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La Loi Pinel à Toulouse

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Le dispositif Pinel à Toulouse Métropole

La métropole toulousaine comprend une constellation de communes où il fait bon investir en loi Pinel. L’ensemble de l’agglomération bénéficie du dynamisme économique de cette capitale de région, à la fois chef-lieu de l’aéronautique français et 1ère ville étudiante de l’hexagone. La proportion de locataires, étudiants ou actifs, y est importante, et le taux de vacance locative y atteint des seuils extrêmement bas.

Toulouse et son territoire bénéficient également d’un climat clément et d’une douceur de vivre caractéristiques de l’Occitanie, ainsi que d’une excellente desserte en transports, qui permet de relier ses différents pôles économiques, culturels et politiques sans difficulté. L’organisation des espaces dans cette agglomération est faite selon une densité maîtrisée, qui permet par ailleurs de préserver de nombreux espaces de nature en ville et de ménager des respirations indispensables aux urbains pris dans le cœur bouillonnant de la cité. Les communes périphériques de Toulouse offrent un climat plus calme et forcément plus vert que la Ville-centre, et sont souvent privilégiées pour ces raisons-là par les investisseurs, les propriétaires et les locataires. Elles profitent aussi d’un dynamisme certain, et leur lien avec Toulouse, grandissant à mesure que la métropole se développe, leur assure une très bonne plus-value à la revente et un taux de vacance également faible.

Harry et Patricia souhaitent optimiser leur projet d’investissement locatif à grâce au dispositif Pinel. Pour en bénéficier, ils doivent impérativement faire une acquisition dans le parc immobilier neuf, et respecter le double plafond de 300.000€ par bien et de 5.500€ du mètre carré. Ils trouvent sans difficulté un T2 à Saint-Cyprien qui répond à ces conditions et leur permet de réaliser leur opération.

Les villes et secteurs où il faut investir

Ville d'importance Secteur Prix au m²
Toulouse Centre 3.440 €
Blagnac Nord-ouest 2.970 €
Tournefeuille Sud-ouest 2.860 €
L'union Nord-est 2.767 €
Balma Sud-est 3.204 €
Sources : Dossiers complets de l’INSEE + Google maps

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Le zonage Pinel à Toulouse Métropole

Depuis le 3 octobre 2023, l’ensemble de l’agglomération toulousaine fait partie de la zone A du dispositif Pinel. Exception faite de Castelnau-d’Estrétefonds, qui est en zone B2, car située à environ 30 km de Toulouse, toutes les villes de la Métropole hors Toulouse sont elles, situées en zone B1. Les communes situées à plus de 30 kilomètres de Toulouse environ sont classées en zone Pinel C, non éligible au dispositif Pinel.

Marie et Franck ont fait un investissement en loi Pinel dans un appartement neuf du centre-ville de Labège. Ils pourront louer leur logement à leur fils Olivier quand il prendra son indépendance l’an prochain tout en continuant à bénéficier de la réduction d’impôts offerte par le dispositif, puisque le gouvernement a maintenu la possibilité de location aux descendants et aux ascendants.
CENTRE
NORD-EST
NORD-OUEST
SUD-EST
SUD-OUEST

La Ville-Centre, Toulouse, concentre logiquement la majeure partie des activités économiques de l’agglomération, et reste son cœur symbolique, culturel et politique. La bien-nommée Ville rose jouit d’un patrimoine historique sans pareille, dont la richesse et la diversité continuent de faire vivre une identité à la fois tournée vers la tradition et résolument empreinte d’un esprit d’innovation qui en fait tout le dynamisme. Sa bonne santé économique ne fait pas l’ombre d’un doute, et une augmentation du nombre d’emplois de l’ordre de + 39.000 à + 54.000 y est prévue d’ici 2030. Pionnière et capitale de la défiscalisation immobilière, Toulouse sait conforter les investisseurs dans leurs projets, et leur donner les moyens de les réaliser. Les projets urbains de la ville pour les prochaines années sont ambitieux : la ville vient d’achever la rénovation de son centre historique (appuyant sa candidature au patrimoine mondial de l’UNESCO), et elle est engagée dans le développement de plusieurs nouveaux quartiers d’envergure en cœur de ville, notamment autour de Matabiau. De quoi offrir de solides perspectives de rentabilité locative.

