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Crédit immobilier : les taux continuent de monter !

Le marché du logement neuf à Toulouse subit actuellement une pression énorme, due à la hausse des taux d’emprunt déjà présente depuis quelques mois. Les barèmes sont régulièrement ajustés par les banques pour s’adapter au mieux au choc de l’inflation causé, entre autres, par la guerre en Ukraine. Précisions sur la situation dans les lignes qui suivent.

Une nouvelle augmentation des taux de crédits immobiliers en mai 2022

Les acteurs de l’immobilier ont sans doute remarqué l’augmentation des taux moyens des crédits immobiliers que les banques proposent au mois de mai. Selon les prévisions, cette hausse devrait encore se poursuivre dans les semaines à venir. Aujourd’hui, les taux atteignent environ 1,5 % sur 20 ans, ce qui signifie qu’il y a eu une hausse de 0,5 point depuis le début de l’année. Selon les spécialistes du crédit immobilier, une telle augmentation des taux n’avait plus été remarquée depuis plusieurs années. L’accès à l’emprunt pour se constituer un patrimoine ou pour investir dans le locatif devient alors de plus en plus dur. Cette situation oblige les courtiers à travailler sur leurs marges afin d’aider leurs clients à réaliser leur projet.

Des taux d’intérêt en hausse

Le mouvement haussier des taux bruts des crédits immobiliers se poursuit en cette première moitié du mois de mai. Les taux moyens oscillent aujourd’hui entre :

  • 1,30 % et 1,45 % sur 5 ans ;
  • 1,45 % et 1,5 % sur 20 ans ;
  • 1,65 % et 1,70 % sur 25 ans.
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Par rapport au mois d’avril, les taux ont progressé de 10 points. Un constat qu’on observe d’ailleurs depuis le début de l’année. Les taux n’ont pas arrêté de gagner des points. C’est un scénario qui était prévisible, étant donné le contexte actuel, notamment avec le retour de l’inflation. Cependant, la hausse est tout de même un peu plus marquée que prévu.

Rappelons que l’année dernière, les particuliers avaient tendance à s’endetter sous la barre de 1 % (hors coûts des sûretés et assurance) sur 20 ans. Aujourd’hui, cette faveur n’est plus réservée qu’aux clients qui ont des revenus plus que confortables et qui sont dotés d’un gros apport personnel.

La hausse des taux de crédit immobilier s’explique donc principalement par l’augmentation des taux d’intérêt des emprunts de l’État (OAT 10 ans). Ce niveau n’avait plus été atteint depuis 2014.

Une hausse généralisée des barèmes

C’est un fait, la hausse des barèmes est généralisée. Tous les profils sont touchés par la hausse des taux de crédit, peu importe la durée d’emprunt. Cette hausse, combinée à la stagnation des taux d’usure, provoque un « effet ciseau » comme on le dit dans le langage bancaire. Rappelons que les taux d’usure constituent le plafond maximum des taux que les banques ne peuvent pas dépasser dans le cadre d’une validation de prêt.

Le mécanisme de cet effet a pour principale conséquence de limiter encore plus l’accès aux crédits immobiliers pour les dossiers qui ne sont pas assez « solides ». Le nombre de dossiers emprunteurs dépassant le taux d’usure était de 24 % le mois passé, alors qu’il était de seulement 4,3 % en 2021. Les experts précisent qu’en ce moment, les ménages ayant des revenus « limités » se bousculent pour demander un prêt dans l’objectif d’anticiper les éventuelles hausses des taux.

Le souci, c’est que les banques subissent la pression des taux d’usure et sont alors dans l’obligation de refuser des dossiers. La BCE a maintenu ses taux directeurs au mois d’avril, mais la situation devrait évoluer dans les prochaines semaines selon Christine Lagarde, sa directrice. Cela signifie que les taux directeurs pourraient connaître une augmentation rapidement, entraînant une hausse du coût de l’argent pour les établissements bancaires. Les conséquences à cette situation sont claires, les banques devront augmenter encore un peu plus leurs taux de crédit.

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Faut-il acheter maintenant ?

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C’est une question que se posent de nombreux investisseurs ou acheteur de leur résidence principale à Toulouse. D’après certains courtiers, tout dépend du projet en question. D’un côté, nous avons les personnes qui ont un besoin pressant d’un logement ou qui ont eu un coup de cœur, donc, celles qui ne peuvent pas attendre, et d’un autre côté, il y a ceux qui n’ont pas encore de projet immobilier précis. Cette dernière catégorie n’a aucun intérêt à se précipiter.

Ce qu’il faut savoir, c’est qu’avec l’inflation, il n’est plus possible de revenir aux taux de 1 %. Les taux vont continuer à grimper dans les prochains mois et attendre ne présente aucun avantage pour les investisseurs, au contraire, « attendre, c’est payer plus cher son crédit ». Il faudra aussi prendre en compte les questions sur l’assurance emprunteur. La fin du questionnaire médical, programmée pour le 1er juin dans le cadre de la loi Lemoine, devrait changer quelques paramètres pour les prêts dans la limite de 200 000 €, demandés par un particulier avant son 60e anniversaire. Le coût de l’assurance pourrait donc baisser pour certains profils, qui bénéficieront de la fin d’une surtarification qui pourrait bloquer le dossier.

Il faut toutefois rester vigilant. En effet, les taux d’assurance pourraient augmenter pour tout le monde à partir du 1 er juin. Dès la fin du questionnaire médical, les assurances pourraient décider de revenir à une mutualisation du risque partagée entre tous les clients de l’établissement.

Des refus de prêt en constante hausse

Les refus sont en nette progression à cause de tous les paramètres que l’on vient de citer. Dans certains cas, les dossiers sont rejetés à cause du dépassement du taux annuel effectif global (TAEG). Des agences enregistrent en moyenne un taux de 24 % de refus (contre seulement 4,3 % en 2021), tandis que d’autres totalisent une augmentation de 75 % de ce taux. Pour permettre à leur clientèle de continuer à accéder au crédit immobilier, certaines agences ont dû réduire leur marge, et même se passer de leur commission.

Les voyants sont donc au rouge. Pour le moment, la Banque de France n’a pas encore décidé de s’exprimer sur une éventuelle réforme de l’usure. Il est à noter que de nombreuses associations de consommateurs ont exprimé leur satisfaction concernant le système actuel. Ce dernier serait bien ancré dans son rôle et protège parfaitement les emprunteurs. La Banque de France aurait tout de même lancé une « consultation » avec les différents acteurs concernés pour faire le point sur le mode de calcul de l’usure et avoir une meilleure vision de la situation.

Les conditions de financement restent favorables selon le HCSF

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La hausse reste encore maîtrisée, malgré des taux qui continuent d’augmenter. Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), rattaché au ministre de l’Économie, a affirmé il y a quelques semaines que « les conditions de financement sont encore favorables ». Les mesures imposées pour avoir un crédit n’ont pas produit d’effet indésirable depuis le début de l’année, date de leur entrée en vigueur, selon le ministère. Elles ont permis un accès au crédit dans de meilleures conditions, sans mettre l’emprunteur « en danger ».

Précisons que le cadre réglementaire mis en place a donné lieu à des conditions d’octroi, avec un taux d’endettement limité à 35 % (assurance comprise), pour une durée de 25 ans (il est possible de bénéficier de 27 ans, sous conditions). Le ministère a également tenu à souligner que les différentes mesures instaurées sur les dépenses énergétiques ont pu participer énormément à la protection du pouvoir d’achat des habitants. Cependant, ces mesures pourraient être insuffisantes selon la situation évolutive de l’inflation dans tout le pays.

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