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Programme prix maîtrisé

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Le dispositif d’accession à prix maîtrisé a été mis en place par le gouvernement pour répondre à la demande de logement de plus en plus forte en zones tendues, qui a pour effet de faire gonfler les prix, et par là même d’éloigner une grande partie des ménages de l’accession à la propriété.

À Toulouse, les négociations entre les promoteurs et la métropole ont permis d’arriver à des prix-plafond de 3000€/m². Par comparaison, les prix du marché sont aux alentours de 3.680€/m². L’accession à prix maîtrisé permet donc de réaliser une acquisition dans le neuf en bénéficiant d’une réduction de presque 20%. Toulouse garantit ainsi aux acquéreurs l’accès à une offre vraiment compétitive.

Dans les conditions prévues à l'article 38 de la Constitution, le Gouvernement est autorisé à prendre par voie d'ordonnances toute mesure de nature législative propre à (…) favoriser (…) le développement des logements à prix maîtrisé caractérisés soit par un niveau de loyers intermédiaire entre ceux du parc social et ceux du reste du parc privé, soit par un prix d'acquisition inférieur à celui du marché […]
Article 1 de la Loi n° 2013-569 du 1er juillet 2013, version consolidée au 18 mars 2019

Pour être éligible à l’accession à prix maîtrisé, il faut satisfaire plusieurs conditions. Les acquéreurs intéressés par ce dispositif pourront ainsi y prétendre :

  • s’ils sont primo-accédants, c’est-à-dire s’ils n’ont pas été propriétaires durant les deux années précédant l’acquisition
  • s’ils comptent habiter le logement au titre de leur résidence principale
  • s’ils se trouvent en-dessous de certains plafonds de ressources
  • si leur demande porte sur un logement éligible au dispositif d’accession à prix maîtrisé : un logement neuf ou en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), qui répond aux dernières normes énergétiques, et dont le prix au mètre carré respecte les plafonds en vigueur
Fabien et Tatiana ont un projet immobilier dans la périphérie toulousaine. Ils souhaitent devenir propriétaire de leur logement, et ont repéré une maison à Fonsorbes. Puisqu’ils sont parents de deux enfants, le plafond de ressources qu’ils doivent respecter pour bénéficier de l’accession à prix maîtrisé est de 60.000€.
Un couple et sa petite fille dans l'entrée de sa nouvelle maison, un jour heureux et ensoleillé

L’ACCESSION À PRIX MAÎTRISÉ
à Toulouse

Les plafonds de ressources pour l’accession maîtrisée à Toulouse métropole sont fixés relativement au zonage PTZ, qui sert de zonage de référence. Les principales communes de l’agglomération toulousaine sont inscrites en zone B1 des dispositifs PTZ, Pinel, et accession à prix maîtrisé.

Par conséquent, les acquéreurs intéressés par les programmes neufs à prix maîtrisé à Toulouse devront vérifier leur éligibilité en fonction des plafonds de ressources suivants :

Ressources maximales en fonction du nombre d'occupants
Nombre de personnes destinées à occuper le logementToulouse et son agglomération - Zone B1
1 30.000 €
2 42.000€
3 51.000€
4 60.000€
5 69.000€
6 78.000€
7 87.000€
8 et plus 96.000€
Ressources maximales = revenu fiscal de référence à N-2 de l’emprunteur + revenus fiscaux à N-2 des autres personnes destinées à occuper le logement qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal

Où se renseigner sur l’accession à prix maîtrisé à Toulouse ?

L’ANIL, l’agence nationale d’information sur le logement, possède une antenne par département. À Toulouse, l’ADIL,l’Agence départementale d'information sur le logement, est installée au 4 rue Furgole, en centre-ville (métro Carmes ou Palais de Justice).

Les services de l’ADIL31 sont aussi joignables par téléphone (au 05 61 22 46 22) et en ligne, sur leur site Internet ou via leur mail (info@adil31.org).

La descente de la halle aux poissons qui mène à la Garonnette, dans le quartier Esquirol

Comparatif entre un achat dans le neuf aux prix du marché et un achat dans le neuf en accession à prix maîtrisé

Typologie du logement Montant de l’opération aux prix du marché neuf Montant de l’opération en accession à prix maîtrisé
T1 ou studio (~30m²) 130.000€ 90.000€
T2 (~46m²) 175.000€ 138.000€
T3 (~60m²) 230.000€ 180.000€
T4 (~73m²) 320.000€ 219.000€
T5 (~88m²) 430.000€ 264.000€
Les prix des logements indiqués sont les prix moyens sur le marché du neuf au 25/03/2019.
La taille indicative des logements correspond aux normes minimales d'habitabilité fixées par la réglementation publiée dans le Code de la construction et de l'habitation (la surface et les volumes habitables d'un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant).

