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Écrit par Sophie Castella publié le 11 octobre 2024
Projet loi Finances 2025 : quel avenir pour le logement ?
Présenté le jeudi 10 octobre 2024 en conseil des ministres, le projet de loi finances 2025 détaille comment le gouvernement prévoit de faire 60 milliards d’économie et ainsi réduire le déficit du pays. L’occasion de revenir sur la question du logement, qui semble être revenue au centre des préoccupations du gouvernement, mais au détriment des aides à la rénovation énergétique, réduits d’un milliard d’euros.
Ces annonces ne semblent toutefois pas encore remplir toutes ces promesses, puisque les acteurs de l’immobilier neuf s'inquiètent de l’abandon du dispositif Pinel prévue pour le 1er janvier 2025.
La rédaction revient sur les annonces du projet en faveur du logement.
Le PTZ étendu sur tout le territoire/les maisons individuelles sur le banc de touche
Le premier ministre Michel Barnier avait déjà annoncé le 1er octobre dernier d’étendre le PTZ à l’ensemble du territoire, dans sa déclaration de politique générale. La mesure se trouvera bien dans le projet de loi finances 2025, confirmé par le ministre du l’Économie Antoine Armand.
Pour rappel, le prêt à taux zéro (PTZ), est un prêt immobilier aidé par l’État. Il permet aux primo-accédants de financer une partie de l’achat ou de la construction de leur résidence principale, sans intérêts ni frais de dossier.
Celui-ci est soumis à des conditions de ressources et s’applique uniquement aux logements neufs ou aux biens anciens qui nécessitent des travaux importants, dans des zones géographiques éligibles.
Alors que le PTZ était restreint depuis avril 2024, l’ampleur de la crise du logement, qui bloque l’accès des jeunes ménages à la propriété, a poussé le gouvernement à réajuster ses priorités. Dans ce contexte, Bercy laisse aux parlementaires le soin de définir les modalités via des amendements, une décision qui suscite à nouveau la déception des professionnels.
En effet, aucune ouverture n’a été accordée aux maisons individuelles groupées (MIG), connues sous le nom de maisons mitoyennes, contrairement aux attentes de la FPI qui espérait relancer ce segment délaissé par les constructeurs.
Les secundo accédants quant à eux ne sont toujours pas concernés par la mesure, alors que la FBB (Fédération du bâtiment) appelait à un PTZ pour tous et partout
. Le ministère du Logement ajoute toutefois qu’à travers les amendements, les parlementaires ont des leviers pour améliorer les choses tout au long de la discussion du texte
.
Les bailleurs Airbnb moins avantagés fiscalement
Le gouvernement durcit le cadre fiscal des loueurs en meublés non professionnels, qu’il s’agisse de locations type Airbnb ou de baux longue durée.
Les propriétaires qui choisissent le régime de déclaration « au réel » conservent la possibilité de déduire chaque année divers frais (charges, taxe foncière, travaux, etc.), générant ainsi un déficit foncier pour alléger voire annuler, leur impôt sur le revenu.
Bercy acte de conserver cet avantage, mais oblige désormais le bailleur à intégrer le montant total des frais amortis dans le calcul de sa plus-value lors de la revente du bien, augmentant ainsi la taxation sur le gain. La réforme rapportera 200 millions d’euros dès 2025 selon Bercy.
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MaPrimeRénov’ à nouveau rabotée
Déjà rabotées de 30 % en avril 2024, les aides MaPrimeRénov’ devraient subir une nouvelle amputation d’un milliard d’euros.
Cette aide financière mise en place par l’État permet d’encourager la rénovation énergétique des logements. Elle s’adresse aux propriétaires occupants, bailleurs et copropriétés, leur permettant de financer des travaux visant à améliorer l’efficacité énergétique. L’objectif : réduire les factures énergétiques et rendre les habitations plus écologiques.
Ce nouveau coup de frein devrait réduire le budget de 2025 à 2,3 milliards d’euros. Parallèlement, l’aide aux particuliers se concentrera sur les rénovations ciblées encouragées par le précédent gouvernement. Le Budget 2025 allouerait ainsi 2,5 milliards d’euros à MaPrimeRénov’.
Bercy se justifie par la « sous-utilisation » des crédits alloués l’an dernier à MaPrimeRénov’. Le ministère de l’Économie dit ne pas renoncer à « l’ambition écologique » en évoquant un simple « requalibrage » du dispositif. Pour preuve, le budget accordé à MaPrimeRénov’ en 2025 bénéficie d’une hausse de 900 millions d’euros par rapport à 2023.
Le calendrier d’interdiction de location des passoires thermiques assoupli
Lors de sa déclaration de politique générale, le Premier ministre a promis « l’adaptation du calendrier d’interdiction de location des passoires thermiques ». Ce planning prévoit l’interdiction de louer les logements classés G sur les diagnostics de performance énergétique dès le 1er janvier 2025, puis ceux classés F à partir du 1er janvier 2028, et enfin les logements notés E à compter du 1er janvier 2034.
Un calendrier jugé intenable par les syndics de copropriété et les agents immobiliers, notamment en raison du montant important des travaux pour les ménages à obtenir un vote favorable en assemblée générale (AG) de copropriété pour des rénovations énergétiques de grande envergure.
Si le sujet n’a pas été évoqué lors du PLF 2025, pour assouplir ces mesures, les logements G situés en copropriété pourraient bien faire l’objet d’un assouplissement du calendrier. La ministre du Logement, Valérie Létard, invitée d’RMC le 4 octobre a précisé que les deux-tiers des logements G en France se trouvent dans les copropriétés
.
Or les copropriétés, où tous les copropriétaires n’ont pas les mêmes moyens d’agir, ont beaucoup plus de mal (que les maisons individuelles) à réunir les conditions
pour que les logements G voient leur DPE amélioré au 1er janvier prochain, a reconnu la ministre.
Michel Barnier est toutefois resté énigmatique sur cette révision. La présidente de l’Union des syndicats de l’immobilier Danielle Dubrac, encourage le gouvernement à reprendre l’examen de la proposition de loi Vuilletet.
Le texte prévoit que le locataire d’une passoire énergétique classée G, ne peut tenir grief à son bailleur de cette mauvaise note après le 1er janvier 2025 si celui-ci démontre que l’AG des copropriétaires a voté des travaux dans les parties communes, travaux sans lesquels le DPE de son logement ne pourra pas être amélioré
.
Toujours selon la proposition de loi, le locataire d’une passoire thermique ne peut pas non plus engager la responsabilité de son bailleurs si l’assemblée générale des copropriétaires a refusé les travaux nécessaires dans les parties communes, bien que ces derniers soient essentiels pour que le logement ne soit plus classé comme tel.
