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Écrit par Sophie Castella publié le 25 octobre 2024
Fin du Pinel : pas de remplaçant pour le dispositif
Il ne sera plus possible de défiscaliser dans l'immobilier neuf avec le dispositif Pinel en 2025. Le jeudi 24 octobre dernier, l'Assemblée nationale a rejeté plusieurs amendements déposés par des députés dont Laurent Wauquiez, Didier Le Gac et Thibault Bazin qui proposaient de prolonger ce dispositif pour un à trois ans supplémentaires. Le Pinel prendra donc fin au 31 décembre 2024.
En 2024, ce dispositif d'investissement locatif permettait encore à un investisseur de réduire ses impôts sur le revenu de 9 à 14 % du prix du bien s'il s'engageait à le louer pendant 6, 9 ou 12 ans, en respectant des plafonds de loyers.
Vers quelles alternatives se tourner pour réaliser son investissement locatif en 2025 ?
Le Pinel a contribué à augmenter l'offre de logements en zones tendues
C'est le bilan que dresse la Cour des comptes. Le rapport de l'institution a estimé que le Pinel avait atteint son objectif de promouvoir la construction et la rénovation de logements intermédiaires destinés aux ménages éprouvant des difficultés à se loger dans le secteur privé ou social
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Sur le plan de la requalification urbaine, ou de mixité d'habitat, le dispositif a également permis de déclencher des opérations immobilières qui n'auraient pas pu aboutir sans cette orientation de l'épargne des particuliers
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Concernant les conditions de location, la Cour des comptes a estimé que les plafonds étaient très largement respectés et que le Pinel a permis à des ménages aux revenus modestes d'accéder à des logements confortables, qualitatifs et performants sur le plan énergétique dans des zones tendues.
Toutefois, si l'institution a décidé de mettre fin au dispositif, c'est qu'il ne remplissait pas entièrement son objectif de construction. En effet, si le recentrage du Pinel sur les zones tendues a permis de cibler davantage les territoires dans lesquels les besoins de logements était plus criant, il n'a pas permis de répondre aux besoins locaux des logements intermédiaires.
La Cour des comptes a aussi expliquer que les collectivités ne peuvent pas déterminer si les logements seront finalement considérés comme des logements intermédiaires sans savoir si les investisseurs décideront d'utiliser les avantages fiscaux du Pinel.
Relancer le neuf via l'exonération des droits de succession
C'est une proposition de François Jolivet, député de l'Indre et vice-président de la Commission des Finances : proposer une exonération des droits de succession ou de donation pour les enfants des acquéreurs de logements neufs.
La ministre du Logement, Valérie Létard s'est montrée favorable à cette option en apportant son soutien au député. Plébiscitée par la FPI depuis plusieurs années, la mesure a finalement fait l'objet d'un amendement déposé le 17 octobre dernier par les députés LR Nicolas Ray et Véronique Louwagie.
Une mesure transitoire
Dès l'entrée en vigueur de cette mesure, possiblement le 1er janvier 2025, toute personne achetant un logement neuf dans les 18 mois suivant cette date pourrait bénéficier d'une exonération des droits de succession lorsque ses enfants en hériteraient. Ce bien serait également exempté de droits de donation si le propriétaire décide de le transmettre à ses enfants de son vivant.
Pour que cette exonération soit accordée, le logement doit être occupé en tant que résidence principale, que ce soit pour le propriétaire, les héritiers ou par un locataire. Si le bien est loué, le montant du loyer et les revenus du locataire doivent respecter les limites déjà fixées par la loi Pinel pour bénéficier de cet avantage.
Dans la mesure imaginée par la FPI, l'exonération de droits de succession ou de donation pourrait atteindre les 150 000 € par donateur et par donataire.
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Les alternatives à la loi Pinel pour investir en 2025
Puisqu'au successeur n'est prévu pour le Pinel, les investisseurs peuvent se tourner vers d'autres dispositifs tout aussi avantageux sur le plan fiscal. Alors, quelles alternatives pour investir en 2025 ?
LMNP : réduire ses impôts sur les revenus locatifs grâce à la location meublée
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un incontournable pour ceux qui cherchent à optimiser leurs investissements locatifs en France. Ce dispositif, conçu pour les particuliers qui louent un bien meublé sans en faire leur activité principale, offre des avantages fiscaux très intéressants qui peuvent transformer votre projet immobilier en une véritable source de revenus passifs.
Les avantages fiscaux
L'un des grands attraits du LMNP, c’est sa fiscalité avantageuse. Les recettes locatives sont imposées au titre des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), bénéficiant d'importantes réductions d'impôts. Pour les déclarer, le loueur a le choix entre deux régimes fiscaux :
- 1. Déclarer ses revenus locatif au régime micro-BIC : il permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives.
- 2. Déclarer ses revenus fonciers au régime réel : il permet de calculer l'impôt uniquement sur le bénéfice réel, c'est-à-dire entre les revenus locatifs et les dépenses du propriétaire. Cela signifie que seules les recettes restantes, après déduction des charges sont imposées. Ainsi, le régime réel réduit le montant de l'impôt en permettant de soustraire toutes les dépenses liées à la location.
Une gestion simplifiée et souple
Le LMNP offre aussi une grande flexibilité. Contrairement aux autres dispositifs d’investissement locatif, comme la loi Pinel, le LMNP n’impose pas de plafonds de loyers ni de conditions de zonage strictes. Vous pouvez ainsi ajuster le loyer en fonction du marché local tout en répondant à la demande croissante pour les locations meublées, souvent prisées des étudiants et jeunes actifs.
Denormandie : le Pinel pour l'immobilier ancien
Le dispositif Denormandie offre une réduction d'impôt aux investisseurs qui achètent et rénovent des logements anciens situés en zones ciblées, généralement des centres-villes où les biens nécessitent des travaux pour être remis en état.
Le principe est simple : vous achetez un bien ancien dans une zone éligible et réalisez des travaux de rénovation représentant au moins 25 % de l'investissement total. Vous le louez ensuite sur 6, 9 ou 12 ans et pouvez bénéficier en contrepartie d'une réduction d'impôt pouvant atteindre les 21 % du montant total investi.
Le déficit foncier : déduisez les travaux lourds en location vide
Si vous êtes propriétaire d'un logement que vous louez nu (non meublé) pour l'habitation, et que vous êtes soumis au régime fiscal réel, vous avez la possibilité de déduire vos charges de vos revenus locatifs.
Lorsque le total de vos charges dépasse vos revenus fonciers, cela crée un déficit foncier. Ce déficit foncier, soit la portion des charges excédant les revenus locatifs, peut être déduit de votre revenu global (comme vos salaires ou retraites), ce qui peut réduire votre impôt sur le revenu.
