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Écrit par Miora R. publié le 27 avril 2022
Vaut-il mieux acheter dans le neuf ou dans l’ancien ?
Lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier, on hésite souvent entre le marché du neuf et celui de l’ancien. Dans la majorité des cas, il s’agit principalement d’une question de budget, de patience et de goûts. En effet, si vous souhaitez acheter un appartement neuf à Toulouse, par exemple, il vous faudra attendre quelque temps entre la signature du contrat et votre emménagement. Avant de vous lancer dans votre prochaine aventure immobilière, il vaut mieux que vous preniez en compte les différents paramètres que nous allons vous lister ci-dessous.
Acheter dans le neuf ou dans l’ancien : ce qu’il faut savoir
Que vous souhaitiez acheter un logement neuf ou un logement ancien, vous devez savoir que chaque catégorie comporte son lot d’avantages et d’inconvénients qui pourraient vous guider dans votre choix. Avant de voir les paramètres à prendre en compte, voyons d’abord la définition de ces deux types de bien.
Le logement neuf
Le logement neuf est un bien qui a été construit depuis 5 ans (au maximum). Il n’a jamais été revendu par son premier propriétaire et n’a jamais été habité. Ces points sont très importants. Dans la plupart des cas, ce genre de bien s’achète sous le régime de VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Mais vous pourrez tout de même trouver et acheter un logement dont les travaux sont déjà terminés. Il est nécessaire de préciser que si un logement ancien a fait l’objet de gros travaux de rénovation, il est considéré comme de l’ancien réhabilité à neuf.
Une autre option qui s’offre à vous sur ce secteur du marché est de faire construire votre maison. Le neuf est vendu avec une TVA de 20 %, ou de 5,5 % si le bien immobilier est situé dans un des quartiers prioritaires de la politique de la ville ou en zone ANRU. Normalement, la TVA est incluse dans le prix. Si vous décidez de vous lancer dans la construction de votre maison, vous devrez prendre en charge les droits de mutation pour le terrain, mais la TVA sera incluse dans le prix du bien.
Le logement ancien
À l’inverse d’un logement neuf, le logement ancien a déjà connu différentes (ou au moins une) mutations (succession, donation, vente) de la part de son premier propriétaire. Ce type de bien a « du vécu » et a été construit depuis une dizaine d’années en moyenne. Il est considéré comme ancien sur le plan fiscal et juridique. Sur le plan fiscal, les logements anciens sont vendus sous le régime des droits de mutation.
Les avantages et les inconvénients d’acheter un logement neuf
Si vous envisagez d’acheter un logement neuf, vous aurez le choix entre acheter un logement déjà terminé ou d’en faire construire un sur plan. Pour ce dernier cas, vous devrez trouver un terrain à acheter au préalable ou trouver un promoteur immobilier qui accepte de vous construire le logement de vos rêves dans un programme de logements collectifs. Seul bémol, vous devrez attendre la fin des travaux pour profiter pleinement de votre nouveau « chez vous », cela peut prendre environ un an selon les aléas.
Avec cette option, vous pourrez rembourser votre prêt pendant toute la durée du chantier. Voilà les principaux inconvénients d’investir dans le neuf, mais vous pouvez aussi bénéficier de nombreux avantages.
De grosses économies d’énergie
En investissant dans le neuf, votre maison ou votre appartement respectera scrupuleusement les dernières réglementations en termes de consommation d’énergie. Les habitations neuves affichent une excellente performance énergétique, ce qui fera beaucoup de bien à votre portefeuille et facilitera vos fins de mois.
Un logement qui vous ressemble
Si vous décidez de choisir un logement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), votre appartement ou votre maison sera en accord parfait avec vos goûts et vos envies, qu’il s’agisse des aménagements ou du choix des équipements. Le logement répondra aux différentes normes de confort et de sécurité en vigueur. Par ailleurs, vous n’aurez aucuns frais à prévoir pour d’éventuelles réparations. Comme vous bénéficierez de diverses garanties en investissant dans le neuf, si vous constatez une malfaçon, les modifications seront apportées sans frais supplémentaires.
Une meilleure fiscalité
C’est un des avantages les plus intéressants pour ceux qui souhaitent investir dans le neuf : la fiscalité est plus avantageuse que dans l’ancien. Il est important de relever deux points importants. Le premier est que le prix au mètre carré est plus élevé pour les biens immobiliers neufs, par rapport à celui des biens anciens (une différence de 15 à 20 %). D’un autre côté, les frais de notaire sont réduits, ils sont compris entre 2 et 3 % de la valeur totale du logement.