Centre

Le Nord-est toulousain s’organise autour de plusieurs pôles économiques de taille moyenne, qui le font vivre sur un rythme soutenu et régulier. Le Marché d’intérêt national, au Nord de l’agglomération, concentre 150 concessionnaires, tous secteurs d'activité confondus, et représente un large bassin d’emploi. De même, la zone d’activités de Balma-Gramont, desservie par la ligne A du métro toulousain, accueille une multitude d’entreprises, qui s’étalent jusqu’à Montredon le long de la route de Lavaur. L’Union représente également une zone d’attractivité forte dans ce secteur, en matière d’emploi comme de logement. Au total, le Scot prévoit + 7 000 à + 40 000 nouveaux emplois sur la zone d’ici 2030. Ces différentes caractéristiques en font un territoire Pinel privilégié : son organisation harmonieuse et sa diversité d’activités ne permettent pas de craindre la vacance locative, et la grande qualité de son offre en logements neufs, appuyée par un ambitieux schéma de développement urbain, asseyent son attractivité auprès des investisseurs.

Nord-est

Le secteur Nord-ouest de Toulouse est un lieu de premier choix pour qui veut commencer à se constituer un patrimoine. Cette zone est fortement marquée par la présence de l’industrie aéronautique, concentrée autour du siège d’Airbus à Blagnac et de l’aéroport, mais également étalée sur de nombreuses usines et de nombreux bureaux du groupe sur tout le secteur. Les communes de ce secteur présentent une diversité de typologies et d’identités locales qui en font toute la richesse. Pour faire face à son dynamisme économique d’ampleur, le Scot toulousain prévoit que ce secteur accueille + 30 000 à + 35 000 nouveaux emplois entre 2008 et 2030, ce qui devrait contribuer à asseoir sa position privilégiée aux yeux des investisseurs en Pinel. En effet, le Nord-ouest toulousain présente une forte demande locative, et de bonnes perspectives de plus-values pour qui souhaite acheter un logement neuf avec la garantie d’en tirer tous les bénéfices économiques.

Nord-ouest

Le Sud-est de la Métropole est caractérisé par une concentration de pôles économiques. Labège – Innopole, avec les sites d’Entiore et de La Masquère, est le premier parc d’activités de l’agglomération. La zone comprend une forte implantation tertiaire, un réseau dense de PME/PMI performantes, de start-ups innovantes, et de services qualitatifs aux usagers. Le centre commercial de Saint-Orens renforce encore cette dynamique. À Montaudran, le quartier Toulouse Aerospace impulse une dynamique nouvelle à tout le secteur : à la fois lieu de vie, de travail, de culture et de loisirs, mais aussi, avec Innovation Campus, pôle d’activités et de recherche à la pointe de l’innovation dédié aux filières Aéronautique, Espace et Systèmes embarqués, ce nouveau quartier est directement connecté à Toulouse, et appelé à révolutionner l’activité économique ainsi que les formes urbaines sur cette portion du périurbain toulousain. Ce secteur Sud-est devrait accueillir + 12 000 à + 14 000 nouveaux emplois entre 2008 et 2030, selon les prévisions du Scot, mais il présente déjà tous les atouts pour un investissement Pinel de qualité. L’offre en immobilier neuf y est vaste et diversifiée, et propre à satisfaire la majeure partie des demandes de location, en augmentation continue.

Sud-est

Le Sud-ouest toulousain est structuré autour de plusieurs zones d’intérêt, qui ne cessent d’attirer de nouveaux habitants de l’agglomération, mais aussi de nouveaux arrivants dans la métropole. La ZI Thibaud se présente comme numéro 1 des Zones Industrielles et des Parcs d'Activités de Toulouse, et constitue un solide bassin d’emploi. Il est articulé au pôle économique de Muret, par ailleurs la plus grosse ville du secteur. La zone de l’aérodrome historique Francazal, à proximité de Portet-sur-Garonne, concentre aujourd’hui des activités d’aviation d’affaire, ainsi qu’une quinzaine de sociétés spécialisées dans les hautes technologies (robotique, maintenance aéronautique…). Le campus d’innovation de l’Oncopole, bâti sur l’après AZF, est un point focal régional, national et international où se concentrent métiers et disciplines indispensables à l’élaboration des meilleures thérapies : chercheurs, universitaires, soignants, industriels et autres acteurs du monde économique investis dans la lutte contre le cancer. Le sud-ouest toulousain, bénéficiant du dynamisme de ces différents pôles, connaît un essor continu, ce qui explique que le Scot de la Métropole y prévoit un gain d’emploi de l’ordre de + 18 000 à + 20 000 d’ici 2030. De nombreux programmes neufs éligibles au dispositif Pinel s’y construisent régulièrement, et les locataires y affluent avec régularité dans l’espoir de s’y implanter dans des conditions qualitatives.

