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Créer une SCI Pinel en 2022 : comment ça marche ?

La Société Civile Immobilière, ou SCI, est un statut juridique permettant d’optimiser la gestion de son ou de ses biens immobiliers. Elle présente de nombreux avantages, ce qui en fait un statut juridique efficace pour investir, pour la gestion d’un patrimoine familial ou pour l’organisation de la transmission d’un immeuble. Si vous souhaitez investir dans l’immobilier neuf à Toulouse en loi Pinel, vous pouvez le faire via une SCI.

Comment fonctionne une SCI en 2022 ?

Pour commencer, il convient de donner une petite définition de la Société Civile Immobilière. Il s’agit d’une forme de société (une personne morale) créée exclusivement pour une activité immobilière. Selon le cas, elle peut avoir pour objet la location, la construction, l’achat ou la gestion d’un bien immobilier.

Il est cependant important de préciser que vous ne pourrez pas exercer une activité commerciale sous ce statut juridique. D’ailleurs, il est aussi interdit de se lancer dans une location saisonnière en SCI. Il faut bien faire la différence entre la SCI et le statut de marchand. À ce jour, il existe trois types de SCI, vous devrez choisir la structure adaptée à l’activité que vous souhaitez exercer :

• La SCI professionnelle : elle vous permet d’acquérir le siège de votre société ou de vos locaux professionnels ;
• La SCI construction vente : elle vous permet de réaliser la construction d’un bien immobilier dans l’objectif de le revendre par la suite ;
• La SCI familiale : elle offre la possibilité aux membres d’une même famille d’organiser la gestion ou l’acquisition d’un ou de plusieurs biens immobiliers.

Pourquoi créer une SCI ?

La SCI vous permettra de vous constituer un patrimoine immobilier en plus de votre patrimoine personnel. Notons que la création d’une SCI implique que vous ayez au moins deux associés. Ces derniers peuvent aussi bien être des personnes morales que des personnes physiques. La gestion d’une SCI peut être prise en main par une ou plusieurs personnes. Le principal avantage de créer une SCI concerne essentiellement les avantages fiscaux qu’elle peut offrir et la flexibilité de la gestion et la transmission de patrimoine.

L’achat d’un bien immobilier en SCI est parfaitement compatible avec le régime Pinel. La réduction d’impôt offerte par le dispositif reste le même que pour un investissement « classique ». Ainsi, pour bénéficier des avantages du Pinel, la SCI doit acheter un logement neuf et le mettre en location pour une durée d’engagement de 6, 9 ou 12 ans.

Chacun des associés d’une société civile immobilière pourra profiter de l’allègement fiscale s’il a choisi l’impôt sur le revenu lors de la constitution de la SCI. Ce ne sera pas le cas s’il opte pour l’impôt des sociétés.

Comment créer une SCI ?

Pour la création d’une SCI, il faudra passer par les étapes suivantes :

• Rédiger les statuts de la SCI par acte notarié ou sous seing privé avant de les signer ;
• Enregistrer ces statuts au centre des impôts ;
• Procéder à la publication de la constitution dans un journal d’annonces légales ;
• Le tribunal de commerce inscrira ensuite la SCI au registre du commerce et des sociétés ;
• Le tribunal fournira ensuite le K-bis de la SCI, une fois tous les documents nécessaires remis.

Quelles sont les conditions de la SCI en Pinel ?

Les conditions qui vous permettront de profiter du dispositif fiscal avec une SCI sont les mêmes que pour un achat classique en Pinel. Les plafonds du montant des loyers ainsi que les plafonds de ressources des locataires dépendent de la zone éligible dans laquelle le bien immobilier est situé. Rappelons que le barème pour ces plafonds est divisé en différentes zones géographiques (A bis, A et B1). Mais comme nous l’avons précisé un peu plus tôt, la principale condition pour profiter des avantages du Pinel en investissant dans une SCI est que la société devra impérativement être imposée sur le revenu (IR).

