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100 000 logements neufs prévus à Toulouse sur 10 ans !

Toulouse fait partie des meilleures villes françaises où il faut investir depuis déjà plusieurs années. Le secteur de la construction se porte plutôt bien dans la ville, malgré une baisse de régime remarquée à cause de la crise sanitaire. Il y a quelques mois, les élus des communes de Toulouse Métropole se sont réunis et ont décidé de maintenir l’objectif de construction annuelle de 7 000 logements neufs à Toulouse. Le souci réside dans le fait que le tribunal administratif avait invalidé cette option avec l’annulation du Plan local d’urbanisme intercommunal. Où en sommes-nous aujourd’hui ?.

Construction de nouveaux logements Toulouse : ralentissement dû à l’annulation du PLUiH

Pour rappel, le PLUiH (plan local d’urbanisme intercommunal et Habitat) avait été annulé en mai 2021 par le tribunal administratif de Toulouse. C’est une nouvelle qui a engendré de nombreux problèmes pour le monde de l’immobilier. Parmi les plus importants, on notera l'annulation de toutes les règles de constructibilité mises en place par les communes de la Métropole. Par ailleurs, cette décision a aussi invalidé l’objectif des 37 communes de construire 7 000 logements neufs par an.

Cette situation est assez délicate pour une agglomération de la taille de Toulouse qui risque de voir le prix de l’immobilier augmenter et la production de logements neufs diminuer. Le président de la Métropole et maire de Toulouse, Jean-Luc Moudenc, avait annoncé après le jugement qu’il souhaitait mettre en place un accord avec les autres communes pour que le maintien du rythme de construction reste possible.

Répondre aux demandes des communes

© Christina Morillo - Pexels

Les élus sont tombés d’accord, dans leur majorité, pour le maintien de l’objectif de construction de logements neufs à Toulouse lors d’une assemblée organisée le 14 octobre 2021. Les objectifs de ce « pacte » sont clairs : produire 7 000 logements neufs par an, dont 50 % à Toulouse, 30 % dans les communes présentes dans la première couronne, 10 % pour celles de la deuxième couronne et 10 % pour celles de la troisième couronne. Il est aussi question d’avoir une part importante de logements sociaux dans la répartition, avec un taux fixé à 35 %.

Le maire de Colomiers et vice-présidente chargée de l’habitat, Karine Traval-Michelet, a fait savoir que les élus concernés comprenaient parfaitement l’urgence de la situation. Selon elle, la priorité doit être axée sur la poursuite de la production de logements sociaux et de logements neufs pour pouvoir répondre efficacement aux demandes toujours plus fortes dans chaque commune. Elle reconnaît cependant que le sujet est assez sensible en ce moment, notamment à cause du refus de travaux de construction exprimé par une partie des habitants.

La demande de logements sociaux est pourtant de plus en plus forte et l’élue a souligné la nécessité de maintenir autant que possible les objectifs mis en place. Elle a même ajouté que les 35 % de logements sociaux pourraient ne pas suffire et qu’il serait mieux de dépasser cette limite.

Selon François Piquemal, du groupe AMC (Alternative pour une Métropole Citoyenne), l’offre actuelle ne correspond pas à la demande, en citant notamment le projet La Grave. La vice-présidente chargée de l’habitat a répondu en précisant que l’exemple présenté par le groupe n’illustre pas la politique adoptée. Elle a évoqué la construction des 16 000 logements locatifs sociaux construits en l’espace de six ans.

Jean-Luc Moudenc s’est également exprimé en affirmant que la meilleure solution pour faire face à la hausse des prix et à la gentrification reste la production de plus de logements. Afin de permettre les nouvelles constructions, le président de la Métropole a décidé de lancer les procédures de modification des PLU.

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100 000 logements neufs dans les dix ans à venir

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Le président de l’USH (Union Sociale pour l’Habitat) Occitanie Midi-Pyrénées, Jean-Michel Fabre, et les responsables du secteur HLM se sont engagés dans la construction de 100 000 logements neufs dans les dix prochaines années et d’en réhabiliter 50 000. Jean-Michel Fabre a tenu à souligner la baisse de production de HLM à cause de la crise sanitaire et une forte hausse de la demande dans ce secteur. Il précise que le secteur HLM accueille dans ses logements plusieurs profils, allant des plus défavorisés aux classes moyennes, en passant par les jeunes chômeurs, les personnes en situation de handicap et les femmes battues. Pour ce responsable, les questions d’aménagement du territoire et de logement devraient faire partie des grandes lignes des débats lors de l’élection présidentielle. Il ajoute qu’à cause de la pandémie, il sera difficile, voire impossible, d’atteindre les objectifs fixés en termes de production de logement pour la saison 2021-2022.

Le président d’Habitat social en Occitanie, Michel Calvo, et son vice-président, Jean-Michel Fabre, ont indiqué qu’en dépit des difficultés rencontrées pendant toute la durée de la crise sanitaire, ils ont pu poursuivre la réhabilitation et le renouvellement de leur parc. Ils ont précisé que dans les régions, 10 000 nouveaux logements ont été financés en 2020 par leurs organismes et 5 000 ont été réhabilités, avec des modifications portées sur la rénovation thermique. Rappelons qu’à ce jour, Habitat social en Occitanie regroupe l’ensemble des 51 organismes de logement social présents dans la région.

L’importance de la présence des bailleurs sociaux

Les bailleurs sociaux constituent « un employeur majeur » selon les deux responsables HLM. En effet, ils sont présents dans plus de 30 % des communes en Occitanie et emploient 4 000 salariés. À l’heure actuelle, ils comptent 300 000 logements locatifs, accueillant au total 690 000 personnes.

L’impact du logement social est cependant bien plus important que cela. Chaque année, la réhabilitation et la construction du parc HLM dans la région induisent environ 40 000 emplois. C’est un fait indéniable, le secteur de la construction permet de générer deux emplois pendant toute la durée d’un chantier. À l’horizon 2030, la construction de 100 000 logements sociaux neufs à Toulouse devrait être achevée, avec une part de 40 000 logements pour le reste du département de la Haute-Garonne.

© Evgeny Atamanenko - shutterstock

Les travaux prévus permettront de mobiliser environ 40 000 emplois chaque année sur tout le territoire de la région. Les chantiers permettront également de répondre à la forte demande locative qui se fait ressentir actuellement. Selon les chiffres officiels, on recense un peu plus de 148 000 demandeurs pour l’année 2020. La production de logements neufs à Toulouse pourra contribuer à l’accueil des 500 000 nouveaux habitants qui devraient s’installer dans la région dans les dix prochaines années.

Les responsables du secteur HLM se sont également engagés à « généraliser les clauses d’insertion sociale » pour tous leurs marchés de services et chantiers afin de permettre aux personnes qui rencontrent des difficultés professionnelles et sociales de trouver un emploi et de contribuer au programme de rénovation énergétique des HLM, notamment avec la réhabilitation thermique prévue pour les 50 000 logements sociaux.

Habitat social craint cependant que de nouvelles mesures gouvernementales viennent compliquer, voire affaiblir, le modèle économique du logement social. Cela risquerait fortement de le couper dans son élan et de l’empêcher de tenir ses engagements. Les responsables ont peur que le gouvernement amoindrisse les capacités d’investissement de leurs organismes, comme c’était le cas il y a un an sur la ponction sur les budgets des bailleurs sociaux. Ces derniers ont été forcés de baisser leur loyer afin de pouvoir compenser les baisses de l’aide personnalisée au logement (APL).

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