Sud-ouest

Les plafonds Pinel à Toulouse Métropole illustration d'un sac de monnaie

Plafonds de ressources des locataires

Sur les communes de la couronne toulousaine, les ressources annuelles des locataires élus par les futurs propriétaires ne doivent pas dépasser les 34 115 € pour une personne seule, 45 558 € pour un couple, et 54 785 € pour un foyer avec enfant, monoparental ou non. Le plafond monte à 66 139 € annuels pour un ménage avec deux enfants, à 77 805 € pour un foyer avec trois enfants à charge, et à 87 865 € avec quatre enfants à charge. La majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième est de 9 782 €.

« Ces conditions tenant aux plafonds de loyer et de ressources des locataires doivent être respectées quelle que soit la qualité du locataire, y compris s'il s'agit d'un ascendant ou descendant du contribuable. »
Bulletin officiel des finances publiques BOI-IR-RICI-360-20-30-20180628 - Réductions d’impôt sur le revenu en faveur de l’investissement locatif intermédiaire - Dispositifs « Duflot » et « Pinel » - Conditions d’application - Plafonds de loyer et de ressources des locataires

Plafonds de loyers praticables

Toulouse intra-muros

Sur Toulouse intra-muros, désormais classée en zone A, les ressources annuelles des locataires sélectionnés par les futurs propriétaires sont soumises à de nouveaux plafonds. Pour l'année 2023, ces plafonds sont fixés à 41 855 € pour une personne seule, 58 831 € pour un couple, et 75 194 € pour un foyer avec un enfant, qu'il soit monoparental ou non. Le plafond s'élève à 90 070 € annuels pour un ménage avec deux enfants, à 106 627 € pour un foyer avec trois enfants à charge, et à 119 987 € avec quatre enfants à charge. La majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième est de 13 369 €.

Les communes de la métropole toulousaine

À Toulouse, en zone A donc, le loyer mensuel maximal applicable au mètre carré selon le dispositif Pinel est donc de 13.56€/m² hors charges.

Dans les communes de sa périphérie, qui sont en grande partie en zone B1, le loyer mensuel maximal applicable au mètre carré fixé par la loi Pinel est de 10.93€/m² hors charges.

Pour calculer un loyer en loi Pinel, on considère la surface utile du logement, qui comprend sa surface habitable à laquelle s’ajoute la moitié de la surface des annexes (balcon, terrasse, cave, cellier…).

Le plafonnement des surfaces annexes s'élève à 8m², et les parkings ne sont pas considérés comme tels.

Les plafonds de loyer mensuel, par mètre carré, charges non comprises, sont fixés, pour les baux conclus en 2023, à 18,25€/m² en zone A bis, 13.56€/m² dans le reste de la zone A, 10.93€/m² en zone B1 et 9.5€/m² en zone B2 et en zone C.
Ces plafonds sont révisés au 1er janvier de chaque année selon les modalités prévues au premier alinéa du a de l'article 2 duodecies.
I. – 1. de l’article 2 terdecies D du Code général des impôts Annexe 3, Modifié par Décret n°2018-500 du 20 juin 2018 - art. 4

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LES CONDITIONS du dispositif Pinel

Le dispositif d’incitation fiscale Pinel consiste en une aide au financement d’un projet locatif dans l’immobilier neuf, via une réduction d’impôts proportionnelle à la durée de mise en location.

Depuis qu’Agnès a été augmentée, son mari Philippe et elle payent beaucoup d’impôts sur le revenu. Grâce au dispositif de défiscalisation Pinel, ils peuvent effacer cet impôt pendant 12 ans. Pour ce faire, ils réalisent un investissement locatif dans un logement neuf. En s’engageant à le louer selon les conditions Pinel pour une durée de 12 ans, ils récupèrent 14% du prix de l'appartement neuf sous forme d'économie d'impôt.

Cet outil fiscal invite les clients potentiels à se rapprocher des promoteurs, aujourd’hui les premiers acteurs de la construction. L’agence immobilière Programme Neuf Toulouse est spécialisée dans cette mise en relation, de la recherche d’annonces à la commercialisation puis à la gestion locative pour les propriétaires qui choisissent de déléguer le volet locatif de leur patrimoine, ainsi que toutes les questions afférentes à sa gestion (frais connexes, charges de copropriété…).

