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Écrit par Miora R. publié le 13 juillet 2022
Choisir entre location vide ou meublée pour votre défiscalisation immobilière à Toulouse
Lorsque l’on décide d’investir dans l’immobilier neuf à Toulouse, une des premières questions que l’on se pose est si l’on doit opter pour un logement vide ou un logement meublé. Il faut savoir que l’investissement locatif est un des meilleurs placements à l’heure actuelle dans l’Hexagone. Cela signifie qu’il est primordial de bien étudier le sujet avant de se lancer, d’autant plus que de nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière à Toulouse dépendent de ce critère. Nous vous donnons quelques conseils dans cet article pour vous aider à faire le bon choix en fonction de votre profil.
La location meublée
La location meublée, comme son nom l’indique, signifie que vous devrez louer votre appartement avec les équipements indispensables de la vie quotidienne. La loi stipule clairement que ces installations doivent être en bon état de fonctionnement avant la remise des clés aux locataires. La mise en location d’un appartement meublé permet sous certaines conditions de bénéficier de dispositfs de défiscalisation immobilière à Toulouse.
Quels sont les équipements obligatoires dans un meublé ?
Si vous décidez d’investir dans un appartement meublé, il faudra que vous achetiez un ensemble de mobiliers qui ornera le logement. Voici la liste des éléments à mettre à disposition des locataires selon le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 :
- Literie avec couverture ou couette ;
- Plaques de cuisson ;
- Micro-ondes ou four ;
- Congélateur et réfrigérateur ou compartiment réfrigérant ;
- Matériel d’entretien ménager ;
- Volet ou dispositif occultant dans les chambres ;
- Étagères ;
- Tables et sièges ;
- Ustensiles de cuisine.
Les meublés rencontrent un succès grandissant, surtout ceux qui ont de petites surfaces. Les jeunes actifs et les étudiants s’arrachent ce genre de logement, cela leur permet d’emménager rapidement, ils n’ont qu’à poser leurs valises et profiter de leur nouvel appartement.
Une rentabilité locative brute intéressante
La rentabilité brute d’un logement loué meublé (que l’on obtient en divisant le loyer annuel par le prix du logement, puis en multipliant le tout par 100) est supérieure à celle d’un bien loué vide, étant donné que le loyer est généralement plus important. Le rendement brut nous permet d’avoir une première indication, mais il ne faut pas oublier de prendre les charges et les taxes locales en compte pour le calcul de la rentabilité nette. En effet, cela permet d’avoir une mesure précise de la performance d’un investissement locatif, qu’il s‘agisse d’un logement vide ou d’un logement meublé.
Une fiscalité plus favorable
En optant pour le statut de loueur en meublé non professionnel ou LMNP, vous pourrez choisir entre différents régimes. Le régime forfaitaire, par exemple, vous engagera à payer des impôts sur la moitié de vos loyers. Si vous choisissez le régime réel, cela signifie que vous pourrez déduire les charges de vos recettes locatives, à savoir les intérêts d’emprunt, les travaux, etc. Cette deuxième option vous permettra de pratiquer des amortissements en déduisant une partie du prix des éléments du logement de vos loyers lorsque vous allez faire votre déclaration. L’objectif est de réaliser une déduction des dépenses sur les recettes pour qu’elles puissent baisser. Il est important de préciser que les locations d’un logement meublé sont reliées à la contribution économique territoriale, qui remplace donc la taxe professionnelle.
Par ailleurs, il est possible de bénéficier du dispositif de défiscalisation immobilière Censi-Bouvard, uniquement si l’investissement est réalisé dans une résidence de service, proposant au minimum trois services. Dans ce cas, il sera possible de défiscaliser jusqu’à 11% du prix de revient de votre logement.
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La location vide
La location vide est moins rentable que la location meublée. Cependant, elle vous offrira une meilleure sécurité pour la perception des loyers. D’après une étude menée par les professionnels du milieu de l’immobilier, le taux de turn-over des locataires pour un logement vide est particulièrement bas par rapport à celui d’un logement meublé. Cela implique également une réduction significative des frais d’entretien et de gestion.
