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Toutes les aides à l'achat 2026 pour les primo-accédants à Toulouse

Pour les primo-accédants, l'accession à la propriété est facilitée par un écosystème complet d'aides nationales et de subventions locales spécifiques à la Ville Rose.

Du Prêt à Taux Zéro (PTZ) nouvelle formule au Pass Accession Toulousain élargi en 2025, en passant par les avantages fiscaux liés au zonage, ce guide recense l'ensemble des mécanismes mobilisables pour optimiser son plan de financement et concrétiser son projet immobilier.

1. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : La clé de voûte du financement

Le Prêt à Taux Zéro constitue le socle du plan de financement pour les ménages n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années. Ce dispositif national, exempt d'intérêts bancaires et de frais de dossier, a été revu en profondeur pour soutenir la construction.

Extension du périmètre et conditions 2025

Depuis le 1er avril 2025, la réforme du PTZ a élargi son assiette. Le dispositif couvre désormais tous les logements neufs sur l'ensemble du territoire toulousain, réintégrant ainsi la maison individuelle qui en avait été exclue. Le zonage de Toulouse en Zone A permet par ailleurs l'accès au dispositif à des ménages disposant de revenus plus confortables qu'en zone B1.

Montants et quotités finançables

Le montant du prêt se calcule sur la base du coût total de l'opération (plafonné) et des ressources du foyer (Revenu Fiscal de Référence N-2).

• Pour les appartements neufs: Le PTZ finance de 20 % à 50 % du coût de l'opération. La quotité maximale de 50 % est réservée aux tranches de revenus les plus modestes.
• Pour les maisons neuves : La quotité financée est plafonnée à 30 % pour la première tranche de revenus.

Le mécanisme du différé

L'avantage structurel du PTZ réside dans son différé d'amortissement. Selon la tranche de revenus du ménage, le remboursement du PTZ peut être différé jusqu’à 15 ans. Ce mécanisme permet de concentrer l'effort de remboursement sur le prêt bancaire principal durant les premières années.

2. Le Pass Accession Toulousain (PAT)

Dispositif phare de la politique locale de l'habitat, le Pass Accession Toulousain (PAT) est un prêt sans intérêts accordé par la Mairie de Toulouse. Il a vocation à compléter le plan de financement des ménages qui résident déjà sur la commune et souhaitent y acquérir leur résidence principale.

Pour répondre aux tensions du marché immobilier, ce mécanisme a été élargi et renforcé suite aux arbitrages du 7 mai 2025. Cette réforme récente a réévalué les conditions d'accès pour toucher un public plus large, tout en maintenant un fléchage géographique précis des subventions.

Trois cas de figure selon la localisation et le type de bien

Le montant de l'aide dépend strictement de la nature de l'opération et du quartier concerné :

• Acquisition dans le Neuf en Quartier Prioritaire (QPV) : C'est le cœur de cible du dispositif pour favoriser la mixité sociale. L'aide s'élève à 10 000 € pour l'achat d'un logement neuf situé dans les périmètres du Contrat de Ville (ex : Empalot, La Reynerie, Les Izards...).
• Acquisition dans le Neuf hors Quartier Prioritaire : Pour les programmes neufs situés dans les quartiers standards ou résidentiels classiques, le Pass Accession Toulousain ne s'applique pas (0 €). Ces opérations restent toutefois finançables par le PTZ national (Zone A) qui compense l'absence d'aide locale sur ces secteurs.
• Acquisition dans l'Ancien : Le dispositif soutient l'achat dans le parc existant sur l'ensemble du territoire toulousain, sans distinction de quartier. L'aide est fixée à 6 000 € pour les logements achevés depuis plus de 5 ans.

