Secteur Centre
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Le secteur
Le secteur Centre est le plus dynamique et le plus peuplé de la métropole toulousaine. C’est là que se concentrent les plus importantes écoles de l’agglomération, qui accueillent près de 130.000 étudiants annuels et brillent jusqu’à l’international par la qualité et la diversité de leur offre de formation. C’est aussi indéniablement un lieu au grand potentiel touristique : avec 4,6 millions de visiteurs en 2022, les musées et lieux touristiques de la ville ont comptabilisé 2,9 millions de visiteurs, ce qui n’a rien d’étonnant au vu du nombre de sites d’intérêt nichés au cœur de cette ville plus de deux fois millénaire. Un patrimoine architectural, historique et culturel riche, en passe d’être inscrit au Patrimoine mondial de l’UNESCO.
On sait par ailleurs que la cité bat au rythme des projets urbains, tournés vers la rénovation du centre-ville, mais aussi vers son élargissement et sa modernisation. Avec les projets Grand Matabiau Quais d'Oc et Grand Parc Garonne, la ville est en train de prendre de la hauteur tout en façonnant un nouveau rapport à l’écologie urbaine, pour maintenir une croissance durable et ambitieuse propre à l’élever au rang de métropole européenne. Car Toulouse enregistre une excellente croissance démographique : son aire urbaine comptait 504 078 habitants, d’après les derniers chiffres de l’Insee. L'agglomération vient ainsi de franchir le cap des 500 000 habitants, et est en passe de devenir la troisième métropole de France en dépassant Lyon, qui compte actuellement 18 172 habitants de plus. Pour répondre à cette forte croissance, Toulouse continue de se construire sur elle-même : en 2023, on compte 3 800 logements neufs en commercialisation.
Sur le plan économique, Toulouse a cette spécificité d’être restée « à l’écart » des grands mouvements industriels qu’a connu le pays dans les secteurs de la métallurgie ou des textiles, se voyant ainsi épargnée par les crises successives et les problématiques de délocalisation. Autrefois capitale du royaume Wisigoth, aujourd’hui principale ville du Midi, Toulouse affiche une économie particulièrement dynamique, tournée majoritairement vers l’industrie de pointe (aéronautique et spatial en tête), vers le tourisme d’affaires et le tertiaire. Au total, la ville compte près de 58 000 entités économiques, générant un CA cumulé de 47 M€. Ces facteurs de développement sont soutenus par un réseau de transports en commun efficace et très développé, appuyé par un excellent réseau routier, qui permettent d’assurer la liaison entre ses différents pôles d’emplois bien distincts, ses zones commerciales et ses zones d’habitat, souvent éparses.
Toulouse peut donc compter sur de nombreux fondamentaux solides en perpétuel renouvellement, qui continuent d’en faire la capitale régionale de l’investissement locatif.
Le centre toulousain
à la loupe
| Quartier | Population active | % de cadres et prof. supérieures | % d’étudiants | % de locataires | Prix moyen au m² | Zone Pinel | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
 |
Intra-Muros | 360 645 >71.2% |
31.8 | 18.6 | 66 | 4300 | A |
L'analyse
de l'expert
Portrait du territoire
Le secteur Centre bénéficie d’une vitalité économique, démographique, scientifique et culturelle sans pareille sur le territoire. Ses atouts sont diversement déployés dans ses quartiers, tous forts d’une identité, d’une histoire et d’une dynamique qui leur est propre. On trouve néanmoins certaines constantes dans ce secteur.
D’abord, la part de locataires y est très élevée, ce qui s’explique en grande partie par la forte présence estudiantine. Les acquéreurs intéressés par l’investissement locatifs seront ainsi assurés de trouver leur locataire idéal parmi les 66% de ménages qui vivent ici en location. La proportion de cadres et professions intellectuelles supérieures est également très haute en Centre métropole : selon les quartiers, elle oscille entre les 15% et les 35%, ce qui donne une idée du niveau de vie et de la part du loyer des habitants dans leurs dépenses. En Centre toulousain, pas d’inquiétude pour les clients des programmes Pinel ou PTZ donc : un taux de vacance locative parmi les plus bas de France, une perspective de rentabilité parmi les plus hautes, une quasi-certitude de plus-value à la revente… Toulouse admet des concurrentes, mais pas de rivale.
Investir dans le secteur
Acheter dans le Centre toulousain n’est pas encore réservé aux privilégiés. Entre 120.000€ et 200.000€, on trouvera sans problème un studio bien situé, et autour de 200.000€-250.000€, on aura accès aux T2 et aux premiers T3 du marché, les tarifs évoluant bien sûr en fonction des quartiers. Ainsi, sur une typologie 2 pièces, on aura des biens à 190.000€ en moyenne à Saint-Agne, 220.000€ à Montaudran, ou 240.000€ à Saint-Cyprien.
Les projets en construction ne manquent pas ici, pas plus que les sociétés spécialisées dans la promotion immobilière, Toulouse étant pionnière sur ce segment de marché. Rien d’étonnant donc à ce qu’elle domine aujourd’hui encore sur le terrain de la défiscalisation et de l’investissement locatif Pinel.
Ce dispositif impliquant de respecter certains plafonds de loyer, les acquéreurs doivent savoir qu’ils ne pourront pas demander à leur locataire plus 14.03€/m². À titre d’exemple, cela représente un loyer maximal de 747,79€ mensuels pour un 45m² avec 8m² de balcon à Saint-Cyprien. Un appartement neuf de ce type se trouve à 239.000€ à la vente dans ce quartier. Cela signifie qu’en optant pour une durée de mise en location de 6 ans, les propriétaires bénéficieront d’une réduction de leur impôt sur le revenu correspondant à 9 % du montant de leur investissement frais de notaire compris, soit 3.585€ par an pendant les 6 ans.
