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PTZ 2022 : comment en bénéficier ?

L’année 2022 signera-t-elle la fin du PTZ ? Les incertitudes liées à ce dispositif ont pu semer le doute auprès des promoteurs immobiliers. Ces ambiguïtés pèsent également sur la production de logements neufs à Toulouse et dans d’autres villes françaises. Les particuliers qui souhaitent acquérir leur première résidence principale sont de plus en plus nombreux à se demander si les conditions d’éligibilité au prêt à taux zéro vont vraiment évoluer à compter du 1er janvier 2022. Comment profiter du PTZ après 2022 ?

Le prêt à taux zéro : un dispositif en constante évolution

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Le PTZ ou prêt à taux zéro, mis en place en 1995, fait partie des différents dispositifs de soutien à l’accession à la propriété. Ce type de prêt immobilier financé par l’État s’adresse aux ménages aux ressources modestes et intermédiaires qui projettent d’acheter leur premier logement (primo-accédants). Il ne peut être distribué que par les banques agréées ou les établissements financiers conventionnés. Comme son nom l’indique, il s’agit d’un prêt à taux nul et sans frais de dossier. Concrètement, les personnes qui bénéficient d’un PTZ ne payent aucun intérêt dessus, permettant ainsi d’alléger le montant total de leur crédit.

Alors que les députés ont récemment voté sa prolongation jusqu’en 2023 alors que celui-ci devait disparaître, le PTZ sera t-il synonyme de nouvelles conditions d’éligibilité ?

PTZ 2022 : rappel et conditions

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À titre de rappel, deux périodes constituent la durée de remboursement du prêt à taux zéro :

• Un différé : pendant cette période, l’emprunteur ne rembourse rien pendant 5 à 15 ans, en fonction de ses revenus.
• Une période de remboursement : cette période s’étale de 20 à 25 ans.

Il faut, cependant, noter que le prêt à taux zéro ne finance qu’une partie de l’acquisition immobilière. Les primo-accédants devront ainsi souscrire un autre prêt immobilier sur lequel ils paieront des intérêts afin de pouvoir financer la totalité de l’achat. Plusieurs critères sont pris en compte dans le calcul du montant du PTZ, à savoir : le type de logement (neuf ou ancien), le prix de celui-ci, la zone dans laquelle il se situe, les revenus de l’acquéreur et le nombre de personnes qui composent sa famille. Ce type de prêt peut couvrir jusqu’à 40 % de la valeur totale du bien, en fonction de la situation du demandeur.

PTZ : les évolutions au fil des années

Les primo-accédants et les promoteurs craignaient la fin du PTZ en raison des différents changements apportés au dispositif au fil des années. En effet, le prêt à taux zéro évolue régulièrement. Le gouvernement a mis en place quelques modifications plus ou moins légères dans l’objectif de favoriser l’accession à la propriété des foyers aux revenus modestes.

En 2015, par exemple, le PTZ a été ouvert à l’acquisition d’un bien ancien à réhabiliter. En 2018, il n’est plus accessible pour le financement d’un bien neuf dans les communes situées en zone C, et en 2019 pour les communes implantées dans la zone B2. Il n’est proposé que dans les zones A, A bis et B1 depuis début 2018. Jusqu’à la fin de l’année 2019, l’obtention du prêt pour l’achat d’un bien ancien avec travaux est réservée uniquement aux communes appartenant aux zones B2 et C. Ces dernières restent éligibles au dispositif dans le cadre d’une acquisition immobilière sur le marché du neuf jusqu’en 2019, mais avec seulement 20 % de financement.

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Pour les biens neufs, le dispositif n'a pas changé pas en 2020, mais n’est accessible que dans les grandes agglomérations et les communes voisines (dans les zones A et B1). Mais pour un projet d’acquisition dans l’immobilier ancien, il est toujours possible d’associer le prêt à taux zéro à un dossier de financement dans les zones rurales ou dans les villes moyennes (dans les zones B2 et C), mais uniquement si le coût des travaux effectués représente 25 % de la valeur totale de l’opération.

En janvier 2020, un décret a conditionné l’octroi d’un prêt à taux zéro pour l’achat d’un logement ancien avec travaux. Ce décret impose que les travaux à réaliser apportent un certain niveau de performance énergétique au bien. Il permet également à l’acquéreur d’effectuer lui-même les travaux, notamment pour les biens qui font l’objet d’un PSLA (prêt social de location-accession).

Le zonage du prêt à taux zéro a aussi connu des évolutions depuis sa mise en place. En 2019, la condition de localisation pour les biens immobiliers qui ont donné lieu à un contrat de location-accession a été supprimée par la loi de finances. La loi de finances a également abrogé, en 2020, les dispositions qui concernent les biens immobiliers neufs qui figurent dans la loi de finances pour 2018. Pour les zones B2 et C, le bénéfice du prêt avait été maintenu.

PTZ : quelles modifications pour 2022 ?

En 2019, pour soutenir le secteur, les promoteurs immobiliers et l’ensemble des professionnels qui œuvrent dans la construction ont déjà demandé la prolongation du PTZ après une mission du gouvernement qui a indiqué qu’il serait judicieux d’y mettre fin. La fin du prêt à taux zéro aurait également dû être signée en janvier 2020 dans les zones B2 et C, mais l’Assemblée Nationale et le Sénat ont voté pour le maintien du dispositif dans les zones rurales et périurbaines jusqu’à fin 2021.

Une nouvelle modalité pour les revenus de l’emprunteur ?

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Avec la prolongation annoncée du PTZ jusqu’en 2023, quels sont les changements pour 2022 ?

Si les conditions sont restées inchangées en 2021, le gouvernement a prévu qu’à partir du 1er janvier 2022, une nouvelle modalité concernant les ressources de l’emprunteur sera mise en place. Dans le calcul du PTZ, jusqu’à présent, les ressources prises en compte sont celles de l’année N-2. Mais à partir de début 2022, les ressources de l’année en cours seraient désormais prises en compte. Ainsi, d’après la loi de finances pour 2021, les foyers qui dépassent les plafonds de revenus cette année ne pourront plus bénéficier du dispositif l’année prochaine. Un décret devra préciser les nouvelles modalités.

Un prolongement jusqu’à la fin 2023 annoncé par le gouvernement

La ministre du Logement, Emmanuelle Wargon, a annoncé le mercredi 6 octobre que le PTZ sera prolongé d’un an, donc jusqu’à la fin de l’année 2023. Elle a expliqué que les changements étaient « complexes à mener », notamment au niveau du nouveau mode de prise en compte des revenus. Le gouvernement a, en effet, renoncé à la réforme du dispositif. Les conditions relatives aux ressources et à l’éligibilité au PTZ seront donc maintenues après le 1er janvier 2022, une bonne nouvelle pour les futurs acquéreurs.

Par exemple, pour Toulouse qui est classée dans la zone B1, les plafonds de ressources PTZ à respecter sont les suivants :