux possible : l’acheteur peut visiter le chantier à différentes étapes pour s’assurer du respect des délais et de la qualité des matériaux utilisés.

✔️ Une maison entièrement personnalisable : l’acheteur a la liberté de choisir l’architecture, les matériaux, les équipements et les finitions pour une maison sur-mesure qui correspond parfaitement à ses besoins.

Inconvénients

❌ Un projet plus long et plus complexe : contrairement à la VEFA où tout est géré par le promoteur, l’acheteur doit trouver un terrain, gérer l’administratif et suivre le chantier.

❌ Frais de notaire plus élevés sur le terrain : environ 7 à 8 % du prix du terrain (contre 2 à 3 % en VEFA), ce qui augmente le coût d’acquisition initial.

❌ Obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage : une protection indispensable mais coûteuse (entre 3 000 et 5 000 €), à prévoir dans le budget global.

❌ Délais de construction variables et aléas possibles : même si le CCMI garantit des délais, les intempéries, pénuries de matériaux ou problèmes avec les sous-traitants peuvent ralentir le chantier.

Quelles sont les garanties de la VEFA et du CCMI ?

© WAYHOME studio - Shutterstock

L'achat d'une maison neuve est encadré par plusieurs garanties sécurisantes pour l'acheteur. Certaines sont communes pour les deux contrats, d'autres spécifiques à la VEFA et au CCMI. Voici lesquelles.

Les garanties communes à la VEFA et au CCMI

Garantie de parfait achèvement (1 an après la réception)

Cette garantie impose au promoteur (VEFA) ou au constructeur (CCMI) de réparer gratuitement tous les défauts et malfaçons signalés par l'acheteur pendant l'année suivant la livraison du bien. Elle couvre aussi bien les problèmes esthétiques (fissures, défauts de peinture, portes mal posées...) que les anomalies techniques (fuites, problèmes d'isolation).

Garantie biennale (2 ans après la réception)

Également appelée garantie de bon fonctionnement, elle protège pendant deux ans tous les équipements dissociables du bâti, comme les volets roulants, le chauffage, les robinetteries, les portes intérieures, les luminaires...

Garantie décennale (10 après la réception)

Cette garantie couvre les dommages compromettant la solidité du bâtiment ou le rendant inhabitable. Elle s'applique aux fondations, murs porteurs, toiture, charpente, étanchéité, et tout élément structurel majeur.

Assurance dommages-ouvrage

Cette assurance, obligatoire en VEFA comme en CCMI, permet de financer rapidement les réparations des dommages couverts par la garantie décennale, sans attendre une décision judiciaire.

Les garanties spécifiques à la VEFA

La garantie d'achèvement des travaux

La VEFA inclut une garantie financière d'achèvement (GFA), assurant que le promoteur mènera le chantier à son terme même en cas de faillite.

Garantie de conformité

À la livraison, le logement doit correspondre aux prestations et aux plans signés dans l'acte notarié. Vous avez la possibilité d'émettre des réserves en cas d'anomalie.

Garantie de vices apparents

Si vous constatez des défauts visibles lors de la remise des clés, vous pouvez exiger des corrections immédiates.

Garanties spécifiques au CCMI

Garantie de livraison à prix et délais convenus

C'est l'un des atouts du CCMI. Cette garantie assure que la maison sera livrée dans les délais prévus et au prix fixé dans le contrat. Si le constructeur ne respecte pas ces engagements, l'assurance prendra le relais pour financer l'achèvement des travaux.

Garantie de remboursement de l'acompte

Si le projet est annulé avant le début des travaux (par exemple, en cas de refus du permis de construire), vous serez remboursé des sommes versées.