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Écrit par Morgane Caillière publié le 20 mars 2025
La co-acquisition, c'est quoi ?
Dès le 1er avril, le PTZ(prêt à taux zéro) financera un mode d'achat immobilier méconnu du grand public : La co-acquisition. Également appelée co-achat immobilier, la co-acquisition est une pratique consistant pour plusieurs personnes à s'associer afin d'acquérir conjointement un bien immobilier.
Cette approche collaborative permet de mutualiser les ressources financières et de partager les responsabilités liées à la propriété. Face à la hausse des prix de l'immobilier et aux difficultés d'accès au crédit, la co-acquisition pourrait gagner en popularité et offrir une alternative intéressante pour accéder à la propriété.
Définition et principes de la co-acquisition
La co-acquisition implique que deux ou plusieurs individus unissent leurs moyens financiers pour acheter ensemble un bien immobilier. Chaque co-acquéreur devient copropriétaire du bien, détenant une part proportionnelle à sa contribution financière. Cette part est généralement précisée dans l'acte de vente et peut être égale ou inégale selon les apports de chacun.
Les co-acquéreurs contractent ensemble un prêt immobilier, devenant ainsi co-emprunteurs. Ils sont solidairement responsables du remboursement du crédit, ce qui signifie que si l'un d'entre eux ne peut plus payer, les autres doivent compenser. Cette solidarité financière est un aspect crucial à considérer avant de s'engager dans une co-acquisition.
La gestion du bien acquis en commun est souvent régie par un régime d'indivision, où les décisions importantes concernant le bien, telles que sa vente ou des travaux majeurs, doivent être prises à l'unanimité des co-acquéreurs. Cette structure juridique offre une certaine souplesse, mais nécessite une bonne entente entre les parties.
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Pourquoi opter pour la co-acquisition ?
Plusieurs raisons motivent les individus à choisir la co-acquisition comme mode d'acquisition immobilière :
- Augmentation du pouvoir d'achat :En mutualisant leurs ressources, les co-acquéreurs peuvent accéder à des biens de plus grande valeur ou mieux situés qu'ils ne pourraient se permettre individuellement. Cela permet d'acquérir des logements plus spacieux ou situés dans des quartiers plus prisés.
- Facilitation de l'accès au crédit : Les revenus combinés des co-emprunteurs renforcent le dossier de financement, augmentant ainsi les chances d'obtenir un prêt immobilier avec des conditions avantageuses. Cependant, les banques peuvent être réticentes face à ce type de montage, nécessitant une solidarité entre les emprunteurs.
- Partage des charges : Les coûts liés à l'acquisition (frais de notaire, taxes) et à l'entretien du bien (travaux, charges de copropriété) sont répartis entre les co-acquéreurs, allégeant ainsi la charge financière individuelle.
- Flexibilité du mode de vie :La co-acquisition offre une alternative aux modèles familiaux traditionnels, permettant à des amis, des membres de la famille ou des partenaires professionnels de devenir copropriétaires. Cela répond aux besoins de flexibilité et d'adaptation aux évolutions sociétales.
Les différentes formes juridiques de la co-acquisition
La co-acquisition peut prendre plusieurs formes juridiques, chacune présentant des avantages et des inconvénients :
L'indivision
C'est la forme la plus courante et la plus simple à mettre en place. Chaque co-acquéreur détient une part du bien en fonction de son apport financier. Les décisions importantes doivent être prises à l'unanimité, ce qui peut parfois entraîner des blocages en cas de désaccord. De plus, chaque indivisaire est responsable et solidaire pour l'entretien et les dépenses de fonctionnement.
La Société Civile Immobilière (SCI)
La SCI est une société créée spécifiquement pour l'acquisition et la gestion d'un bien immobilier. Les co-acquéreurs deviennent associés de la SCI, qui détient la propriété du bien. Cette structure offre une plus grande souplesse dans la gestion du bien, car les décisions sont prises selon les règles définies dans les statuts de la société. Cependant, la création et la gestion d'une SCI impliquent des formalités administratives et des coûts supplémentaires, tels que la tenue d'une comptabilité et la réalisation d'assemblées générales annuelles.
La tontine
Moins courante, la tontine est une clause insérée dans l'acte de vente stipulant que le bien reviendra en pleine propriété au dernier survivant des co-acquéreurs. Cette formule est souvent utilisée par des couples non mariés ou des personnes souhaitant assurer la transmission du bien au survivant. Toutefois, la tontine présente des inconvénients, notamment en cas de séparation ou de désaccord entre les parties.
Les précautions à prendre avant de s'engager
La co-acquisition est une démarche qui nécessite une réflexion approfondie et une préparation rigoureuse. Voici quelques précautions à considérer :
- Définir clairement les objectifs et les attentes : Il est essentiel que tous les co-acquéreurs partagent une vision commune du projet, qu'il s'agisse d'une résidence principale, d'une résidence secondaire ou d'un investissement locatif.
- Établir un contrat de copropriété : Ce document précise les responsabilités et les contributions financières de chacun, ainsi que les modalités en cas de désaccord ou de volonté de vendre sa part. Il est recommandé de faire appel à un notaire ou à un avocat spécialisé pour rédiger ce contrat.
- Anticiper les modalités de sortie : Il est prudent de prévoir les conditions dans lesquelles un co-acquéreur peut céder sa part, afin d'éviter des conflits futurs.
- Consulter un professionnel du droit immobilier : Un avocat ou un notaire pourra vous conseiller sur les aspects juridiques et fiscaux de la co-acquisition, et vous aider à choisir la structure juridique la plus adaptée à votre situation.
