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Annulation du PLUiH à Toulouse : quelles conséquences ?

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Après l’annulation du Plan Local d’Urbanisme intercommunal et Habitat (PUiH) de la métropole de Toulouse, plusieurs projets sont mis à l’arrêt. Il s’agit d’une situation inédite pour le monde de l’immobilier neuf à Toulouse. Le tribunal administratif de la Ville a même refusé d’éventuelles modulations des effets de sa décision dans le temps, le jeudi 20 mai 2021. À l’heure actuelle, la collectivité n’a désormais plus de document d’urbanisme commun dans l’ensemble de son territoire. De ce fait, les nouvelles demandes de permis de construire, mais aussi les déclarations préalables de travaux devront être instruites, commune par commune, sur la base des anciens plans locaux d’urbanisme. Retour sur les détails de cette annulation et focus sur ses conséquences.

Pourquoi le PLUiH a été annulé ?

Le Plan local d’Urbanisme intercommunal et Habitat de Toulouse métropole, adopté en 2019, a été annulé par le tribunal administratif, avec effet immédiat. Cette décision est lourde de conséquences, elle remet à l’ordre les règles antérieures et va compliquer la délivrance des permis de construire sur 37 communes, dans un premier temps. Les promoteurs, investisseurs et les politiques devront s’adapter au plus vite à cette nouvelle donne.

Rappelons que le PLUiH est un document qui fixe les règles d’urbanisme, parcelle par parcelle, sur les 37 communes de l’agglomération. Son élaboration a nécessité 4 ans, après un consensus entre les maires de partis politiques différents. Son annulation va changer beaucoup de choses.

Les éléments pris en considération par les juges

Le PLUiH a fait l’objet de 41 recours d‘associations et de propriétaires concernés par quelques dispositions. Le tribunal a finalement retenu 11 requêtes à Toulouse, à Castelginest (poumon vert du parc Boyer) et à Tournefeuille pour la zone La Ramée-Marquisat. La mauvaise base de calcul est un des éléments principaux détectés par le tribunal. Le plan local d’urbanisme devait prouver ses vertus en ce qui concerne le ralentissement de la consommation d’espaces naturels, en comparaison avec les dix dernières années. Les juges ont estimé que les estimations concernant le passé et les arguments présentés n’étaient pas probants. Une décision qui a conduit à l’annulation de l’ensemble du document.

La Ville va faire appel

Le président de Toulouse Métropole, Jean-Luc Moudenc, avait dénoncé, dans un communiqué, « une décision lourde de conséquences », surtout pour les habitants. La Métropole a décidé de faire appel de ce jugement auprès de la Cour administrative d’appel de Bordeaux. Elle déposera une requête en sursis à exécution auprès de cette juridiction afin de suspendre les effets du jugement.

Toulouse a fait appel de la décision, mais dans le cas où ce recours n’aboutirait pas, il faudra de nombreuses années pour rédiger et négocier un nouveau document.

Les règles qui vont changer

Malgré l’annulation du PLUiH, tous les permis de construire « purgés », qui n’ont pas fait l’objet d’un recours, et qui datent de plus de deux mois restent valables. Cependant, pour les permis récents et ceux qui sont à venir, il faudra appliquer les règles d’urbanisme antérieures, à savoir : les PLU (plans locaux d‘urbanisme) pour 30 communes, Toulouse y compris, et les POS (plans d’occupation des sols) pour les sept autres communes.

Jean-Luc Mondenc précise que si les 30 PLU et les 7 POS protégeaient au total 90 hectares d’espaces naturels, le plan local d’urbanisme intercommunal et Habitat, lui, en protégeait quatre fois plus, environ 400 hectares. Il rajoute que le PLUiH comprenait l’obligation de construire 35 % de logements sociaux sur les 7 000 constructions prévues, alors que la loi fixe cette obligation à 25 %.

Les principales conséquences de l’annulation du PLUiH

Le président de la fédération des promoteurs immobiliers Occitanie-Toulouse métropole, Stéphane Aubay, reconnaît que le PLUiH va certainement leur compliquer la vie. Il précise qu’ils ne peuvent pas arrêter la production de logements, car en réduisant l’offre, cela conduirait mécaniquement à une augmentation des prix. Il souhaite s’engager dans une piste qui tend à garder l’esprit du PLUiH, tout en suivant les règles du PLU.