De plus, vous profiterez d’une exonération de taxe foncière pendant une période limitée de deux ans. Pour en profiter, il est obligatoire de déposer une demande d’exonération temporaire au plus tard 90 jours après la fin des travaux. Elle devra être adressée au centre des impôts dont dépend votre bien immobilier.
Précisons qu’une commune a le droit de plafonner ou de supprimer entièrement sa part d’exonération pour certaines ou toutes nouvelles constructions sur son sol. Ainsi, le propriétaire devra payer la part communale, mais bénéficiera d’une exonération sur la part départementale.
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Plusieurs garanties offertes
En achetant un logement neuf, le futur propriétaire aura l’opportunité de faire jouer différentes garanties légales. Il pourra, par exemple, faire appel à l’assurance dommages ouvrages du constructeur, s’il y a le moindre problème sur les équipements ou sur la construction en elle-même. Cette assurance peut être activée pendant une période de deux ans suivant l’achèvement des travaux. Le propriétaire pourra aussi faire intervenir la garantie décennale (valable sur 10 ans), s’il constate une malfaçon dans son logement, surtout si elle peut affecter d’une manière ou d’une autre la solidité de l’édifice.
Des aides à l’achat et à l’investissement
Le neuf propose de nombreuses aides à l’achat et à l’investissement. Vous pourrez, par exemple, opter pour un PTZ (prêt à taux zéro). Il s’agit d’un crédit sans intérêts bancaires que vous pouvez contracter sous conditions et qui peut représenter jusqu’à 40 % du prix du bien immobilier. En investissant dans le neuf dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, vous bénéficierez également d’une TVA à 5,5 %.
Concernant l’investissement locatif, vous pourrez vous tourner vers la loi Pinel. Grâce à ce dispositif, vous pourrez réduire de vos impôts jusqu’à 63 000 € en vous engageant à le louer pendant une période. Vous profiterez ainsi d’une réduction de 12 % pour une mise en location de 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans, sous conditions.
Les avantages et les inconvénients d’acheter un logement ancien
Le marché de l'ancien continue à avoir le vent en poupe, notamment grâce aux prix du mètre carré qui sont bien plus intéressants que ceux des logements neufs. Objectivement, l’achat d’un bien immobilier ancien présente plus d’inconvénients que d’avantages. Voici les paramètres à prendre en compte.
Des travaux à prévoir
Lorsque vous achetez un logement ancien, vous devrez prévoir un budget qui sera consacré aux éventuels travaux de rénovation et de réparation. Il faudra penser aux travaux de mise aux normes du logement, aux travaux de rénovation énergétique ou encore aux travaux d’aménagement pour que le logement soit à votre goût. Avant d’acheter un logement ancien, vous devrez évaluer tous les frais à prévoir pour ces modifications et les inclure au coût global du bien. Le mieux est de vous faire accompagner par un professionnel. Si le besoin se présente, vous pouvez vous renseigner sur les aides à la rénovation proposées par l’État et les collectivités locales.
Une fiscalité moins intéressante que dans le neuf
En investissant dans un logement ancien, vous devrez vous acquitter des frais de notaire. Ces derniers peuvent atteindre 8 % du prix de vente du bien immobilier. Par ailleurs, aucune exonération de taxe foncière n’est prévue.
Des coûts d’entretien élevés
Rares sont les logements anciens qui ne nécessitent pas de travaux de rénovation. De plus, après quelques années, vous devrez aussi penser aux coûts de rénovation et d’entretien. On pense ici au remplacement des équipements ou de la toiture, car ce sont des détails que vous ne pourrez pas forcément remarquer lors de l’achat. Cependant, si le logement ancien que vous souhaitez acheter a moins de dix ans, la garantie décennale pourra vous être transférée.
Une disponibilité plus rapide
C’est l’un des avantages d’acheter un logement ancien : vous pourrez organiser rapidement votre emménagement. Comme le bien immobilier existe déjà, vous n’aurez pas à attendre la fin du chantier pour y poser vos affaires. Dans la majorité des cas, vous pourrez avoir les clés après la signature du compromis de vente et de l’acte de vente. Cette opération prend généralement trois mois.
Acheter dans le neuf ou dans l’ancien : quelle décision prendre ?
La décision d’acheter dans le neuf ou dans l’ancien vous appartient pleinement. Tout dépendra de votre budget et de votre projet. La réponse est donc principalement une affaire de choix personnel, mais vous devrez tenir compte de tous les points techniques, juridiques, fiscaux et financiers que l’on vient d’énumérer. Ceci dit, de manière globale, l’achat d’un bien neuf offre beaucoup plus d’avantages que celui d’un bien ancien.
