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Écrit par Miora R. publié le 29 septembre 2021
Comment fonctionne le crowdfunding immobilier à Toulouse ?
De nos jours, le crowdfunding immobilier est en train d’avoir le vent en poupe. Il s’agit d’un moyen efficace pour se constituer un apport pour tous ceux qui ont envie d’acheter un appartement neuf à Toulouse. Selon les chiffres récents, plus de 185 millions d’euros ont pu être levés sur différentes plateformes de financement participatif immobilier. Près de 350 opérations de promotion immobilière ont ainsi pu être financées grâce à l’aide de plusieurs milliers d’investisseurs particuliers. Zoom sur le fonctionnement du crowdfunding immobilier à Toulouse.
Qu’est-ce que le crowdfunding ?
Le crowdfunding représente une solution de diversification en plein essor qui s’est rapidement révéler comme un excellent moyen pour se constituer un apport personnel. Le crowdfunding est aussi appelé le financement participatif immobilier. Il s’est développé à partir de 2014, avec l’encadrement de la finance participative qui regroupe également le crowdequity et le crowdlending.
C’est une solution de financement pour l'ensemble des acteurs de la promotion immobilière. Il consiste à financer les fonds propres des aménageurs fonciers, des promoteurs ou des vendeurs de biens. Il est vrai que la réalisation d’un programme immobilier représente un coût conséquent que les promoteurs ne peuvent pas assumer seuls, de manière générale. À l’heure actuelle, on retrouve 3 sources de financement possibles : les fonds propres du promoteur (à hauteur de 15 à 20 % du coût total), les Ventes en État Futur d’Achèvement (VEFA) et le crédit bancaire.
Afin de financer les 20 % de fonds propres, qui atteignent parfois plus d’un million d’euros, les promoteurs immobiliers ont de plus en plus recours au crowdfunding immobilier. En misant sur cette démarche, ils pourront éviter d’immobiliser tous leurs fonds dans une seule opération. Leur développement pourra alors se poursuivre sans problème. L’imposition des projets de crowdfunding est celle des revenus de capital. Ainsi, le montant total de l’investissement, en plus des revenus, est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (additionné aux 15,5 % de prélèvements sociaux).
Les origines du crowdfunding
Le crowdfunding immobilier peut servir pour financer toute sorte de projets, comme l’achat de résidences, de locaux ou de maisons individuelles. Rappelons que le modèle du crowdfunding a déjà mis en place une méthode efficace pour le financement de start-ups et de projets culturels, bien avant d’être intégré dans l’univers de l’immobilier. Cette tendance a vu le jour aux États-Unis et a permis aux personnes ayant des épargnes limitées de participer au marché immobilier. Les apports sont accessibles, dès 1 000 euros, et il est facile d’y accéder grâce aux plateformes en ligne.
Deux types de crowdfunding immobilier
Il existe deux type de crowdfunding immobilier :
- Le crowdfunding destiné au financement de l'activité d'un promoteur donné
- Et le crowdfunding immobilier locatif
Le crowdfunding consiste à acquérir un immeuble puis le mettre en location par une communauté d'investisseurs.
Fonctionnement du crowdfunding
Pour investir en crowdfunding, l'investisseur devra passer directement par une plateforme en ligne, quelle que soit l'opération (construction, viager, location ou rénovation).
Le porteur de projet (un promoteur immobilier, dans la majorité des cas) va pouvoir financer une partie d’un programme en s’appuyant sur l’aide d’investisseurs particuliers. Les investisseurs vont ensuite lui prêter une somme d'argent pour une courte durée, généralement entre 6 et 24 mois. En contrepartie, le porteur de projet devra garantir un remboursement du capital à date fixe et propose un éventuel bénéfice.
