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Acheter pour Louer : Votre Guide Complet pour un Investissement Immobilier Rentable et Défiscalisé

Investir dans l'immobilier a toujours été une option attrayante pour les personnes cherchant à diversifier leur portefeuille et obtenir un revenu stable. L'achat pour la location, en particulier, est une stratégie très populaire qui offre de nombreux avantages.

Que vous souhaitiez compléter votre revenu, préparer votre retraite ou optimiser votre fiscalité, l'investissement locatif est une solution à envisager. Dans cet article, nous vous proposons un guide complet pour comprendre les tenants et les aboutissants de l' achat immobilier pour louer .

Pourquoi se lancer dans l'investissement locatif ?

Il existe de nombreuses raisons d'investir dans l'immobilier locatif :

• Rendement attrayant : Comparativement à d'autres formes d'investissement, l'immobilier locatif offre un rendement généralement plus élevé et plus stable.
• Sécurité de l'investissement : L'immobilier est une valeur sûre. Sa valeur ne diminue pas avec le temps, contrairement à d'autres actifs qui peuvent être plus volatils.
• Revenus complémentaires : Une fois que votre prêt immobilier est remboursé, les revenus de la location peuvent constituer un complément de revenu très intéressant pour votre retraite.
• Valorisation du patrimoine : L'investissement locatif permet d'accroître votre patrimoine. C'est un excellent moyen pour transmettre un bien à vos descendants.

Achat pour louer : Quelles sont les options ?

En matière d'investissement locatif, plusieurs options s'offrent à vous. Chacune a ses propres avantages et inconvénients, et doit être choisie en fonction de votre situation personnelle, de vos objectifs et de votre tolérance au risque.

Studio étudiant :

Investir dans un studio pour étudiants peut être une excellente option, en particulier dans les villes universitaires.

Tout d'abord, la demande est élevée. En effet, 55 % des étudiants préfèrent se loger dans un studio ou un T1, ce qui indique une forte demande pour ce type de logement. Les étudiants sont une population locative stable, qui se renouvelle chaque année avec l'arrivée de nouvelles promotions.

Deuxièmement, le loyer peut être attractif. Le budget moyen pour le logement d'un étudiant est de 613 € au niveau national, mais il peut atteindre jusqu'à 786 € en région parisienne et 858 € pour ceux qui souhaitent habiter dans Paris même. En moyenne, il faut 557 € pour louer un studio étudiant charges comprises en France.

Troisièmement, l'investissement peut être rentable. Les grandes villes universitaires voient leurs loyers augmenter. Par exemple, à Nice, les loyers des studios ont augmenté, faisant de cette ville la grande ville universitaire de province la plus chère pour louer un studio.

Quatrièmement, les grandes villes universitaires attirent de nombreux étudiants chaque année. Après Paris, les villes les plus demandées par les étudiants sont Lyon, Lille, Bordeaux et Angers. Ce flux constant d'étudiants assure une demande locative régulière et diminue le risque de vacance locative.

Enfin, le fait de louer à des étudiants offre une certaine sécurité. En effet, dans 87 % des cas, la famille assure le rôle de garant pour les étudiants. Cela peut donner une certaine tranquillité d'esprit aux propriétaires, sachant que le loyer sera payé même si l'étudiant rencontre des difficultés financières.

Logement familial :

© Evgeny Atamanenko - shutterstock

L'achat d'un logement familial (appartements ou maisons) pour louer peut aussi être très rentable. Ces propriétés attirent souvent des locataires à long terme, ce qui peut fournir un revenu stable et réduire le risque de vacance. Investir dans un T3 ou T4 destiné à la location pour les familles présente de nombreux avantages et offre une source de revenus stables et fiables.

L'avantage principal de ce type d'investissement est que les logements familiaux attirent souvent des locataires à long terme. Les familles sont généralement à la recherche d'un lieu stable pour se loger, ce qui peut fournir un revenu constant et réduire le risque de vacance locative. De plus, les familles sont souvent plus respectueuses du logement et de son entretien, ce qui peut diminuer les coûts de maintenance à long terme.

Dans le cas d'un investissement locatif en T3 ou T4, la proximité des écoles, des commerces et surtout des grands employeurs est un atout majeur.

Les familles cherchent souvent à se loger près des établissements scolaires pour faciliter le quotidien des enfants. Les commerces de proximité sont également très appréciés pour les achats du quotidien.

Enfin, la présence de grands employeurs à proximité augmente la demande locative et assure une bonne rentabilité. Il est également important de regarder la disposition des pièces, l'existence d'un espace extérieur (comme un jardin ou un balcon), et l'état général du logement.

Logement pour seniors :

Avec le vieillissement de la population, l'investissement dans l'immobilier pour seniors connaît une croissance rapide. Il s'agit de résidences services pour seniors, qui offrent de nombreux services et avantages pour les résidents, et donc un loyer plus élevé pour les investisseurs.

• Fortes demandes : Avec le vieillissement de la population, la demande pour les logements adaptés aux seniors est en croissance rapide. Cela signifie que le risque de vacance locative est généralement faible et que le taux d'occupation est élevé.
• Rendements attractifs : Les résidences seniors et les EHPAD offrent souvent des rendements plus élevés que les autres types d'investissements immobiliers. En effet, ces établissements offrent une gamme de services (restauration, animation, soins médicaux...) qui sont facturés en plus du loyer, ce qui permet d'augmenter la rentabilité.
• Gestion facilitée : L'investissement en résidence senior ou EHPAD est souvent géré par des sociétés spécialisées, ce qui réduit considérablement la charge de travail pour l'investisseur. Ces sociétés se chargent de la gestion quotidienne de la résidence, de la recherche de locataires, et de l'entretien du bien.
• Stabilité du marché : Le marché des résidences seniors et des EHPAD est généralement moins sujet aux fluctuations que le marché immobilier traditionnel. Cela est dû à la constante demande de logements pour seniors, qui est largement indépendante des conditions économiques.