Des loyers moins élevés
Comme vous aurez moins d’investissement à faire avec un logement vide, les loyers que vous allez afficher devront être proportionnels aux services que vous proposez. À emplacement, surface et qualité équivalents, un appartement meublé pourra être loué entre 5 et 30 % de plus qu’un logement vide.
Une meilleure sécurité contre les impayés
C’est un des principaux avantages d’un logement vide : les risques d’impayés sont inférieurs à ceux d’un logement meublé. En vous tournant vers un logement vide, vous ne prendrez pas le risque de voir vos équipements et vos meubles dégradés. Il est primordial de rappeler que la garantie loyers impayés ne couvre pas les meubles.
Une gestion locative plus facile
La gestion locative d’un logement vide est beaucoup plus facile que celle d’un logement meublé. Les propriétaires-bailleurs d’un appartement meublé devront équiper et meubler le logement et payer les éventuelles réparations ou les remplacements des installations en cours de bail. Par ailleurs, les locataires d’un logement meublé ne restent généralement pas longtemps, ce qui est assez contraignant puisque vous devrez prendre du temps pour chercher les prochains locataires, préparer les dossiers, les valider, effectuer les visites et signer un nouveau bail. En décidant de louer un appartement vide, vous aurez plus de chances de tomber sur un locataire qui restera plus longtemps dans l’appartement.
Un dépôt de garantie moins élevé
Le dépôt de garantie est un élément important à prendre en compte. Pour un logement meublé, il est souvent de 2 mois de loyer hors charges, au maximum. Pour un logement vide, il est d’un mois de loyer hors charges maximum. Les locataires apprécieront cette économie réalisée sur leurs frais d’installation dans leur nouvel appartement. Pour les locataires, il est aussi intéressant de connaître les détails du préavis de départ. Pour un meublé, il est de seulement un mois, alors que pour un logement vide, il est de 3 mois minimum, excepté en zone tendue comme l’est Toulouse par exemple.
Les dispositifs de défiscalisation en location vide
Plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière à Toulouse sont applicables pour une mise en location vide. Le premier d’entre eux et le plus utilisé est la Loi Pinel. Applicable aux logements neufs, elle implique de mettre en location le logement pendant 6, 9 ou 12 ans contre une réduction d’impôts de 12%, 18% ou 21% du prix de revient du bien.
Dans l’immobilier ancien, il existe plusieurs dispositifs permettant de défiscaliser pour la mise en location d’un logement vide : le Pinel ancien pour les logements entièrement rénovés, Loc’Avantages pour les logements mis en location à un loyer plus bas que le prix du marché, et les dispositifs Malraux et Monuments Historiques qui s’appliquent aux bâtiments classés ou faisant partie du vieux patrimoine français.
La fiscalité qui s’applique aux deux options
En location vide, les loyers que le propriétaire reçoit sont considérés comme des revenus fonciers. D’un autre côté, les recettes locatives en location meublée constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ainsi, le régime du micro-foncier s’applique à un logement vide et le micro-BIC s’applique pour un meublé. Le bailleur peut aussi choisir le régime réel dans les deux cas.
Notons que pour bénéficier du régime micro, le propriétaire ne devra pas percevoir plus de 76 200 € pour une location meublée, et pas plus de 15 000 € en location vide.
Vers quel type de logement se tourner ?
Comme nous venons de le voir, la location d’un appartement meublé présente beaucoup d’avantages, notamment en ce qui concerne la possibilité d’exercer l’activité sous le statut de LMNP ou de LMP. La difficulté de sa gestion locative peut, en revanche, faire reculer quelques investisseurs. D’ailleurs, opter pour un régime en LMNP impose la tenue stricte d’une comptabilité d’engagement, ce qui pourrait être décourageant pour les bailleurs qui commencent à entrer sur le marché de l’immobilier.
D’un autre côté, pour un appartement vide, il suffit de remplir les formulaires 2044 et 2042 C Pro. Pour être certain de faire le bon choix et ne pas perdre d’argent, il est fortement conseillé de faire appel à une agence immobilière pour vous guider et vous accompagner dans tout le processus de votre investissement.