PRIX MAÎTRISÉ ET ÉLIGIBILITÉ AU PTZ
Prêt à taux zéro

De fait, tous les ménages éligibles aux programmes à prix maîtrisé sont également éligibles au PTZ, ou Prêt à Taux Zéro, et inversement (puisque les plafonds de revenus sont les mêmes). De plus, les deux dispositifs sont cumulables, et c’est pris conjointement qu’ils sont les plus intéressants pour les prétendants à la propriété aux ressources limitées.

Le PTZ est un prêt immobilier sans intérêts, et sans frais de dossier.

Les intérêts de ce prêt sont en fait pris en charge par l'État. Le PTZ ne peut pas financer l’intégralité d’une opération d’acquisition immobilière, mais il peut permettre de financer l’achat d’un logement neuf jusqu’à 40% du montant total de l’opération.

Cliquez ici pour en savoir plus sur le fonctionnement du PTZ à Toulouse

Sylvia et Catherine souhaitent devenir propriétaires à Saint-Orens-de-Gameville depuis plusieurs années. Depuis qu’elles ont appris l’existence de ces prix-plafond à 3000€/m² proposés par la Métropole et les promoteurs toulousains pour permettre l’accession à prix maîtrisé, elles ont repris leurs recherche et ont finalement trouvé un T2 à 127.000€ dans le secteur qui les intéressait. Grâce aux avantages cumulés du PTZ et de l’accession à prix maîtrisé, elles vont pouvoir réaliser leur achat et commencer à se constituer un patrimoine au lieu de gaspiller leur apport en loyers.

PRIX MAÎTRISÉ ET ÉLIGIBILITÉ AU PAT
Pass accession toulousain

L’éligibilité au PTZ et à l’accession à prix maîtrisé ouvre également éligibilité au PAT, le Pass Accession Toulousain, un dispositif mis en place par Toulouse métropole pour soutenir encore un peu mieux les ménages dans leur démarche d’acquisition d’un logement neuf.

Il s’agit aussi d’un prêt sans intérêts, qui s’élève à 10 000 € pour une acquisition dans le parc neuf dans les limites des quartiers prioritaires, limites inscrites dans le Contrat de Ville, et 6 000€ pour les autres acquisitions.

Cette aide municipale complémentaire au PTZ et à l’accession maîtrisée est d’ailleurs cumulable avec les deux autres dispositifs.

Cliquez ici pour en savoir plus sur le fonctionnement du PAT à Toulouse

Un couple et sa petite fille devant sa nouvelle maison dont il vient d'obtenir les clés

LES AVANTAGES
De l’accession à prix maîtrisé

Ces aides présentent un intérêt pour soutenir les principes de mixité, de solidarité et de diversité retenus par les acteurs du logement comme des priorités pour Toulouse métropole. Elles ouvrent l’accession à des logements moins onéreux que l’offre générale sur le marché local, et offrent la possibilité d’un financement du projet immobilier par des prêts gratuits remboursables sur de longues périodes.

Le but est également que les familles toulousaines, installées ou nouvelles arrivantes, puissent se loger durablement dans des logements de qualité aux dernières normes énergétiques, et commencer à se constituer un patrimoine.

À eux deux, Éléonore et Amine gagnent moins de 42.000€ par an. Ils sont donc éligibles aux programmes en accession à prix maîtrisé, et vont pouvoir réaliser leur rêve de propriété en acquérant le studio qu’ils ont repéré à Barrière de Paris.

LES CONDITIONS
De l’accession à prix maîtrisé

Les programmes d’accession à prix maîtrisé engagent certaines contreparties pour les acquéreurs. En effet, pour s’assurer que le dispositif ne soit pas utilisé à des fins spéculatives, l'acquéreur d’un logement neuf en accession à prix maîtrisé s'oblige à affecter le bien acquis à usage de sa résidence principale pendant une durée minimale de 7 ans. Cette période obligatoire s’entend à compter de la date d'achèvement des travaux, ou de la date de l'acte authentique de vente si celle-ci est postérieure.