Acheter pour louer ET défiscaliser

L'investissement locatif offre également des avantages fiscaux, notamment grâce à certains dispositifs spécifiques.

Loi Pinel

Ce dispositif de défiscalisation vous permet de réduire votre impôt sur le revenu en investissant dans de l'immobilier neuf destiné à la location. La réduction d'impôt peut aller jusqu'à 17.5% du montant de l'investissement, répartie sur 6, 9 ou 12 ans.

La loi Pinel est une loi française qui a été mise en place par Sylvia Pinel, ministre du Logement, en 2014.

Son objectif principal est d'encourager les investissements dans l'immobilier neuf par les particuliers, dans le but de renouveler le parc de logements disponibles à la location, tout en permettant une réduction d'impôt pour les investisseurs.

Voici ses principaux aspects :

• Localisation de l'investissement : Les logements doivent être situés dans des zones où la demande de logements dépasse l'offre (zones dites "tendues"). En France, cela concerne principalement les grandes agglomérations, certaines zones intermédiaires, et les départements d'outre-mer.
• Plafonds de loyer et de ressources des locataires : Pour éviter la spéculation et pour s'assurer que les logements sont accessibles aux ménages modestes, la loi Pinel impose des plafonds de loyer, qui varient en fonction de la localisation du bien, ainsi que des plafonds de ressources pour les locataires.
• Engagement de location : L'investisseur s'engage à louer le bien pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans. La réduction d'impôt accordée varie en fonction de la durée de location : 12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans, et 21% pour 12 ans.
• Nature du bien : Le bien immobilier doit être neuf ou en état futur d'achèvement, respecter certaines normes environnementales (notamment la norme RT 2012), et être loué nu (c'est-à-dire non meublé).
• Plafond d'investissement : L'investissement est plafonné à 300 000 euros par an, avec un prix d'achat maximal de 5 500 euros par mètre carré.

Le dispositif Pinel+ :

© Proxima Studio - Shutterstock

Il existe deux formes de dispositif Pinel accessibles en 2023 et 2024, le Pinel+ et le Pinel classique, avec des conditions fiscales différentes. Le Pinel+ maintient les taux antérieurs dans certains quartiers ou sur critères énergétiques et de qualité, tandis que le Pinel classique a des taux de réduction d'impôt dégressifs.

Les conditions principales pour bénéficier du Pinel+ ne changent pas par rapport au Pinel classique. En plus de ces conditions, le dispositif Pinel+ prévoit deux cas spécifiques où les contribuables peuvent en bénéficier :

Les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville.

Les logements qui respectent un niveau de qualité élevé en matière de performance énergétique, d'usage et de confort.

Selon le décret n° 2022-384 du 17 mars 2022, pour respecter un niveau de qualité élevé, le logement doit atteindre un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur à la réglementation en vigueur (Réglementation environnementale - RE 2020 en vigueur en 2025).

Il doit également présenter un niveau de qualité d'usage et de confort précis, défini par le décret. Cela inclut une surface habitable minimale, l'existence d'espaces extérieurs privatifs d'une surface minimale, et deux orientations pour les logements de T3 et plus.

Enfin, notez que les logements acquis ou construits en 2024 devront présenter un diagnostic de performance énergétique de classe A.

Statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) :

Le statut LMNP, pour Loueur en Meublé Non Professionnel, est un statut fiscal français qui s'applique à la location de biens immobiliers meublés. Pour pouvoir bénéficier de ce statut, il faut que les recettes annuelles tirées de cette activité par le foyer fiscal soient inférieures à 23 000 euros, ou inférieures à 50% du revenu global du foyer.

Voici les principaux avantages associés à ce statut :

Régime micro-BIC : Si les recettes annuelles sont inférieures à 72 600 euros (ou 176 200 euros pour une location classée en meublé de tourisme), le loueur peut opter pour le régime fiscal micro-BIC qui permet un abattement forfaitaire pour frais de 50% (ou 71% pour une location classée en meublé de tourisme). Cet abattement est appliqué directement sur les recettes locatives, simplifiant grandement la déclaration fiscale.

Régime réel : Si les charges réelles (amortissement du bien et du mobilier, frais de gestion, intérêts d'emprunt, travaux...) sont supérieures à l'abattement forfaitaire du micro-BIC, il peut être plus intéressant de choisir le régime réel. Celui-ci permet de déduire l'ensemble des charges et des amortissements du revenu locatif, pouvant ainsi réduire considérablement, voire annuler, l'impôt sur les revenus locatifs.

Exonération de la CFE : Les loueurs en meublé non professionnels peuvent bénéficier d'une exonération de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) pour leurs locations de courte durée.

Recouvrement de la TVA : Dans certaines conditions, notamment pour les résidences de services (étudiantes, seniors, tourisme, affaires), il est possible de récupérer la TVA sur le prix d'achat du bien, ce qui représente une économie de 20% sur le prix d'achat.