Le dispositif d’investissement locatif "Pinel" est prorogé jusqu’au 31 décembre 2022, puis réduit progressivement en 2023 et 2024.

Pour mémoire, ce dispositif d’aide à l’investissement locatif intermédiaire vise les opérations réalisées jusqu’au 31 décembre 2024 permettant en 2023 une réduction d’impôt de 10.5 %, 15 % ou 17.5 % en fonction de la durée d’engagement locatif (6, 9 ou 12 ans).

Ainsi, pour les logements neufs acquis ou construits en France métropolitaine, les taux de réduction passent :

  • pour un engagement de location de six ans, à 10,5 % en 2023 et à 9 % en 2024 ;
  • pour un engagement de location de neuf ans, à 15 % en 2023 et à 12 % en 2024.
(LF 2021 : art. 168 et 169 / CGI : art. 199 novovicies)

Les contribuables intéressés par ce dispositif et par les programmes neufs qui y sont éligibles en vente sur plan devront veiller à ce que leur projet satisfasse plusieurs conditions.

Catherine et Gérard cherchent des locataires pour leur T3 neuf aux Minimes. Ils ont reçu la candidature d’un jeune couple avec un enfant, qui leur semble tout à fait convenir. Puisque les revenus de la famille n’excèdent pas les 75 194€ annuels, ils peuvent effectivement leur louer le logement dans le cadre du dispositif Pinel.
  1. Ils ne pourront pas réaliser plus de 2 acquisitions par an et par foyer fiscal, dans la double limite de 300.000€ par bien et de 5.500€ du mètre carré.
  2. Ils seront tenus de louer leur bien dans les 12 mois suivant sa livraison, et de le relouer dans les mêmes délais en cas de vacance locative.
  3. Ils devront choisir des locataires qui satisfassent certaines conditions de ressources, variables en fonction de la zone de localisation du bien.

LES AVANTAGES du dispositif Pinel

En s’engageant à mettre leur bien en location en résidence principale pour une durée minimale de 6 ans, prolongeable à 9 ou 12 ans avec pour résultante une hausse de la déduction fiscale, les investisseurs Pinel bénéficient :

  • d’une réduction d'impôt sur le revenu de 9 du montant de l'investissement pour 6 ans de mise en location
  • d’une réduction d'impôt sur le revenu de 12% du montant de l'investissement pour 9 ans de mise en location
  • d’une réduction d'impôt sur le revenu de 14% du montant de l'investissement pour 12 ans de mise en location
« À l'issue de la période couverte par l'engagement de location mentionnée au I, lorsque le logement reste loué par période triennale dans les conditions prévues au III, le contribuable peut continuer à bénéficier de la réduction d'impôt prévue au présent article, à la condition de proroger son engagement initial pour au plus :
1° Trois années supplémentaires, renouvelables une fois, si l'engagement de location mentionné au I était d'une durée de six ans. Dans ce cas, la réduction d'impôt est égale à 6 % du prix de revient du logement, mentionné au A du V, pour la première période triennale et à 3 % pour la seconde période triennale ;
2° Trois années supplémentaires, si l'engagement de location mentionné au I était d'une durée de neuf ans. Dans ce cas, la réduction d'impôt est égale à 3 % du prix de revient du logement, mentionné au A du V, pour cette période triennale. »
Article 199 novovicies du Code général des impôts, VII bis. – A.

De plus, ils sont assurés d’investir dans un logement neuf ou en état d’achèvement (VEFA), qui respecte la RT 2012 ou la RE 2020 (en fonction de la date de délivrance du permis de construire) ou sont labellisés BBC 2005 (bâtiment basse consommation).

En achetant dans le neuf, les acquéreurs se garantissent aussi des frais de notaire réduits. En effet, alors que dans l’ancien, les frais de notaire représentent 8% du prix de vente d’un logement, ces frais se trouvent ramenés à 3%, voire 2% sur le marché du neuf.

Enfin, acheter un logement neuf en dispositif Pinel exonère de taxe foncière (tout ou partie) pour une durée de deux ans dans un grand nombre de communes..

Solange et Kelly ont investi dans un T2 neuf à Barrière de Paris l’an dernier. Grâce au dispositif Pinel, et parce qu’elles ont choisi de mettre leur appartement en location pendant 12 ans, elles économisent 14% du montant total de leur investissement. Puisque leur achat s’est élevé à 195.000€, cela revient à 2.275€ de réduction d’impôt par an pendant les 12 ans.

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