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Écrit par Hervé Koffel publié le jeudi 15 octobre 2026
Ancienne cité administrative de Toulouse : Près de 500 logements d'ici 2029
Après plus d'un demi-siècle de bureaux de l'État, l'ancienne cité administrative de Toulouse passe au logement. Bouygues Immobilier, Éclisse Promotion et ROOJ by GA ont ouvert les ventes de Cœur Remparts, à Compans-Caffarelli, en accession libre comme en bail réel solidaire. Le permis de construire est délivré, mais le terrain n'a pas encore changé de mains.
Cœur Remparts : d'un îlot administratif à un quartier habité
La commercialisation a démarré au Salon de l'immobilier de Toulouse le weekend du 2 au 4 octobre 2026, et s'est poursuivie lors d'un week-end portes ouvertes. Construite entre 1950 et 1970 au bord du boulevard Lascrosses, la cité regroupait la plupart des services départementaux de l'État. Ceux-ci ont rejoint la nouvelle cité Lemaresquier, dans le quartier Guillaumet. Au terme d'un appel à candidatures lancé en mai 2024, le groupement mené par Bouygues Immobilier a été retenu en mai 2025.
Longtemps clos, ce terrain de plus de 17 000 m² doit s'ouvrir sur la ville, promet Éclisse Promotion, avec la station Compans-Caffarelli de la ligne B du métro au pied des immeubles.
Le lancement intervient sur un marché de l'immobilier neuf à Toulouse encore convalescent. Au premier semestre 2026, le collectif neuf en prix libre s'est vendu en moyenne 4 839 € le m² hors parking dans la ville-centre, selon l'observatoire L'ObserveR. Un niveau stable sur un an.
Combien coûte un appartement neuf à Compans-Caffarelli ?
En accession libre, la gamme s'étire jusqu'au cinq-pièces en duplex, vendu à partir de 780 000 €, d'après la grille de prix publiée par actu.fr le 13 octobre 2026. Sur la fiche de Bouygues Immobilier, les prix montent jusqu'à 818 000 €.
La Dépêche du Midi du 15 octobre 2026 cite deux lots précis : un T2 de 37 m² à 259 000 €, soit 7 000 € le m², et un T4 de 86 m² à 460 000 €, soit environ 5 350 € le m². L'hypercentre se paie, et les petites surfaces encore davantage.
Appartements en BRS : l'acheteur paie les murs, pas le terrain
Une partie des logements est vendue en bail réel solidaire (BRS) par OFS STON, l'organisme de foncier solidaire (OFS) du groupe Procivis, maison mère d'Éclisse Promotion. L'acheteur verse en plus une redevance mensuelle à l'OFS, de 1 à 3 € par m² selon OFS STON ; son montant à Cœur Remparts n'est pas publié.
| Typologie | Accession libre, à partir de (€ TTC, actu.fr) | BRS, à partir de (€ TTC, Éclisse Promotion) |
|---|---|---|
| T2 | 255 000 | 188 000 |
| T3 | 308 000 | 248 000 |
| T4 | 440 000 | 375 000 |
L'écart atteint environ un quart sur le deux-pièces, un cinquième sur le trois-pièces et 15 % sur le quatre-pièces. La comparaison porte sur des prix d'entrée : les surfaces des lots en BRS ne sont pas publiées.
Le dispositif est réservé à la résidence principale, sous plafonds de ressources. En zone A, dont relève Toulouse, le revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser 58 057 € pour deux personnes et 90 863 € pour quatre en 2026. Depuis le 1er janvier 2025, un acheteur déjà propriétaire reste éligible s'il ne possède pas de logement adapté à ses besoins (article R255-1-1 du code de la construction et de l'habitation).
La TVA tombe à 5,5 % et le prêt à taux zéro (PTZ) reste mobilisable. À la revente, le prix est plafonné et l'acheteur suivant doit lui aussi être éligible.
Près de 500 logements, des bureaux et un jardin au pied des remparts
En 2025, le groupement annonçait plus de 450 logements. Laury Crozes, directeur de l'agence Midi-Pyrénées de Bouygues Immobilier, évoque désormais 496 logements familiaux, du studio au T5 en duplex.
Pour les logements actuellement en vente, le promoteur annonce 40 % d'accession libre, 40 % de locatif social, 10 % d'accession à prix maîtrisé et 10 % de BRS. L'article ne précise pas si cette clé de répartition vaut pour l'ensemble du programme. Il se pourrait également que certains lots soient réservés à des ventes en bloc à des opérateurs, notamment la résidence étudiante, mais rien de concret pour le moment.
Cette résidence prendra place dans la tour Totem, repère de l'ancienne cité, conservée et réhabilitée. Deux façades de la rue Lascrosses restent debout. Signée Valode & Pistre, l'architecture de brique dialogue avec le rempart médiéval, qui borde le site sur près de 530 mètres selon Éclisse Promotion.
7 000 m² de bureaux, 1 200 m² de commerces et d'activités et une maison de santé annoncés en 2025, autour d'un jardin public de 4 500 m², contre 5 000 m² prévus à l'origine.
Un recours qui suspend la vente du terrain
Le permis de construire a été obtenu en août 2026, comme le rapporte La Dépêche du Midi. Il n'est pas purgé, c'est-à-dire qu'il peut encore être annulé : un recours du promoteur Kaufman & Broad reste pendant devant le tribunal administratif.
Or la préfecture de la Haute-Garonne avait posé une condition : la vente du site ne deviendrait effective qu'avec un permis purgé de tout recours.
Le chantier se déroulera en deux tranches, en commençant par l'îlot côté boulevard et par la tour Totem. Les démolitions doivent occuper toute l'année 2027, selon actu.fr. Bouygues Immobilier affiche des livraisons à partir du quatrième trimestre 2029 ; une autre fiche du promoteur mentionne le premier trimestre 2030. Les dernières sont envisagées en 2032.
Réserver aujourd'hui : un engagement encadré
À ce stade, l'acquéreur signe un contrat de réservation. L'acte de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) viendra plus tard : son calendrier dépend de la cession du terrain, elle-même suspendue au recours.
Le dépôt de garantie est plafonné à 5 % du prix prévisionnel si la vente doit être signée dans l'année, à 2 % dans les deux ans, et interdit au-delà (article R261-28 du CCH). Il est restitué sans pénalité, notamment si la vente n'est pas conclue du fait du vendeur, si le prix dépasse de plus de 5 % le prix prévisionnel ou si le prêt prévu n'est pas obtenu (article R261-31).