Dans le monde politique, Jean-Luc Moudenc a proposé un pacte aux maires pour une production des objectifs du PLUiH en termes de logements. Le document conservera plusieurs objectifs du plan d’urbanisme annulé, mais n’aura pas de valeur règlementaire, uniquement une valeur morale, avec l’engagement de 37 maires au total.

Certains des projets permis par le PLUiH ne peuvent tout simplement pas être menés dans le carcan de l’ancien plan local d’urbanisme. Par exemple, à Toulouse, le dossier des terrains de l’ancienne clinique Saint-Jean du Languedoc, déjà très complexe, va encore se compliquer. Comme l’ancien PLU réserve les terrains à des projets liés à la santé, la construction des 300 logements prévus est bloquée. On retrouve la même situation autour de la place de l’Europe, dans le quartier Brouardel, au sein du secteur de Compans-Cafarelli. Le maire de Toulouse assure toutefois que la Ville ne renoncera pas aux projets. Ces derniers vont faire l’objet de modifications pour pouvoir délivrer les permis de construire dès que le nouveau plan d’urbanisme sera prêt.

Des projets menacés dans les communes de la Métropole

Concrètement, il n’y a que très peu de projets qui sont menacés par l’annulation du PLUiH à Toulouse. Ce n’est malheureusement pas le cas dans les autres communes de la Métropole. Les maires sont déterminés à trouver des solutions à chaque fois qu’il y a des problèmes par rapport à des décisions de justice comme celle-ci, en adoptant le calendrier des opérations. Le maire de Toulouse précise que l’existence juridique des projets de la Tour d’Occitanie et du Grand Matabiau n’est pas fondée sur le PLUiH annulé, ils seront donc préservés.

Les conséquences de l’annulation du PLUiH se font également ressentir à l’Union, une commune située dans la première couronne de Toulouse. Déjà en déficit de logements sociaux, la commune s’est engagée à produire 300 logements sociaux d’ici 2022, par rapport aux obligations légales et dans le cadre d’une feuille de route triennale qui a été fixée avec la préfecture. Un programme immobilier, qui devait comporter près de 80 logements sociaux, est désormais « gelé ». Pour cause, la parcelle prévue pour la construction était une zone économique dans l’ancien plan local d’urbanisme, mais elle est passée en zone à construire grâce au PLUiH. Comme ce dernier est annulé, elle redevient donc une zone économique.

Un projet annulé à Mondouzil

Le maire de Mondouzil, Robert Medina, regrette le fait qu’avec le PLUiH, la commune allait acquérir des terrains dans le cadre d‘une DUP (déclaration d’utilité pubique) et qu’ils avaient été classés comme zone à urbanisation future. Il explique qu’ils étaient presque au bout du processus, étant donné que les terrains devenaient constructibles dès lors que la mairie en faisait l’acquisition. Aujourd’hui, le projet « Cœur de village de Mondouzil » est « à jeter ». L’élu s’insurge sur le fait que la mise en place du projet avait nécessité un travail considérable, surtout par rapport à la taille de la commune, relativement petite. Il rajoute que « la déception du conseil est énorme ».

Ce projet de construction de nouveaux logements dans la commune de Moundouzil avait pour ambition de « rajeunir la population ». En effet, même si le village est bel est bien inscrit sur le territoire de Toulouse Métropole, il constate un vieillissement graduel de sa population. Sur les 219 habitants, on dénombre 194 électeurs, soit autant de personnes de plus de 18 ans. En plus de ce programme immobilier, la commune a aussi prévu l’édification d‘une salle multifonctions, dotée d’un espace de coworking, et l’implantation d’une maison médicale. Le maire insiste sur ce point, la municipalité ne dispose pas d’autre opportunité pour une éventuelle construction dans le village, il s’agissait du seul terrain disponible.

Mondouzil doit alors attendre l’arrivée d’un nouveau plan local d’urbanisme qu’il partagera avec les 37 communes de la Métropole. Un délai assez long, puisque le président de Toulouse Métropole a indiqué que cela ne pourrait pas se faire avant 3 ans et demi environ. Une nouvelle qui a de lourdes conséquences pour Mondouzil, qui avait déjà réussi à trouver une cinquantaine d’acheteurs pour les 66 logements prévus.