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Écrit par Sophie Castella publié le 07 janvier 2025
DPE 2025 : tout ce qui change cette année
L’année 2025 sonne l’heure du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) pour les propriétaires. Depuis le 1er janvier, de nombreux logements ont ainsi été interdits à la location en France, préfigurant des perturbations dans le secteur immobilier et pour les propriétaires.
Créé en 2006, le DPE est un outil de mesure qui permet de renseigner sur la performance énergétique et climatique d’un logement ou d’un bâtiment en évaluant sa consommation d’énergie ainsi que son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Inscrit dans le cadre de la politique énergétique définie au niveau européen, il doit permettre de réduire la consommation d’énergie des bâtiments et de limiter les émissions de gaz à effet de serre en identifiant les passoires énergétiques (étiquettes F et G, logements qui consomment le plus d’énergie et/ou émettent le plus de gaz à effet de serre).
Voici tous les changements qui doivent ou ont été déjà été opérés en ce début d’année 2025.
Les logements classés G interdits à la location
Depuis le 1er janvier, les logements étiquetés G, identifiés comme les plus énergivores, sont interdits à la location en France métropolitaine. Cette mesure permettra d'éliminer progressivement les passoires thermiques du parc locatif, encourageant ainsi les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation énergétique pour améliorer la performance de leurs biens.
Les petits propriétaires impuissants face au DPE
Faute de moyens pour réaliser les travaux nécessaires, certains propriétaires ont même recours à des faux DPE pour contourner la loi. Lors d’une conférence de presse donnée le lundi 6 janvier, Charles Marinakis, président de Century 21 a d’ailleurs rappelé que beaucoup n’ont pas les moyens de réaliser ces travaux, notamment les propriétaires âgés de plus de 60 ans, qui pourront difficilement espérer un retour sur investissement et n’ont ainsi pas d’autre choix de vendre leur biens G
.
Interrogé par Capital, le président de Century 21 affirme qu’en tant que professionnels, nous sommes responsables. Nous ne pouvons que conseiller de faire des travaux de rénovation énergétique ou de vendre.
et regrette la propagation de faux DPE à la vente sur le web : des faux DPE, il y en a des centaines… Vous pouvez en trouver à 10 euros sur le web…
tout en reconnaissant que la loi est si contraignante que des gens n’ont pas d’autre choix que de la contourner.
Calendrier des interdictions des passoires thermiques
Alors que l’ex Premier ministre Michel Barnier promettait d’adapter le calendrier du DPE lors de sa déclaration de politique générale en octobre 2024, la censure du gouvernement a ajourné l’examen d’une proposition de loi visant à reporter l’interdiction de location pour les copropriétés ayant voté les travaux.
À ce jour, le calendrier DPE reste ainsi inchangé :
- 1er janvier 2025 : interdiction de louer des logements classés G.
- 1er janvier 2028 : interdiction de louer des logements classés F.
- 1er janvier 2034 : interdiction de louer des logements classés E.
Fin de validité des anciens DPE
Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 1er juillet 2021 sont devenus caducs au 1er janvier 2025. Ainsi, pour toute transaction immobilière (vente ou location), un nouveau DPE devra être effectué si l’ancien diagnostic date d’avant cette période. Cette mesure vise à garantir la fiabilité et l’actualité des informations fournies aux acquéreurs et locataires.
DPE obligatoire pour les copropriétés de 50 à 200 lots en 2025
La réalisation d’un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est obligatoire, sauf cas particuliers précisés à l’article R. 126-15 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette exigence s’applique lors de la vente d’un bien immobilier, de la signature d’un contrat de location ou un bâtiment d’habitation, ainsi que pour les logements neufstitle.
Pour les transactions immobilières, le DPE fait partie intégrante du dossier de diagnostic technique (DDT). Ce document regroupe l’ensemble des diagnostics à annexer à l’avant-contrat de vente ou au contrat de location. Par ailleurs, le DPE doit être mis à disposition de tout potentiel acquéreur ou locataire dès que le bien est proposé à la vente ou à la location, afin de garantir transparence et information.
Un calendrier progressif pour les immeubles d’habitation
La loi Climat et Résilience impose progressivement l’obligation de réaliser un DPE collectif pour les bâtiments d’habitation, qu’ils soient en copropriété ou en monopropriété. Cette mesure permettra de fournir une évaluation globale de la performance énergétique des immeubles résidentiels.
L’application de cette obligation suit un calendrier échelonné pour permettre une adaptation progressive des propriétaires et syndics de copropriété :
- Depuis le 1er janvier 2024 : obligation pour les immeubles en monopropriété et pour les copropriétés regroupant plus de 200 lots principaux.
