Accueil > L'actualité immobilière à Toulouse > investissement-bailleur-prive

Loi Jeanbrun : Comment investir dans l'immobilier neuf à Toulouse ?

L'année 2026 marque un tournant dans la fiscalité immobilière française. Le ministre du Logement Vincent Jeanbrun a porté dans le projet de loi de finances, validé par recours au 49.3, un mécanisme inédit destiné à simplifier l'investissement locatif. Exit les réductions d'impôt complexes : place à un système d'amortissement comptable, transparent et durable. Tour d'horizon de ce que ce dispositif Jeanbrun (anciennement Bailleur Privé) change pour un investisseur toulousain.

Fonctionnement de l'amortissement

Le dispositif Bailleur privé nommé au choix Relance logement ou dispositif Jeanbrun, repose sur un principe simple : chaque année, vous déduisez de vos revenus fonciers une fraction de la valeur de votre bien immobilier.

3 paramètres encadrent cette mécanique :

• L'assiette amortissable correspond à 80 % du montant d'acquisition du logement. Sur un achat à 250 000 €, c'est donc 200 000 € qui serviront de base au calcul.
• Le plafond annuel d'amortissement varie selon la nature du bien et le niveau de loyer appliqué. Pour un logement neuf comme ancien, ce plafond oscille entre 8 000 € et 12 000 € par an. Pour l'ancien rénové, il est fixé à 10 700 €.
• Le plafond annuel de déficit foncier est fixé à 10 700 €. Il peut s'élever à 21 400€ pour l'ancien pendant 2 ans.

Grille des taux applicables

Le pourcentage d'amortissement annuel dépend de deux facteurs : la catégorie du bien (immobilier neuf ou ancien) et le positionnement tarifaire du loyer (intermédiaire, social ou très social). Un loyer modéré ouvre droit à un taux plus généreux.

Acquisition dans le neuf livré ou en VEFA

Bien ancien faisant l'objet de travaux

Condition préalable : le montant des travaux doit représenter au minimum 30 % du prix d'achat.

L'ensemble des amortissements dans l'ancien comme dans le neuf est plafonné à 10 700 €. Pour l'ancien le plafond est porté à 21 400€ durant 2 ans.

Cette structure tarifaire fait du choix du loyer un levier stratégique : accepter une recette locative plus faible peut se traduire par un avantage fiscal supérieur, qui vient compenser le manque à gagner.

Conditions d'accès au dispositif Relance Logement

Pour activer ce régime fiscal sur un bien situé dans la métropole toulousaine, plusieurs exigences doivent être satisfaites simultanément :

• Durée minimale de location : l'engagement porte sur 9 années consécutives de mise en location.
• Mode de location : le logement doit être loué vide (non meublé) et servir de domicile principal à l'occupant.
• Respect des barèmes locatifs : les loyers pratiqués ne peuvent excéder les seuils réglementaires du dispositif.
• Indépendance fiscale du locataire : ce dernier ne doit pas faire partie de la famille proche du propriétaire.
• Couverture géographique : contrairement aux dispositifs précédents, aucun zonage territorial ne s'applique. L'ensemble du territoire français est concerné.

Contexte et objectifs de la réforme

Cette refonte vise à mettre un terme à l'accumulation de niches fiscales temporaires et difficilement lisibles (LMNP, LLI et autres). À compter de février 2026, les pouvoirs publics souhaitent instaurer un outil pérenne, accessible à tout propriétaire louant un logement principal à loyer encadré.

Pour le ministre Vincent Jeanbrun, l'ambition est de « créer un choc d'offre et permettre de construire près de 50 000 logements en plus par an ». Les services de Bercy anticipent par ailleurs des recettes fiscales supplémentaires de l'ordre de 500 millions d'euros.

Précision sur l'avancement législatif : au 22 janvier 2026, cette mesure figure parmi les amendements intégrés au volet recettes du budget, sur lequel le gouvernement a engagé sa responsabilité via l'article 49.3. Son adoption définitive reste suspendue à l'issue des motions de censure déposées par l'opposition.

