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Écrit par Morgane Caillière publié le 14 avril 2023
Comment se calcule la loi Carrez ?
I. Loi Carrez : définition
La loi Carrez concerne la superficie privative d'un logement en copropriété, c'est-à-dire la surface des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
À l’inverse du calcul de la surface habitable, la loi Carrez prend en compte les combles aménagés ou non, les greniers, les réserves, les remises et les vérandas. Attention, seules les pièces dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre sont considérées.
Les terrasses, balcons, loggias, places de stationnement, caves, garages, sous-sol (y compris les sous-sols semi enterrés), jardins et autres surfaces extérieures ne sont pas inclues dans le calcul de la superficie privative.
II. Calcul de la superficie loi Carrez
Le calcul de la surface de logement neuf ou ancien, en loi Carrez se fait en suivant une méthode précise. Cette méthode consiste à mesurer la superficie totale des planchers des locaux clos et couverts, situés à l'intérieur de l'appartement ou du local professionnel, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Pour calculer la surface de logement en loi Carrez, le diagnostiqueur immobilier ou le professionnel habilité doit suivre les étapes suivantes :
- Mesurer toutes les pièces concernées par le calcul de la superficie privative, en prenant en compte toutes les parties communes et privatives du logement.
- Soustraire les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
- Ne pas prendre en compte les surfaces extérieures du logement, telles que les terrasses, les balcons, les loggias et autres surfaces extérieures.
- Ne prendre en compte que les pièces dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre.
Une fois toutes ces mesures prises, le propriétaire ou le professionnel habilité pourra déterminer la superficie du logement en loi Carrez. Cette superficie devra être mentionnée dans l'acte de vente ou de location du logement en copropriété, conformément à la réglementation en vigueur.
Quelle hauteur de plafond minimum pour la loi Carrez ?
Pour qu'une pièce soit prise en compte dans le calcul de la superficie privative selon la loi Carrez, elle doit avoir une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre.
III. Qui peut réaliser un diagnostic loi Carrez ?
Pour calculer la surface loi Carrez d’un logement, l'intervention d'un professionnel n'est pas obligatoire, bien qu'elle soit fortement recommandée. La responsabilité civile du propriétaire est en effet engagée en cas d’erreur. Les diagnostiqueurs immobiliers sont les professionnels les plus fréquemment sollicités pour ce type de diagnostic.
En plus des diagnostiqueurs immobiliers, d'autres professionnels peuvent également être habilités à réaliser un diagnostic loi Carrez, comme les géomètres-experts ou les architectes.
Il est important de bien choisir son professionnel pour réaliser un diagnostic loi Carrez, car une erreur dans le calcul de la surface peut avoir des conséquences importantes, notamment sur le prix de vente du logement. Il est donc recommandé de choisir un professionnel qualifié, ayant une bonne réputation et disposant des assurances professionnelles nécessaires. Le prix d’un diagnostic professionnel tourne autour de 100 € en moyenne.
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IV. Les avantages et inconvénients de la loi Carrez
La loi Carrez présente plusieurs avantages pour les acquéreurs potentiels :
- Elle garantit une information fiable sur la superficie privative du logement ;
- Elle permet de comparer facilement la superficie de différents logements en copropriété ;
- Elle peut être utilisée comme un critère de négociation du prix.
Cependant, la loi Carrez présente également quelques inconvénients, notamment le fait qu'elle ne tient pas compte des surfaces extérieures du logement. Comparer deux appartements avec leur simple surface Carrez n’est clairement pas suffisant pour se faire une idée du niveau de confort des lieux.
Deux appartements de même surface Carrez peuvent recouvrir des réalités très différentes. La loi Carrez est néanmoins un outil utile pour éviter les déconvenues lors d’une visite d’appartement.
V. Les autres modes de calculs d’une superficie de logement
Il existe d'autres modes de calcul de la surface d'un logement, comme la surface habitable ou la surface utile.
La surface habitable ou Loi Boutin
La surface habitable d'un logement est définie comme la superficie totale des planchers, après déduction de l'emprise des murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Cette surface prend en compte les pièces d'habitation telles que les chambres, le salon, la cuisine, les sanitaires, celliers, débarras, buanderie mais exclut les espaces annexes tels que les combles, les sous-sols, les balcons, les terrasses ou les vérandas. La surface habitable est utilisée pour déterminer le loyer d'un logement en location et est souvent mentionnée dans les annonces immobilières. La différence entre la loi Boutin ou surface habitable et la loi Carrez est la non prise en compte des vérandas et des combles non aménagés.
La surface utile
Selon l'article R.353-16 du Code de la construction et de l'habitation, la surface utile d'un logement est définie comme la somme de la surface habitable et de la moitié de la surface des annexes, aussi appelée "surface pondérée". Cette méthode de calcul permet de déterminer avec précision la surface utilisable d'un logement en distinguant les espaces aménageables des zones de stockage, de passage ou de loisir.
La surface utile est principalement utilisée pour les programmes immobiliers neufs notamment dans le cadre d’un investissement en immobilier neuf, pour calculer le plafond de loyer Pinel. Les constructeurs et les promoteurs immobiliers la calculent dès la validation des plans et la mettent à disposition des futurs acheteurs.
VI. Que se passe-t-il en cas de litige sur la superficie d'un logement ?
En cas de litige sur la superficie d'un logement, les parties peuvent faire appel à un expert en bâtiment ou un géomètre-expert pour réaliser une expertise et mesurer précisément la surface en question. Cette expertise peut être décidée à l'amiable ou ordonnée par une décision de justice.
Si l'expertise révèle que la surface réelle du logement est inférieure à celle indiquée dans l'acte de vente ou dans le bail, l'acheteur ou le locataire peut demander une diminution du prix ou du loyer, proportionnelle à la différence de surface constatée.
En cas de désaccord persistant entre les parties, le recours à un médiateur ou à un conciliateur peut être envisagé. Si aucune solution n'est trouvée, les parties peuvent saisir la justice pour trancher le litige. Il est recommandé de bien vérifier la surface d'un logement avant de procéder à son acquisition ou à sa location, afin d'éviter tout litige ultérieur.
VII. Pourquoi la loi Carrez ne concerne pas les maisons ?
La loi Carrez concerne uniquement les logements situés en copropriété, c'est-à-dire les appartements et les locaux professionnels divisés en plusieurs lots indépendants. Elle ne s'applique donc pas aux maisons individuelles, qui ne sont pas soumises au régime de la copropriété.
Dans une copropriété, les propriétaires possèdent des lots privatifs (les appartements) et des parties communes (les escaliers, les couloirs, les jardins, etc.). C'est sur la superficie des lots privatifs que s'applique la loi Carrez.
Cependant, dans certains cas, la loi Carrez peut s'appliquer à des maisons individuelles en lotissement, si celles-ci sont soumises au régime de la copropriété. En effet, les maisons en lotissement peuvent être soumises à des règles particulières, qui les assimilent à des copropriétés. Dans ce cas, les propriétaires de chaque lot doivent participer à la gestion et à l'entretien des parties communes et peuvent être soumis aux obligations de la loi Carrez.
