LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)

En matière d'investissement immobilier locatif, le régime de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est fréquemment adopté. Ce cadre juridique, offrant des bénéfices fiscaux et la possibilité de générer des revenus supplémentaires, est particulièrement pertinent pour l'investissement dans des biens meublés.

Forte de son savoir-faire, l'équipe de programme-neuf-toulouse.com vous guide dans votre démarche d'investissement LMNP à Toulouse, en vous aidant à sélectionner l’appartement neuf parfait à Toulouse dans le quartier le plus propice.

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le statut LMNP, ou Loueur en Meublé Non Professionnel, est un régime fiscal français qui s'applique aux personnes qui louent des biens immobiliers meublés sans en faire leur activité principale.

Pour bénéficier de ce statut, les revenus locatifs perçus ne doivent pas dépasser certains 23 000 €, et ne doivent pas constituer la majorité des revenus du foyer fiscal.

L'un des principaux avantages du statut LMNP est qu'il permet de bénéficier d'une fiscalité avantageuse sur les revenus locatifs. En effet, les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), qui permet de déduire un certain nombre de charges de ces revenus (amortissement du bien, frais de gestion, intérêts d'emprunt, etc.) avant imposition.

En outre, le régime LMNP peut permettre, sous certaines conditions, de bénéficier de la récupération de la TVA sur l'achat du bien et des travaux, ce qui peut constituer un avantage financier significatif.

Enfin, le statut LMNP offre également la possibilité d'investir dans des résidences de services (résidences pour étudiants, résidences de tourisme, résidences pour seniors ou pour personnes dépendantes), qui peuvent générer des rendements locatifs attractifs tout en offrant une gestion simplifiée du bien.

Quel régime choisir en LMNP ?

En tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), vous pouvez opter pour deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC ou le régime réel. Chacun de ces régimes présente des caractéristiques et des avantages spécifiques.

1. Régime micro-BIC : Ce régime est automatiquement appliqué si vos revenus locatifs ne dépassent pas 77 700 euros par an. Il offre un abattement forfaitaire de 50% pour frais et charges, ce qui signifie que seule la moitié de vos revenus locatifs est imposable. L'avantage principal de ce régime est sa simplicité : il n'y a pas besoin de tenir une comptabilité détaillée ou de déduire individuellement les charges.

2. Régime réel : Ce régime est obligatoire si vos revenus locatifs dépassent le seuil du micro-BIC, mais vous pouvez aussi opter pour lui volontairement même si vos revenus sont inférieurs à ce seuil.

   L'avantage principal du régime réel est qu'il permet de déduire l'ensemble des charges réelles liées à l'activité de location meublée (frais de gestion, intérêts d'emprunt, charges de copropriété, travaux, etc.) ainsi que l'amortissement du bien immobilier et de son mobilier.

   Si ces charges et amortissements dépassent les loyers perçus, vous pouvez créer un déficit qui sera imputable sur les bénéfices de même nature des années suivantes. Cela peut donc permettre de réduire fortement, voire de neutraliser, l'imposition sur les loyers.

En résumé, le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel dépend de votre situation spécifique (montant des revenus locatifs, montant des charges, etc.) et de vos objectifs en matière de gestion et d'optimisation fiscale.

Définition légale d’une location meublée

Selon la loi française, une location est dite "meublée" lorsque le logement est loué avec tous les meubles et équipements nécessaires à la vie quotidienne du locataire. Le locataire doit pouvoir y vivre immédiatement sans avoir besoin d'apporter ses propres meubles.

Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 précise la liste minimale des meubles indispensables pour que le logement puisse être qualifié de "meublé". Cette liste comprend :

1. Une literie comprenant couette ou couverture,
2. Un dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambres à coucher,
3. Des plaques de cuisson,
4. Un four ou un four à micro-ondes,
5. Un réfrigérateur et un congélateur, ou au minimum un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à -6°C,
6. De la vaisselle nécessaire à la prise des repas,
7. Des ustensiles de cuisine,
8. Une table et des sièges,
9. Des étagères de rangement,
10. Des luminaires,
11. Du matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Le logement doit également être pourvu de sanitaires en bon état d'usage et de réparations courantes, comprenant au minimum un WC, une douche ou une baignoire, et un lavabo.

Enfin, il est à noter que la location meublée peut concerner aussi bien la location à usage de résidence principale que la location saisonnière ou la location dans le cadre d'une résidence de services (résidence pour étudiants, résidence de tourisme, etc.).

Investir en LMNP dans une résidence de services

En tant qu'investisseur en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) vous avez plusieurs options d'investissement. Vous pouvez choisir d’acheter un logement nu dans un programme immobilier ou encore investir une résidence dite “de service”. 2 options s’offrent alors : la résidence de service pour seniors et a résidence de service pour étudiants.

Résidences pour seniors

Résidences seniors classiques : Ce sont des établissements spécialement conçus pour les personnes âgées autonomes. Vous pouvez investir dans des appartements meublés au sein de ces résidences, qui offrent des services tels que la restauration, l'animation, l'entretien des espaces communs, etc. Les avantages ? Ces résidences sont entièrement gérées. Vous devez vous engager auprès de l’exploitant durant une période de 9 ans, suite à votre achat d’appartement neuf meublé. Vous n’avez ensuite à vous préoccuper ni de trouver un locataire, ni des impayés, ni d’aucunes tâche de gestion locative.

Résidences médicalisées

Si vous êtes intéressé par le secteur de la santé, vous pouvez envisager d'investir dans des résidences médicalisées pour seniors autrement nommées EPHAD. Ces établissements offrent des services médicaux et paramédicaux adaptés aux personnes âgées dépendantes.