- À partir du 1er janvier 2025 : extension aux copropriétés comptant entre 50 et 200 lots.
- Dès le 1er janvier 2026 : obligation généralisée aux copropriétés de moins de 50 lots principaux.
Ces échéances visent à prioriser les bâtiments les plus complexes à gérer tout en offrant aux petites copropriétés un délai supplémentaire pour se préparer.
À l’initiative et à la charge des propriétaires
Le DPE collectif doit être réalisé à l’initiative du propriétaire dans le cas des immeubles en monopropriété, ou du syndic pour les copropriétés, qu’ils soient issus du secteur privé ou public. Il est important de noter que les honoraires des diagnostiqueurs ne sont pas règlementés, ce qui peut entraîner une variation significative des tarifs en fonction de la taille de l’immeuble et de la complexité de l’évaluation.
Un cadre strict pour les diagnostiqueurs
Le DPE collectif doit être effectué par un professionnel indépendant, répondant à des critères stricts définis par l’arrêté du 20 juillet 2023. Ces critères incluent notamment :
- Une certification spécifique pour garantir les compétences techniques du diagnostiqueur.
- Une assurance professionnelle pour couvrir les éventuelles erreurs ou omissions dans l’évaluation.
DPE 2025 : un outil juridiquement opposable et techniquement renforcé
Initialement conçu comme un simple document informatif, le DPE a vu sa portée renforcée ces dernières années. Il est désormais opposable juridiquement, ce qui implique que les informations qu’il contient engagent la responsabilité légale du propriétaire.
Concrètement, si un acquéreur découvre les données mentionnées dans le DPE sont erronées, il peut saisir la justice pour obtenir un dédommagement financier, notamment sous la forme d’un remboursement partiel du prix d’achat. Cette même opportunité est offerte aux locataires, qui peuvent demander une restitution partielle des loyers en cas de non-conformité des informations fournies.
Une méthode de calcul plus technique et précise
Jusqu’à la réforme, le DPE s’appuyait principalement sur les factures énergétiques des trois dernières années pour évaluer la performance d’un logement. Cette approche, jugée insuffisante, dépendait largement des habitudes de consommation des occupants, introduisant ainsi une forte variabilité dans les résultats.
La réforme a introduit la méthode de calcul 3CL (Consommation Conventionnelle des Logements), qui s’appuie sur des critères standardisés, indépendants des comportements individuels. Cette méthode repose sur une modélisation technique des caractéristiques intrinsèques du bâtiment, en prenant en compte des éléments tels que :
- Le système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire ;
- la qualité et l’épaisseur de l’isolation ;
- les types de vitrages installés ;
- la présence de ponts thermiques ;
- l’ombrage des façades ;
- les équipements d’autoproduction d’énergie, comme les panneaux solaires ;
- le système de ventilation.
Grâce à ces critères, le nouveau DPE promet une évaluation plus objective et homogène de la consommation énergétique annuelle en énergie primaire.
Quelles sanctions en l’absence de DPE en 2025 ?
| Nature de la faute | Propriétaire bailleur | Diagnostiqueur | Professionnel de l'immobilier |
|---|---|---|---|
| DPE non transmis/Absence de DPE de l'annonce | Dommages et intérêts | Non appliquable | Amende pouvant atteindre 15 000 € |
| DPE erroné/mensonger | Dommages et intérêts et/ou annulation du bail | Dommages et intérêts et/ou annulation du bail | Dommages et intérêts et/ou annulation du bail |
| Diagnostiqueur non certifié | Amende de 1 500 € (3 000 € pour une récidive) | Non applicable | Non applicable |
Le bail devient-il caduc en l’absence de DPE ?
L’article 1137 du Code civil stipule que tout défaut de transparence, notamment en omettant délibérément une information essentielle comme le DPE peut entraîner l’invalidation d’un contrat. Si un locataire démontre que l’absence de DPE dans le bail résulte d’une intention délibérée du propriétaire, ce dernier risque de voir son contrat de location annulé.
Les droits du locataire en cas d’absence de DPE
Lorsqu’il est établi que l’absence du DPE est volontaire et que cette situation a été reconnue par un tribunal, le locataire dispose de plusieurs recours juridiques :
- Résiliation du bail sans préavis : le locataire peut quitter le logement immédiatement sans subir de pénalité.
- Demande de dommages et intérêts : le bailleur peut être contraint de verser une compensation financière au locataire pour réparer le préjudice subi, notamment si celui-ci estime avoir été trompé sur les caractéristiques du logement.