Les avantages et les risques du crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier se présente comme une opportunité intéressante pour tous les épargnants qui souhaitent investir dans le secteur de l’immobilier. Par ailleurs, ils peuvent également obtenir un fort rendement rapidement avec les intérêts (entre 8 et 12 % par an, avant impôt). Si l’on devait faire une comparaison, le taux annuel du livret A est actuellement de 0,75 % et celui des assurances-vie en fonds euros est de 2,3 % (données de 2015).
Un investissement dans le crowdfunding immobilier ne nécessite pas l’immobilisation de grosses sommes d’argent. Un avantage de taille puisque de nombreux investisseurs pourront en bénéficier. Ce n’est pourtant pas le cas pour des placements qui proposent une rentabilité similaire où l’investissement minimum est nettement plus élevé. Investissement à court terme, le crowdfunding peut s'avérer particulièrement rentable. Il est aussi relativement souple. Comme la durée moyenne d’investissement ne dépasse pas les deux ans, cela ne nécessite pas de blocage prolongé des sommes investies.
Un investissement sans contraintes
À l'inverse d'un investissement immobilier classique, le crowdfunding se fait de façon dématérialisée. En effet, les investisseurs n’achètent pas de biens immobiliers à proprement parlé, ils achètent plutôt des titres de créance au porteur de projet immobilier. Cette clause permet aux investisseurs de ne pas se soucier des problèmes de gestion (rémunération du personnel, travaux de rénovation, vente des biens immobiliers inclus dans le programme, etc.).
Une participation au financement de l’économie
En choisissant d'investir dans le crowdfunding immobilier à Toulouse, l'investisseur contribue directement à l'économie réelle. En effet, l’économie était réservée aux professionnels fortunés jusqu’à maintenant. Grâce au crowdfunding, on peut désormais créer un nouveau visage de cette économie, non élitiste. Le principe s'adresse aussi bien aux personnes ayant des revenus élevés qu'aux personnes ayant un plus petit budget.
Les risques du crowdfunding immobilier pour les investisseurs
L'investissement type crowdfunding immobilier peut présenter certains risques qu'il est bon de garder en tête avant de se lancer. Parmi les principaux soucis souvent rencontrés, on notera : le retard ou le manque de qualité d’exécution, les coûts supplémentaires ou encore le manque d’acquéreurs en raison d’un prix de vente un peu trop élevé. En somme, les risques du crowdfunding immobilier à Toulouse sont les mêmes que ceux de l’investissement en capital :
- Risque d’illiquidité : la revente des titres ne possède aucune garantie, on peut même dire qu’elle peut être incertaine dans certains cas ;
- Risque de perte partielle ou totale du capital investi ;
- Risque de retour sur investissement : le retour sur investissement pour un crowdfunding immobilier dépend de la réussite du projet financé.
Pour limiter les risques dans ce type d’investissement, il est primordial de bien choisir sa plateforme. Avant de sélectionner le programme immobilier à financer, la plateforme analyse le plus souvent les possibilités financières du promoteur.
Pour vérifier la véracité du programme, les plateformes vérifieront l'existence du permis de construire, la garantie d'achèvement des travaux mais aussi la forme juridique adoptée par le promoteur.
Dans certains cas, la forme juridique peut entraîner la responsabilité solidaire et indéfinie des investisseurs par rapport aux dettes du promoteur, au-delà du capital investi dans l'opération.
Pour ceux qui souhaitent se lancer dans le crowdfunding immobilier à Toulouse, il faudra vérifier l’agrément de la plateforme sur le site de l’Orias. Ce dernier est un conseiller en investissement participatif (CIP).
Investir dans le crowdfunding immobilier à Toulouse
Toulouse est une ville dynamique qui dispose d’un marché immobilier en hausse ces dernières années. Cela est principalement dû à une forte augmentation de la demande à cause de la croissance démographique. Pour déterminer le montant à investir dans le crowdfunding immobilier à Toulouse, il est important d’évaluer les principaux avantages, les éventuels risques ainsi que sa capacité d’investissement. Ce type de solution permettra aux petits épargnants cherchant à diversifier leur portefeuille d’avoir de nouvelles possibilités.