Pour profiter de la loi Pinel en tant que SCI, il est indispensable de respecter trois critères : les conditions liées à l’exploitation et au prix, celles liées à la nature du logement et enfin celles qui sont relatives à la localisation du bien immobilier.

Les conditions liées à l’exploitation et au prix du bien immobilier

Le montant de l’investissement est soumis à un plafond de deux acquisitions par SCI et par an. Les limites sont de 5 500 € par mètre carré et de 300 000 €. Par ailleurs, il faut que le locataire n’ait pas le même foyer fiscal que les associés de la SCI, il doit également avoir des ressources inférieures aux plafonds prévus par le dispositif Pinel. Le logement ne doit pas non plus être meublé et doit être la résidence principale du locataire pendant une période de 6, de 9 ou de 12 ans. Le bien immobilier doit être loué 12 mois après son acquisition ou l’achèvement des travaux. Bien entendu, les loyers qui seront appliqués seront aussi plafonnés.

Les conditions liées à la nature du logement

Le Pinel concerne seulement quelques types de logements, il est donc important de faire attention à ce genre de détail. On parle ici notamment de logements acquis neufs. Par ailleurs, une SCI peut également investir en Pinel avec un logement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou un bien immobilier qui vient de subir d’importants travaux de rénovation qui lui permet de répondre parfaitement aux caractéristiques de décence en vigueur.

Le logement à louer devra être conforme aux différentes normes de performance énergétique de la RT2012 ou de la RE2020 à partir du 1^er janvier 2022. Dans le cas où des travaux de rénovation sont à effectuer dans le logement, il faudra se conformer au label BBC. Les règles que l’on vient de citer sont uniquement valables pour la France métropolitaine, d’autres mesures sont appliquées dans les départements, régions et les collectivités d’outre-mer.

Les conditions liées à la localisation du bien immobilier

Quels types de logements peuvent être éligibles au Pinel ? Afin de profiter de la défiscalisation Pinel, le logement concerné doit être situé dans une des zones suivantes : A, A bis ou B1. Il convient de rappeler que depuis 2018, les logements dans les communes ayant fait l’objet d’une redynamisation de site de défense peuvent aussi être éligibles au Pinel.

À combien s’élèvent les réductions Pinel pour un investissement en SCI ?

Les associés d’une SCI peuvent profiter d’une réduction d’impôt selon la durée d’engagement qu’ils ont choisi. Ainsi, pour une durée de location de 6 ans, la réduction d’impôt est de 12 % du prix d’achat du logement (18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans). Il faut savoir que la défiscalisation en Pinel est étalée dans le temps à raison de 2 % par an. Pour la durée d’engagement de 12 ans, cet étalement est de 2 % par an pendant les 9 premières années, puis passera à 1 % par an pour les 3 années qui restent.

Jusqu’à quand peut-on bénéficier de la SCI Pinel ?

Pour répondre à cette question, il faut revenir un instant aux origines du Pinel. Le dispositif a vu le jour en 2014 et a déjà fait, depuis, l’objet d’une prolongation. Initialement, le Pinel devait prendre fin à la fin de l’année 2020, mais il a été reconduit une nouvelle fois. Les particuliers pourront profiter de la SCI Pinel jusqu’en 2024. Toutefois, la réduction d’impôt va baisser progressivement à partir de 2023. Ainsi, les taux de réduction pour une durée d’engagement de 6 ans passeront de 12 % à 10,5 % en 2023, puis à 9 % en 2024. Les taux pour une durée de 9 ans passeront de 18 % à 15 % en 2023, puis à 12 % en 2024. Enfin, les taux pour une durée d’engagement de 12 ans passeront de 21 % à 17,5 % en 2023, puis à 14 % en 2024.

Pour profiter des taux maximums, il faudra réaliser un investissement locatif dans un programme neuf éligible à la loi Pinel Plus qui rentre en vigueur dès le premier janvier 2023. Sera un programme éligible, celui qui respecte les normes strictes de construction de la RE2020 et qui tient compte des préconisations du rapport sur la qualité des usages au sein des logements écrit par Laurent Girometti et François Leclercq.