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Immobilier 2022 : quels changements pour les propriétaires et locataires ?

Plusieurs changements ont été opérés dans le secteur de l’immobilier en 2022. Les modifications touchent essentiellement le marché du logement neuf à Toulouse et en France. Les nouvelles règles concernent aussi bien la construction que les travaux, la location et l’imposition. Voyons de près ce qui va changer cette année.

Des mesures strictes pour les bailleurs et les locataires

Depuis le 1er janvier 2022, de nouvelles mesures sont applicables aussi bien pour les bailleurs que pour les locataires.

Le gouvernement a décidé de passer à la vitesse supérieure afin d’atteindre son objectif de neutralité carbone programmé pour 2050. Cette année, de nombreuses normes vont dans le sens de l’amélioration des performances énergétiques des constructions, dans l’ancien et dans le neuf. Parmi les mesures prises, on citera l’interdiction de louer des logements considérés comme « passoires thermiques », l’audit énergétique dans une procédure de vente ou encore les nouvelles normes de construction.

RE 2020 : entrée en vigueur en 2022

©Khakimullin Aleksandr-Shutterstock

Attendue depuis déjà quelques mois, la RE 2020 a fait son entrée au début de l’année pour remplacer la RT 2012. La réglementation environnementale concerne les biens collectifs et les maisons individuelles. Le Ministère de la Transition Écologique a précisé qu’elle sera appliquée pour tous les permis de construire déposés à partir du 1er janvier 2022. Dès le 1er juillet 2022, elle sera également appliquée aux bâtiments d’enseignement et de bureau. Les objectifs du ministère sont clairs :

  • Diminuer l’impact carbone de la construction des bâtiments ;
  • Viser la sobriété énergétique ;
  • Offrir un confort optimal aux habitants, notamment pendant les périodes de fortes chaleurs en été ou pendant les canicules.

Les nouvelles normes de construction permettront d’améliorer efficacement le bilan carbone à la construction et la performance énergétique des logements neufs. Actuellement, le gouvernement planche sur la rénovation du parc des logements anciens en proposant différentes aides pour les propriétaires.

De nouvelles mentions obligatoires dans les annonces de location dans le cadre de la loi Climat

C’est un des changements les plus importants pour cette année. Toutes les annonces de location devront obligatoirement comprendre les mentions suivantes :

  • La classe énergie et la classe climat : la classe énergie est symbolisée de la lettre A à la lettre G, tout comme la classe climat. Cette dernière concerne l’émission de gaz à effet de serre du logement. Notons que ces mentions étaient déjà obligatoires depuis le deuxième semestre 2021, mais aujourd’hui, ceux qui omettent ces informations seront lourdement sanctionnés. Les amendes sont de 15 000 € pour une personne morale et de 3 000 € pour une personne physique.
  • Pour les logements ayant une catégorie F et G, il est impératif d’indiquer dans l’annonce que la consommation énergétique du logement est excessive.
  • Le montant des dépenses théoriques de chauffage sur un an ainsi que l’année de référence qui a servi à établir cette estimation. Il faut savoir que ces données doivent être présentes dans le DPE (diagnostic de performance énergétique) qui, lui aussi, est obligatoire.

Le diagnostic de performance énergétique endosse un rôle très important, surtout avec la loi Climat. Les bailleurs doivent donc réaliser le diagnostic si le nécessaire n’a pas encore été fait. Il faudra également le refaire si le DPE a plus de dix ans. Par ailleurs, les bailleurs qui possèdent un DPE réalisé antérieurement à la date de la refonte du diagnostic (juillet 2021) doivent également le refaire afin de savoir s’ils doivent ou non réaliser des travaux de rénovation et connaître le classement précis de leur bien.

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Certaines ventes sont désormais soumises à un audit énergétique

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Les propriétaires d’un bien immobilier considéré comme une passoire thermique devront présenter un audit énergétique en cas de vente. La mesure devait être effective depuis le 1er janvier, mais elle le sera finalement qu’en septembre 2022. Cette décision a été prise afin de donner un peu de temps aux professionnels de s’adapter et de mieux se préparer.

Les particuliers ne peuvent plus installer de nouvelles chaudières fonctionnant au fioul. Le Ministère de la Transition Écologique a précisé que cette interdiction concernera principalement les systèmes de chauffage qui utilisent un combustible avec des émissions de CO2 de plus de 250 gCO2eq/kWh PCI. Cela signifie que les chaudières fonctionnant au charbon ne pourront plus être installées au même titre que les chaudières alimentées au fioul.

Quels sont les droits des locataires en 2022 ?

La loi protège les locataires dans le cadre des baux d’habitation en leur offrant plusieurs types de droits :

  • Le droit à un logement décent : le bailleur doit s’assurer que le logement est en bon état et ne présente pas de risque pour la santé ou la sécurité pour le locataire. Par ailleurs, l’appartement doit également pouvoir offrir un bon niveau de confort ;
  • Le droit de demander un état des lieux : la réalisation d’un état des lieux est conseillée pour les deux parties pour leur garantir une sécurité ;
  • Le droit à un préavis de départ : le locataire doit disposer d’un délai de préavis compris entre un et trois mois après la réception de la lettre de résiliation du bail avant de quitter l’appartement. Cela a pour but de lui laisser du temps pour trouver un nouveau logement ;
  • Le droit à la restitution du dépôt de garantie : le montant maximal que le propriétaire peut exiger pour le dépôt de garantie est soumis à des règles strictes. Ainsi, il doit être égal à un mois de loyer (hors charges) pour les logements vides et à deux mois de loyer (hors charges) pour les meublés ;
  • Le droit à un jardin privatif : le locataire peut profiter d’un jardin privatif si cela est mentionné dans le bail. Si tel est le cas, il devra y réaliser des entretiens périodiques. Il a aussi le droit de l’aménager selon ses goûts, sans effectuer de gros travaux ;
  • Le droit de préemption : le locataire a un droit de préemption si jamais son bailleur souhaite vendre le logement pendant la période du bail ;
  • Le droit de réaliser des travaux : le locataire peut très bien effectuer des travaux d’aménagement chez lui sans accord préalable du propriétaire. Il peut se lancer dans des travaux de peinture ou dans la pose de nouveaux revêtements de sol, mais ne peut pas réaliser de travaux importants (abattement de cloison, élargissement d’une porte, installation d’une véranda, etc.).

Les changements relatifs aux impôts

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En 2022, la taxe foncière a été revue à la hausse et la taxe d’habitation a été définitivement supprimée. Une revalorisation de la taxe foncière est réalisée chaque année selon un « coefficient de revalorisation forfaitaire » dans le cadre de la loi de finances. Rappelons que cette taxe est calculée à partir de la valeur cadastrale d’un bien immobilier. Les valeurs locatives devraient progresser de 3,4 % selon les estimations de l’Insee, ce qui aura un impact sur la taxe foncière. Concernant la taxe d’habitation, les ménages les plus aisés qui n’en avaient pas encore profité bénéficieront d’une exonération à hauteur de 65 % cette année. La suppression totale de la taxe d’habitation est prévue pour 2023.

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