Limites et précautions à connaître

Ce dispositif, aussi attractif soit-il, comporte des garde-fous qu'il convient d'anticiper :

• Plafonnement différencié : la déduction fiscale varie selon la grille de loyer retenue. Un loyer intermédiaire dans le neuf plafonne à 8 000 €, contre 12 000 € pour un loyer très social.
• Exclusivité du régime : l'amortissement Jeanbrun ne peut (pour le moment) se combiner avec d'autres avantages fiscaux immobiliers pour un même logement, qu'il s'agisse du Logement Locatif Intermédiaire (LLI) ou du dispositif Denormandie.

Barèmes locatifs attendus pour Toulouse Métropole

Les plafonds de loyer du nouveau statut devraient, d'après plusieurs analystes du secteur, s'aligner sur ceux du dispositif Pinel pour la catégorie intermédiaire, et potentiellement sur Loc'Avantages pour les catégories sociales. Ces données seront actualisées sur notre site dès leur publication officielle.

Pourquoi miser sur Toulouse en 2026 ?

La Ville rose possède des atouts structurels qui en font une destination privilégiée pour l'investissement locatif.

• Accessibilité et rayonnement : à 4h15 de Paris par TGV et moins de 2h des stations pyrénéennes comme des plages méditerranéennes, Toulouse bénéficie d'une position géographique exceptionnelle au cœur du Grand Sud-Ouest.
• Dynamisme économique : capitale européenne de l'aéronautique et du spatial, la métropole concentre le siège mondial d'Airbus à Blagnac, le Centre Spatial du CNES et un écosystème de startups parmi les plus dynamiques de France. Cette concentration d'emplois qualifiés génère une demande locative soutenue.
• Attractivité démographique : Toulouse gagne en moyenne 6 000 nouveaux résidents chaque année et pourrait dépasser Lyon en 2025 pour devenir la 3ème ville de France. Cette trajectoire en fait l'une des métropoles les plus dynamiques du pays.
• Vitalité universitaire : avec environ 125 000 étudiants, Toulouse se positionne comme la 4ème ville universitaire de France par ses effectifs. En 2025, elle a décroché la 1ère place du classement L'Étudiant des meilleures villes étudiantes. Cette population jeune et mobile nourrit un besoin constant en logements adaptés.

Simulations chiffrées pour Toulouse

Avertissement : les calculs ci-dessous constituent des projections à titre indicatif. Ils reposent sur un plafond de loyer de 11.68 €/m² (zone B1), transposé au futur cadre Jeanbrun (ou relance logement). Les paramètres définitifs, notamment les barèmes de loyer, seront fixés par décret. Ces exemples n'engagent aucune garantie de rendement.

Exemple d'investissement à Toulouse Métropole – T3 NEUF (ZONE B1)

Le bien immobilier

• Prix : 275 000 € (frais de notaire inclus)
• Surface : 63 m² – Terrasse : 8 m²
• Typologie : T3
• Zone : B1

Fiscalité & économie d’impôt

• Déficit foncier : 10 312 €
• TMI acquéreur : 30 %
• Économie d’impôt : 3 093 € / an soit 257 € / mois

Financement

• Durée : 25 ans
• Taux : 3,30 % – Assurance : 0,34 %
• Mensualité de crédit (assurance incluse) : 1 425 € / mois

Équilibre mensuel de l’opération

EFFORT D’ÉPARGNE RÉEL : 468 € / MOIS

Ce que révèlent ces projections

L'intérêt du dispositif Jeanbrun (Relance logement) croît avec le niveau d'imposition du propriétaire. Le mécanisme de déficit foncier imputable sur le revenu global amplifie l'avantage pour les contribuables situés dans les tranches supérieures. Ce déficit reste imputable à hauteur de 21 400 € par an jusqu'en 2027.

Source:info.gouv.fr