Cela signifie que pendant cette période les propriétaires bénéficiant de ce dispositif ont interdiction :

  • de louer leur bien ou de l’affecter à usage de résidence secondaire
  • d’utiliser leur bien pour une activité professionnelle ou commerciale
  • d’aliéner leur bien par vente, échange, ou apport en société

Il existe toutefois des « cas de force majeure » où l’on considère que l’acquéreur ne peut pas maintenir l’affectation exigée du logement. Dans ces cas précis, il pourra donc l'aliéner sans plafonnement du prix de vente. Pour être admise comme relevant d’un « cas de force majeure », cette impossibilité de maintien de l’usage d’habitation principale doit être due à :

  • un divorce, un décès, ou une dissolution d'un pacte civil de solidarité (si toutefois le contrat de PACS ou de mariage a été conclu avant la signature du contrat de réservation ou de l'avant contrat)
  • une situation d’invalidité ou incapacité (attestée par une carte d’invalidité ou par une attestation d’allocataire de l’AAH ou de l’AEEH)
  • la naissance ou l’adoption d'un enfant
  • une situation de chômage prolongé (d'une durée supérieure à un an et attestée par l'inscription sur la liste des demandeurs d'emploi)
  • une mutation ayant pour impact de placer le logement financé à plus de 50 kilomètres du nouveau lieu de travail

Exception spécifique à l'interdiction d'aliéner

En plus de ces dernières exceptions mentionnées, il existe une exception spécifique à l’interdiction d’aliéner, qui autorise l’acquéreur à aliéner librement son bien dans les 7 premières années où il a été acquis, dans la mesure où il remplit les conditions cumulatives suivantes :

  • le prix de vente n’est pas supérieur au prix d'acquisition initial indexé
  • l’aliénation se fait également au profit d'un accédant à la propriété aidée
  • le nouvel acquéreur conserve l'affectation du bien acquis à usage de résidence principale et s'interdit d'aliéner le bien jusqu'à expiration de la période initiale de 7 ans
Julie, Victor et leurs trois enfants cherchent une nouvelle maison à Castelginest, plus grande et mieux isolée, où chacun pourrait avoir sa place. Comme ils ont des revenus annuels inférieurs à 69.000€, Julie et Victor peuvent prétendre à l’accession à prix maîtrisé et profiter de l’opportunité de devenir propriétaires d’une maison neuve à 270.000€.
S’ils ont besoin de revendre dans les 7 ans qui viennent, ils pourront tout à fait le faire à condition que leurs acquéreurs répondent aux mêmes critères et aux mêmes engagements qu’eux lors de l’achat.
Vue sur l'Hôtel-Dieu Saint-Jacques depuis les quais de la Daurade

Le PSLA
Prêt social de location-accession

Le PSLA, ou prêt social location-accession, est un autre dispositif d'accession à la propriété, davantage tourné vers l’accession sociale. Le dispositif s’adresse . Les logements éligibles sont ceux qui disposent d’un agrément délivré par l'Etat.

Mis en place en 2004, le dispositif connaît un regain d’intérêt ces derniers temps, d’autant quela législation portant sur le logement social a récemment subit des évolutions qui n’y facilitent pas l’accès. Le PSLA vient pour ainsi dire servir de nouveau levier social à l’accession à la propriété des ménages modestes, et s’inscrit dans la volonté affichée du gouvernement de soutenir des politiques de logement ciblées sur les ménages modestes en zones tendues, les principales « victimes » de la métropolisation et de la tension du marché immobilier.

Sur les 64% de locataires que compte la métropole toulousaine, tous ceux qui n’ont pas été propriétaires sur les deux dernières années et qui perçoivent des revenus inférieurs aux plafonds du PSLA en zone B1 peuvent prétendre à l’acquisition de leur logement en Location-Accession, si celui-ci dispose d’un agrément délivré par l’État.

Le PSLA, c’est quoi ?

Le principe de la Location-Accession est de proposer une sorte de « période d’essai » à l’achat du bien immobilier, qui permet d’une part de « tester » sa capacité sur le long terme à rembourser un prêt, tout en commençant à capitaliser dans une épargne destinée à servir d’apport personnel à l’achat.

Le PSLA permet donc aux ménages aux ressources modestes d’acquérir le logement qu’ils occupent en location, sans être tenus de disposer d’un apport personnel.

La Location-Accession se déroule en deux temps :

  1. Phase locative
    Dans un premier temps,, le ménage occupe son logement en qualité de « locataire-accédant ».
    Cela signifie que dès l’entrée dans les lieux, il est responsable de l’entretien de son logement et, dans le cas où il a contracté son PSLA au sein d’une copropriété, il a la qualité de propriétaire (il participe donc aux délibérations de la copropriété).
    Pendant cette phase, les locataires-accédants versent une redevance qui se compose d’une indemnité d’occupation (qui correspond à un loyer plafonné), et d’une « part acquisitive » qui est conservée par le propriétaire sous la forme d’une épargne qui servira d’apport pour l’achat.
  2. Phase d’accession
    Lorsqu’il s’estime prêt à acheter son logement, le ménage locataire-accédant peut alors procéder à la « levée d’option d’achat » qu’il possède sur son logement. Les termes de cette option d’achat ont été préalablement définis dans le contrat de PSLA avant l’entrée dans les lieux (le prix d’achat final se trouvant minoré de 1% par année de location).
    L’épargne constituée tout au long de la phase locative joue alors comme apport pour l’achat (ou elle est restituée à l’acquéreur s’il décide finalement de ne pas acheter).
    Cette phase d’accession peut débuter à partir de la première date anniversaire du contrat.