Les conditions d'éligibilité 2025

L'octroi du prêt repose sur quatre critères cumulatifs :

• Ancrage local : Être résidant toulousain au jour du dépôt du dossier.
• Ressources : Respecter les plafonds de revenus (alignés sur le barème PTZ).
• Endettement : Présenter un taux d'effort global inférieur ou égal à 35 % (assurance incluse).
• Durée : Le remboursement s'effectue sur 10, 12 ou 15 ans.

3. Prêt d'Accession Sociale (PAS) et Prêt Conventionné (PC)

Ces prêts réglementés servent souvent de prêt principal dans le montage financier. S'ils offrent des garanties de taux, ils ne permettent plus, contrairement aux idées reçues, de bénéficier systématiquement des APL.

Le Prêt d'Accession Sociale (PAS)

Destiné aux ménages sous plafonds de ressources (identiques à ceux de la Zone A), le PAS finance jusqu'à 100 % de l'opération (hors frais de notaire).

• Avantages réels en 2025 : Les frais de dossier sont plafonnés à 500 € et les frais de garantie (hypothèque ou caution) sont réduits grâce à l'exonération de la taxe de publicité foncière.
• Fin de l'APL Accession : Depuis la Loi de Finances 2020, les nouveaux prêts PAS signés ne permettent plus de bénéficier de l'APL Accession. Cet avantage est éteint pour les nouveaux dossiers.

Le Prêt Conventionné (PC)

Accordé sans condition de ressources, le PC permet également de financer la totalité de l'opération.

• Caractéristiques : Son taux est plafonné, bien que souvent proche des taux du marché libre. Comme pour le PAS, les nouveaux contrats de Prêt Conventionné ne donnent plus droit à l'APL Accession. Il reste cependant cumulable avec le PTZ, le PAT et le Prêt Action Logement.

4. Le Prêt Action Logement (Ex-1% Logement)

Ce dispositif s'adresse spécifiquement aux salariés des entreprises du secteur privé non agricole employant 10 personnes et plus.

Modalités techniques 2025

• Montant maximal : 30 000 € par opération.
• Taux d'intérêt : Fixe, établi à 1 % (hors assurance obligatoire).
• Durée : Libre, dans la limite de 25 ans.

Usage stratégique

Bien que le montant soit plafonné, ce prêt à taux très bas permet de réduire le coût global du crédit. De nombreux établissements bancaires assimilent ce prêt à un quasi-apport personnel, ce qui améliore le profil de risque de l'emprunteur et peut faciliter la négociation du taux du prêt principal. L'octroi n'est pas automatique et dépend de l'enveloppe budgétaire disponible au sein de l'entreprise (à valider auprès du service RH ou du CSE).

5. Le Bail Réel Solidaire (BRS) : Dissocier le foncier du bâti

Face à la cherté du foncier en Zone A, le BRS s'impose comme une alternative pour l'accession sociale. Le principe repose sur la dissociation de la propriété : l'acquéreur achète les murs, tandis qu'un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) conserve le terrain.

Fonctionnement à Toulouse

Les principaux opérateurs locaux sont Occitalis Foncier et les structures liées à Toulouse Métropole Habitat ou au Groupe des Chalets.

• L'achat : Le prix de vente du logement bénéficie d'une décote de 20 % à 40 % par rapport au marché libre neuf.
• La redevance : En contrepartie de l'occupation du terrain, le ménage verse une redevance mensuelle modique (généralement comprise entre 1,5 € et 3 € par m²).
• Conditions : Le dispositif est réservé à la résidence principale, sous plafonds de ressources.

Encadrement de la revente

Pour éviter la spéculation sur ces biens subventionnés, le prix de revente est plafonné et indexé (souvent sur l'Indice de Référence des Loyers). Le nouvel acquéreur doit être agréé par l'OFS et respecter les mêmes plafonds de ressources.

6. Le Prêt Social Location-Accession (PSLA)

Le PSLA est un dispositif progressif qui permet de tester sa capacité de remboursement avant de devenir pleinement propriétaire.

