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Écrit par Morgane Caillière publié le 06 avril 2023
Bail Emphytéotique : Définition, Droits et Devoirs, Fiscalité
1. Bail Emphytéotique : Définition Légale
Le bail emphytéotique est un contrat de location de longue durée permettant à un locataire de bénéficier d'un droit réel immobilier sur un terrain appartenant à un propriétaire foncier. Le terme "emphytéose" vient du grec "emphyteusis", qui signifie "mettre en plantation". Ce type de bail est régi par les articles L. 451-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime.
Le bail emphytéotique doit avoir une durée minimale de 18 ans et peut avoir une durée maximale de 99 ans. Il peut être renouvelé à l'issue de cette période. Ce type de bail est souvent utilisé dans le cadre de projets immobiliers de grande envergure, tels que la construction d'un immeuble ou d'une zone d'activité.
2. Les Droits et Devoirs du Locataire dans un Bail Emphytéotique
Le bail emphytéotique donne au locataire, appelé emphytéote, un droit réel sur le bien loué, ce qui le distingue du locataire classique. En tant que tel, il a des droits et des devoirs spécifiques qu'il doit respecter. Voici quelques-uns de ces droits et devoirs :
Devoirs du locataire (emphytéote) :
- Le paiement du loyer (ou redevance) doit être effectué dans les délais convenus dans le bail, et selon les conditions prévues.
- Le locataire doit veiller à ne pas détériorer ou altérer profondément le bien loué de manière délibérée.
- Si le bail concerne un immeuble, le locataire est tenu de payer la taxe foncière correspondante.
- Les réparations nécessaires doivent être effectuées sur les constructions comprises dans le bail initial. Seules les circonstances exceptionnelles comme la force majeure ou les vices de construction antérieurs au bail peuvent exempter l'emphytéote de cette responsabilité.
Droits du locataire :
- Le locataire peut effectuer des améliorations au bien loué sans avoir à obtenir l'accord préalable du propriétaire. Il peut ainsi construire ou démolir à sa guise, sous réserve que ces améliorations soient conformes aux règles d'urbanisme en vigueur.
- Le locataire peut hypothéquer son droit, ce qui fait du bien, un élément saisissable comme toute construction immobilière.
- Le locataire peut louer ou sous-louer le bien immobilier faisant l'objet du bail emphytéotique. Les constructions que le locataire édifie peuvent également être louées ou sous-louées. Aucune clause ne peut être introduite dans le contrat de bail emphytéotique visant à supprimer, limiter ou réglementer ce droit à la location et à la sous-location.
- L'emphytéote peut consentir librement une servitude passive ainsi qu'acquérir une servitude active.
- L’emphytéote peut céder son droit ou en jouir. Il est en revanche interdit de vendre le bien faisant l'objet du bail.
- Il ne peut pas non plus signer un nouveau bail emphytéotique sur le bien car la sous-emphytéose est interdite par la loi.
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3. La Fiscalité Applicable au Bail Emphytéotique
Le bail emphytéotique est un contrat de location très spécifique qui possède une fiscalité particulière. Bien que cette fiscalité soit similaire à celle d'un bail à construction, elle possède ses propres particularités.
Le bail emphytéotique est par défaut, exonéré de TVA, mais il peut y être soumis sur option formelle. Si la TVA est due, elle sera alors payée par le locataire et versée au Trésor public par le propriétaire.
Il est essentiel de prendre en compte l'application de la TVA dans le plan de financement et le plan fiscal si le bailleur opte pour l'assujettissement à la TVA. Les redevances en cours de bail sont soumises à la contribution sur les revenus locatifs, à l’exception des immeubles achevés depuis au moins 15 ans. Par ailleurs, la taxe foncière sur les propriétés bâties est établie au nom de l'emphytéote pendant toute la durée du bail emphytéotique.
Au moment de la signature du bail, une taxe de publicité foncière sera exigée. Son taux est fixé à 0,60 % de la valeur de la redevance, majorée de 0,10 % depuis le 1er janvier 2006. Néanmoins, les constructeurs d'immeubles neufs peuvent être assujettis à la TVA sur option et ainsi ne pas payer de taxe de publicité foncière à condition de construire dans un délais de 4 ans. Pour les immeubles dont Les baux à durée limitée dépassent douze ans, une taxe de publicité foncière à 0,70 % sera due.
Il est important de noter que l'emphytéote est débiteur de l'impôt foncier et ne dispose donc d'aucun recours à l'encontre du bailleur. Il est donc primordial de bien prendre en compte les dispositions fiscales du bail emphytéotique dans la gestion du plan de financement et du plan fiscal.
4. Pourquoi Choisir le Bail Emphytéotique Plutôt que le Bail Ordinaire ?
Le bail emphytéotique présente plusieurs avantages par rapport au bail ordinaire, notamment :
- Une durée de location plus longue, pouvant aller jusqu'à 99 ans ;
- Une plus grande liberté d'utilisation du terrain loué, notamment pour la construction de bâtiments ;
- Une fiscalité plus avantageuse pour le propriétaire foncier.
Le bail emphytéotique est donc souvent utilisé dans le cadre de projets immobiliers de grande envergure, tels que la construction de zones d'activité ou de grands ensembles immobiliers. Il permet au locataire de bénéficier d'un droit réel immobilier sur le terrain loué, ce qui peut être un véritable atout pour son activité.
5. Quelle Différence Entre Bail Emphytéotique et Bail à Construction ?
Le bail emphytéotique et le bail à construction sont deux contrats de location de longue durée permettant à un locataire de bénéficier d'un droit réel immobilier sur un terrain appartenant à un propriétaire foncier. Cependant, ils présentent quelques différences.
Le bail à construction permet au locataire de construire des bâtiments sur le terrain loué, mais ces bâtiments deviennent la propriété du propriétaire foncier à la fin du contrat de location. Le locataire ne dispose donc pas d'un droit réel immobilier sur ces bâtiments.
Le bail emphytéotique, quant à lui, permet au locataire de construire des bâtiments sur le terrain loué, mais il conserve un droit réel immobilier sur ces bâtiments, même à la fin du contrat de location. Le bail emphytéotique peut également porter sur un terrain non constructible, alors que le bail à construction ne peut porter que sur un terrain constructible.
6. Le Bail Emphytéotique Peut-il être Cédé à un Tiers ?
Le bail emphytéotique peut être cédé à un tiers, sous réserve de respecter les dispositions du contrat de location et de l'obtention de l'accord du propriétaire foncier. La cession doit être formalisée par un acte notarié et le cédant reste garant de l'exécution du contrat de location.
Il est également possible pour le locataire de sous-louer le terrain loué, mais cette sous-location doit être autorisée par le propriétaire foncier et respecter les termes du contrat de location.
Résumé
Le bail emphytéotique est un contrat de location de longue durée permettant au locataire de bénéficier d'un droit réel immobilier sur un terrain appartenant à un propriétaire foncier.
Il présente plusieurs avantages par rapport au bail ordinaire, notamment une durée de location plus longue et une plus grande liberté d'utilisation du terrain loué.
Le bail emphytéotique est souvent utilisé dans le cadre de projets immobiliers de grande envergure et est soumis à une fiscalité spécifique.
Enfin, le bail emphytéotique peut être cédé à un tiers, sous réserve de respecter les dispositions du contrat de location et de l'obtention de l'accord du propriétaire foncier.