Les avantages fiscaux du PSLA

Le PSLA comporte un certain nombre d’avantages, dont :

  • l’éligibilité cumulative au Prêt à taux zéro (PTZ)
  • une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pour les 15 premières années
  • la réduction de la TVA à 5,5%
  • des frais de notaire réduits

Les aides au logement sont maintenues pendant l’accession

Les locataires-accédants qui bénéficient des aides au logement (APL, ALS ou ALF) peuvent continuer à percevoir leur allocation dans le cadre d’une Location-Accession, durant la première phase locative mais également durant la phase d’accession.

Chloé a choisi de devenir locataire-accédante de son studio neuf à Saint-Simon il y a bientôt 3 ans. Aujourd’hui, elle désire lever son option d’achat et commencer à devenir propriétaire de son logement. Grâce à la part acquisitive qu’elle a cumulée pendant ces trois années de phase locative, elle dispose d’un apport significatif pour l’acquisition.
Le dispositif de PSLA étant fait de telle sorte qu’il ne puisse pas y avoir de saut de charges, Chloé commence à payer ses mensualités d’accession sans ressentir de perte de pouvoir d’achat, le montant de ses mensualité étant équivalent à la dernière redevance dont elle s’est acquittée durant la phase locative.

Le remboursement du PSLA est plafonné

Pour limiter la charge financière pesant sur le ménage accédant, le montant des mensualités de remboursement du PSLA est encadré et plafonné. Le principe est le suivant : le montant des mensualités d’accession ne doit pas dépasser celui de la dernière redevance acquittée durant la phase de location, afin que le locataire devenu propriétaire-emprunteur ne subisse pas de saut de charge.

Les autres garanties du PSLA

Le locataire-accédant bénéficie de 3 garanties quand il lève l’option d’achat sur son logement :

  • une assurance-revente, c’est-à-dire une protection contre la décote de son bien pendant 10 ans,
  • une garantie de rachat, permettant le rachat de son logement sous conditions, à un prix connu d’avance, pendant 15 ans,
  • une garantie de relogement dans le parc locatif social pendant 15 ans.

Les logements éligibles au PSLA

L’éligibilité des logements au PSLA est conditionnée à leur obtention d’un agrément délivré par l’Etat, représenté par son Préfet de région.

Un couple et sa petite fille de dos, devant sa nouvelle maison dans la campagne toulousaine

Le PSLA
Pour qui ?

Les critères exhaustifs d’éligibilité au contrat de Location-Accession sont les suivants :

  • affecter son logement à usage de résidence principale
  • être éligible au Prêt à Taux Zéro (PTZ)
  • résider et/ou travailler sur une commune de Toulouse Métropole
  • être primo-accédant, c’est-à-dire ne pas avoir été propriétaire sur les deux dernières années
  • respecter certains plafonds de revenus nets mensuels, toujours considéré hors allocations
Ludovic a déjà été propriétaire, mais cela fait bien plus de deux ans maintenant. Étant donné qu’il a des revenus annuels inférieurs à 24.592€ et qu’il est considéré comme primo-accédant, il peut prétendre au dispositif de Prêt Social Location-Accession à Toulouse ou dans l’une de ses communes périphériques.

Le PSLA a pour avantage de permettre aux ménages qui ne disposent pas d’un apport personnel pour leur projet immobilier d’accéder quand même à la propriété. Depuis 2009, les logements qui bénéficient de l’agrément PSLA sont accessibles à des ménages dont les ressources ne dépassent les plafonds de ressources PTZ (dans la version du dispositif antérieure à 2011). Ces plafonds sont révisés au 1er janvier de chaque année en fonction de l’évolution annuelle de l’indice des prix à la consommation. Pour 2019, les plafonds de ressources sont les suivants :

Plafonds de ressources au 1er janvier 2019
Nombre de personnes destinées
à occuper le logement
Toulouse et son agglomération - Zone B1
1 24.592€
2 32.793€
3 37.932€
4 42.032€
5 ou + 46.121€

Les ressources prises en compte correspondent au plus élevé des deux montants suivants :

  • la somme des revenus fiscaux de l'ensemble des occupants du logement pour l'année n-2,
  • le coût total de l'opération divisé par 9.

L’utilisation de ce « revenu plancher » vise à ne pas accorder d’avantage excessif aux ménages dont les ressources auraient fortement augmenté entre l’année de référence et la demande de prêt.

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