Les deux phases du dispositif

• Phase locative : Le ménage occupe le logement neuf en versant une redevance composée d'une part locative (loyer plafonné) et d'une part acquisitive (épargne).
• Levée d'option : Après une période allant de 6 mois à 4 ans, le ménage peut acquérir le bien. L'épargne constituée vient en déduction du prix.

Avantages fiscaux majeurs

• TVA à 5,5 % sur le prix de vente.
• Exonération de taxe foncière pendant 15 ans à compter de la livraison. Cet avantage est spécifique au PSLA et garanti par le Code Général des Impôts.
• Sécurisation : Garantie de rachat et de relogement par l'opérateur HLM en cas d'accident de la vie.

7. La TVA réduite à 5,5 % : un atout géographique

L'acquisition d'un logement neuf situé dans un quartier prioritaire (QPV) ou une zone de rénovation urbaine (ANRU) permet de bénéficier d'une TVA à 5,5 % au lieu du taux normal de 20 %. Cet avantage fiscal immédiat représente une économie de 14,5 % sur le prix de vente.

L'acquéreur doit occuper le bien à titre de résidence principale et le conserver pendant une durée minimale de 10 ans. En cas de revente anticipée sans motif légitime (mutation, décès, chômage), le propriétaire devra rembourser à l'État le différentiel de TVA au prorata temporis des années restantes.

Secteurs concernés à Toulouse

Le dispositif cible des quartiers spécifiques comme Empalot, La Reynerie, Bagatelle, Trois Cocus ou encore Borderouge.

8. Les frais de notaire réduits : l'avantage structurel du neuf

Contrairement à l'ancien, l'immobilier neuf bénéficie d'une fiscalité allégée sur les droits de mutation. Pour tout achat en Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA) ou de logement neuf n'ayant jamais été habité, les frais d'acquisition (communément appelés frais de notaire) sont réduits à environ 2 % à 3 % du prix de vente, contre 7 % à 8 % dans l'ancien.

Impact financier

Sur un appartement neuf affiché à 200 000 €, cette fiscalité permet une économie d'environ 10 000 €. Cette somme peut être directement réinjectée dans l'apport personnel ou servir à financer les travaux d'aménagement intérieur (cuisine, placards).

9. L'exonération de la taxe foncière

Pour les constructions nouvelles classiques (hors dispositif PSLA qui garantit 15 ans d'exonération), le Code Général des Impôts prévoit par défaut une exonération de la part communale de la taxe foncière pendant une durée de 2 ans suivant l'achèvement des travaux.

La modulation locale

Il est impératif de noter que cette exonération n'est pas totale ni automatique. La collectivité a le pouvoir de moduler l’exonération (de 40 % à 90 % de la base) pour la part communale, et l’EPCI (Établissement Public de Coopération Intercommunale) peut décider de la supprimer pour sa part.

L'acquéreur doit donc vérifier, année par année, les délibérations en vigueur à la Mairie de Toulouse pour connaître le taux exact d'exonération qui sera applicable lors de la livraison de son bien.

10. Aides complémentaires : PEL et Mutuelles

Enfin, le plan de financement peut être optimisé par des apports périphériques.

Plans et Comptes Épargne Logement (PEL/CEL)

Les détenteurs de "vieux" PEL (ouverts avant 2018) peuvent bénéficier d'une prime d'État et de taux de prêt potentiellement intéressants selon la date d'ouverture.

Pour les PEL ouverts après 2018, la prime d'État est supprimée et le taux du prêt (fixé à l'ouverture, par exemple 2,95 % pour 2025) doit être comparé aux conditions actuelles du marché.

Mutuelles et Caisses de Retraite

Certaines mutuelles (notamment dans la fonction publique) et caisses de retraite complémentaires (Agirc-Arrco) proposent des aides ponctuelles ou des cautions gratuites pour garantir le prêt principal.

Ces dispositifs, souvent méconnus, nécessitent une démarche proactive auprès des organismes concernés.