Résidences pour étudiants

Il existe également des résidences de services étudiantes gérées par des entreprises spécialisées dans le logement étudiant. Ces résidences proposent des équipements supplémentaires, tels que des espaces communs, des salles de sport, des salles d'étude, etc. Comme pour un investissement en résidences de services séniors, les résidences de service étudiantes permettent au propriétaire de se délester des tâches de gestion locatives qui seront attribuées à l’exploitant durant une période minimum de 9 ans. Durant cette période le versement des loyers est garanti.

Où investir en LMNP à Toulouse ?

Avant de prendre une décision d'investissement, il est important de faire des recherches approfondies sur les différentes options disponibles. Vous devriez analyser la demande locative dans la région de Toulouse, étudier les conditions du marché immobilier local, évaluer la réputation et l'expérience des gestionnaires de ces résidences, ainsi que les aspects juridiques et fiscaux liés au statut LMNP. Il peut également être utile de consulter un conseiller financier ou un professionnel de l'immobilier spécialisé dans les investissements LMNP pour obtenir des conseils adaptés à votre situation particulière.

… résidence étudiante

Sur le territoire de Toulouse, 2 résidences étudiantes privées sont en cours de développement, totalisant 259 appartements.

Les zones de Toulouse qui abritent la majorité des résidences étudiantes sont celles de Paul Sabatier et Compans-Caffarelli. Néanmoins ces secteurs comptent moins de 60% des locataires du secteur privé.

Dans les villes de la première couronne (Blagnac, Colomiers, Aucamville, l'Union, Balma, Quint Fonsegrive) et dans les quartiers toulousains sans résidences du CROUS, les étudiants sont souvent contraints de se tourner vers le marché immobilier privé.

En d'autres termes, plus le nombre de résidences étudiantes est faible dans une zone, plus les étudiants sont susceptibles de chercher un studio dans une résidence de service.

… dans le centre-ville

Dans le centre-ville de Toulouse, on dénombre 7357 étudiants inscrits dans 32 écoles ou facultés. 93% des étudiants inscrits dans le centre habitent hors de leur domicile familial. Cependant, le cœur de Toulouse ne dispose d’une unique résidence CROUS de 100 lits. Il y a également 15 résidences étudiantes parmi lesquelles 11 sont gérées par le secteur privé.

Ce quartier étendu héberge une cohorte d'étudiants, bien que tous ne soient pas nécessairement inscrits dans les établissements locaux. Le charme du centre, avec ses lieux de loisirs et ses bars, attire une large part de la communauté étudiante de la région.

… dans le quartier Compans-Caffarelli

Compans-Caffarelli, abritant la Faculté d'économie, la Toulouse Business School (avec 5 000 étudiants) et Sciences Po, présente l'avantage d'une localisation presque centrale. Ce 3e plus grand quartier étudiant de la métropole toulousaine enregistrait 26 818 inscriptions pour l'année universitaire en 2021. Les étudiants constituent 36% de la population de Compans-Caffarelli dont la quasi totalité (97%) habite en dehors du foyer familial.

Il y a 19 résidences étudiantes à Compans dont 12 appartiennent au secteur immobilier privé. En général, les résidences étudiantes à Compans-Caffarelli ne logent que 14% de la population étudiante du quartier.

Les petits logements (studios et T1) sont les plus couramment choisis par les étudiants dans ce secteur, représentant 35% du total. 18% des logements sont des colocations.

La bonne nouvelle pour les investisseurs en LMNP, est que l'offre de logements en résidence étudiante à Compans ne couvre que 50% des besoins du quartier. En outre, la Toulouse Business School, située au centre du quartier, prévoit d'accueillir 1 500 étudiants supplémentaires d'ici 2026.

En résumé, bien que les prix de l'immobilier soient situés dans la fourchette haute de l’immobilier neuf à Compans Caffarelli, le secteur est si populaire que le risque de logements vacants est presque inexistant.

… dans le quartier Paul Sabatier

Paul Sabatier est l'un des quartiers les plus densément peuplés d'étudiants dans la métropole de Toulouse. Avec 31 430 étudiants inscrits dans 20 institutions d'enseignement supérieur, un résident sur deux est étudiant et 98% ne vivent plus sous le toit familial.

Le nombre de résidences étudiantes publiques comme privées, est le plus élevé de la métropole, totalisant 10 329 appartements. Une résidence sur deux du CROUS se trouve à Paul Sabatier.

Le marché locatif privé de ce quartier comprend 13 petites résidences. Selon le rapport de la Direction Départementale des Territoires, les logements étudiants, qu'ils soient publics ou privés, n'accueillent qu'un tiers des étudiants du quartier.

Le deuxième quartier le plus peuplé d'étudiants de Toulouse est le Mirail, cependant, comme la majorité des étudiants ne résident pas là-bas (moins d'un résident du quartier sur dix est étudiant à l’Université Jean Jaures), il n'est pas actuellement le meilleur choix pour un investissement en LMNP à Toulouse.

… à Labège ou Auzeville-Tolosane

Investir en LMNP dans les communes de Labège et Auzeville-Tolosane, peut constituer une opération rentable. Dans ces villes de la première couronne toulousaine, 1/4 de la population est étudiante. On recense 4664 inscrits dans 17 institutions d'éducation supérieure.

Le marché du logement étudiant est bien fourni dans ces deux communes, offrant un total de 10 résidences étudiantes (dont 3 du secteur privé) qui proposent près de 2400 logements.

Bien que les résidences du CROUS ne soient pas installées dans ces localités, l'offre de logements à loyer modéré (HLM) offre environ 860 places.

Sur le plan des logements en résidence étudiante, chaque étudiant dispose en moyenne d’1/2 place. Cela suggère que le marché présente encore un potentiel de développement.