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Écrit par Miora R. publié le 17 août 2022
Prix de l’immobilier à Toulouse : la hausse se poursuit !
Une grosse inquiétude plane sur le marché du logement neuf à Toulouse. D’après une étude menée par différents spécialistes du milieu, les prix au mètre carré pourraient continuer à augmenter et atteindre les 5 000 euros dans quatre ans. Le responsable de cette hausse : la pénurie de foncier et pas extension de logements. On fait le point.
Une hausse des prix qui ne fait que commencer
C’est devenu une triste réalité, seuls les ménages les plus aisés peuvent acquérir un bien immobilier à Toulouse. La forte hausse des prix annoncée dernièrement n’est malheureusement qu’un début selon de nombreux experts. Entre 2019 et 2021, les prix ont connu une hausse de l’ordre de 6 %, ce qui est conséquent pour un laps de temps aussi court.
Une situation alarmante
La hausse des prix de l’immobilier est due à divers facteurs. Entre pénurie de logements neufs, inflation et hausse des prix des matières premières, le marché est sur une pente raide. La situation est aujourd’hui alarmante pour les principaux acteurs du secteur. La présidente de l’Observer, Laëtitia Vidal, a expliqué que les chantiers que l’on voit actuellement dans les rues toulousaines sont liés à des autorisations de construire qui ont été données il y a deux ans.
Le problème est qu’avec le manque de permis de construire délivré aujourd’hui, les logements censés être construits dans deux ans ne sont pas encore sûrs de sortir de terre. La crise du logement est une affaire à prendre au sérieux, surtout lorsque l’on sait que l’agglomération toulousaine accueille chaque année des milliers de nouveaux habitants qu’il faudra loger. La solution serait de densifier, selon Laëtitia Vidal, il n’est plus question d’étendre les villes. Elle poursuit en indiquant que l’État doit apporter son soutien aux mairies dans l’acte de bâtir. Une telle crise de l’offre n’a plus été observée depuis 30 ans.
Une pénurie nationale de logements neufs
Le ralentissement des autorisations de permis de construire et l’amenuisement des ressources foncières ont provoqué le coup d’arrêt du marché de la promotion immobilière, et ce, depuis le deuxième semestre 2019. Le confinement et la crise liée à la pandémie n’ont fait qu’accentuer les choses en 2020. On a donc assisté à un recul de 25 % sur les ventes et un marché du logement neuf qui n’est plus conforme aux besoins de la population. Au début de l’année dernière, la pénurie a continué son chemin et la hausse des prix s’est poursuivie. Rien ne semble s’être arrangé pour cette année, avec une chute de 10 % des biens disponibles sur le marché et une baisse drastique des investissements.
L’agglomération de Toulouse fait partie des plus touchées par cette situation. La crise n’a pas uniquement atteint la ville, mais aussi sa première et sa deuxième couronne. Ainsi, le nombre de logements proposés dans le parc immobilier de Toulouse a chuté de 43 % en 2021, ce qui représente environ 30 % de plus que le niveau national à l’époque. Cela s’explique notamment par le nombre très important de nouveaux arrivants qui envahissent la Ville Rose chaque année.
Il va sans dire que la pénurie a joué un rôle important dans l’augmentation des prix du mètre carré. Rappelons que l’on pouvait s’acheter un logement pour 4 350 euros/m2, en moyenne, en 2021. En comparant ce chiffre à celui de 2019, on observe une augmentation de 6 %.
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Une baisse importante des lots commercialisés
Les chiffres du service de l’urbanisme de la Ville de Toulouse indiquent une baisse de 33 % des lots autorisés à la construction en un an, entre le premier semestre de 2021 et le premier semestre de 2022. À titre d’information, en juin 2021, il a été enregistré que 1 934 permis de construire avaient été accordés, contre seulement 1 300 au mois de juin de cette année. Comme souligné un peu plus tôt, Toulouse fait partie des métropoles ayant connu le plus fort repli en ce qui concerne le nombre de logements proposés sur le marché de la vente immobilière, à hauteur de - 40 % pour 2021 par rapport à 2019. Seule la métropole de Bordeaux a enregistré une baisse plus importante, de l’ordre de - 46 %.
Des prix qui ne sont pas près de baisser
Le contexte d’inflation actuel laisse à penser que les prix vont continuer de grimper en flèche dans les prochains mois. Les perspectives d’amélioration sont minces pour le marché du neuf qui reste sous-alimenté. L’étude menée par l’Observer a établi une projection de 4 450 euros/m2 pour la fin de cette année. Pour 2023-2024, on pourrait s’attendre à des prix au mètre carré de de l’ordre de 4 800 euros. Si ce rythme est soutenu pendant les prochaines années, il est tout à fait envisageable de retrouver des prix allant jusqu’à 5 000 euros le mètre carré sur le marché de l’immobilier toulousain en 2026.
Parmi les facteurs qui pourraient conduire à cette hausse, presque inévitable, des prix, on notera l’inflation, l’inertie de reconstitution de l’offre et la hausse constante des prix des matériaux. Un autre facteur d’envergure est la Loi Climat et résilience qui a été votée l’année dernière. Elle vise, entre autres, le zéro artificialisation nette d’ici 2050 et une baisse du rythme d’artificialisation des sols d’ici 2030.
Les professionnels de l’immobilier expliquent que dans de telles conditions, le marché pourrait diminuer de plus de 50 % en l’espace de quatre ans et progresser de 15 points en valeur. Selon eux, la nouvelle loi va transformer entièrement l’acte de construire, et ce, « de manière brutale ». Certains annoncent même que la barre des 5 000 euros par mètre carré pourrait être atteinte avant l‘arrivée de la LGV, prévue pour 2026. Rappelons qu’en 2032, cette ligne placera la Ville Rose à seulement 3h10 de la capitale.
De moins en moins de Toulousains peuvent s’acheter un logement neuf
Acquérir un logement neuf à Toulouse est devenu presque impossible pour de nombreuses personnes. Il est vrai qu’avec des revenus mensuels tournant autour de 2 000 euros, il est assez compliqué de devenir propriétaire. En plus de l’inflation, de la rareté des biens et de la hausse des prix, il faut savoir que les conditions d’accès à un emprunt bancaire ont également été durcies. Par ailleurs, les taux d’intérêt connaissent aussi une forte remontée.
Dans l’objectif de limiter la hausse des prix, Christine Lagarde, la présidente de la BCE, a confirmé procéder à l’augmentation progressive et soutenue des taux. Une première réévaluation a été réalisée au début du mois de juillet et une nouvelle hausse devrait être appliquée à la rentrée prochaine. La Banque de France a indiqué qu’une augmentation de 10 % des incidents de remboursement des prêts en avril (sur un an) a été observée. C’est une preuve solide de la dégradation de la situation financière des Français face à la montée des prix.
Pour le plus grand dam des emprunteurs, les banques restent aujourd’hui contraintes par les taux d’usure. Ces derniers démarquent la limite au-delà de laquelle un établissement bancaire ne peut plus prêter. La remontée du taux d’usure actée le 1er juillet 2022 n’est pas assez pour débloquer le marché. C’est un fait, de plus en plus de Français sont exclus du crédit immobilier.
