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Écrit par Morgane Caillière publié le vendredi 17 juillet 2026
Interdiction location DPE G : les dérogations votées au Sénat
Réunis le 8 juillet, les sénateurs ont adopté en première lecture le projet de loi Relance du logement, qui prévoit des dérogations à l'interdiction de location des logements classés F et G au DPE. Un bailleur pourrait continuer à louer, à condition notamment de signer un contrat de travaux avant le 1er janvier 2030.
La balle est désormais dans le camp des députés. Mais sur le terrain, la question se pose déjà. À Toulouse, une étude récente de l'AUAT recense environ 10 500 passoires thermiques parmi les logements déjà diagnostiqués de la métropole.
Petit rappel : une interdiction déjà en vigueur pour les G
Depuis la loi Climat et résilience de 2021, la performance énergétique conditionne la « décence » d'un logement, et donc son droit d'être loué en résidence principale. Les G sont bannis du marché locatif depuis le 1er janvier 2025, les F suivront au 1er janvier 2028, puis les E en 2034. Les loyers des F et G sont, eux, gelés depuis août 2022.
Les baux déjà signés ne sont pas rompus pour autant : la règle joue à la signature d'un nouveau bail, ou lors du renouvellement et de la reconduction tacite d'un bail existant. Et un locataire dont le logement n'est pas conforme peut réclamer des travaux, voire demander en justice une baisse de loyer.
Ce que le Sénat a voté le 8 juillet : cinq dérogations au critère de décence
Au terme des débats, la Haute Assemblée a validé en première lecture le projet de loi Relance et décentralisation du logement, défendu par le ministre Vincent Jeanbrun, déjà connu des investisseurs pour le dispositif fiscal qui porte son nom. Son article 6 maintient l'interdiction dans son principe, mais prévoit cinq cas dans lesquels un logement énergivore pourra malgré tout être considéré comme décent, et donc rester louable.
- un contrat de travaux signé avec une entreprise avant le 1er janvier 2030, pour une maison individuelle ou un logement en immeuble collectif, avec un chantier à boucler sous trois ans (voie ouverte jusqu'au 1er janvier 2033) ;
- le même type de contrat conclu cette fois par le syndicat des copropriétaires, toujours avant 2030, avec un délai porté à cinq ans (jusqu'au 1er janvier 2035) ;
- des travaux impossibles pour raisons techniques, patrimoniales, de coût manifestement disproportionné ou de refus administratif, à condition d'avoir réalisé tout le reste ;
- un refus des travaux voté en assemblée générale depuis moins de dix-huit mois, malgré les démarches du bailleur ;
- un DPE collectif prouvant que l'immeuble atteint déjà le niveau requis.
« Interdire, c'est facile ; rénover, c'est courageux », a plaidé le ministre en séance. La gauche et les associations de locataires dénoncent au contraire un renoncement climatique ; la Fondation pour le logement des défavorisés réclame, par la voix de son directeur des études Manuel Domergue, que les loyers baissent tant que les travaux n'ont pas été faits, puisque ce sont les occupants qui paient les factures en attendant.
Attention toutefois : transmis à l'Assemblée nationale le 9 juillet, le texte n'y a pas encore de date d'examen officielle, même si le gouvernement espère un passage à la rentrée. Tant qu'il n'est pas adopté et promulgué, la règle actuelle demeure : les logements G restent interdits à la location et l'échéance 2028 des F court toujours.
Jusqu'à 700 000 logements en jeu à l'échelle nationale
Selon les données du SDES au 1er janvier 2025, la France comptait 3,9 millions de passoires thermiques, soit 12,7 % des résidences principales, dont 1,1 million dans le parc locatif privé.
Vincent Jeanbrun veut éviter que 600 000 à 700 000 de ces logements ne quittent le marché locatif d'ici 2028, à mesure que tomberont les échéances du DPE. C'est tout l'objet des dérogations votées, qui misent sur la location pendant les travaux plutôt que sur l'interdiction préalable.
À Toulouse, environ 10 500 passoires déjà diagnostiquées
Et dans la Ville rose ? La réponse se trouve dans les travaux récents de l'agence d'urbanisme locale.
Ce que mesure l'étude de l'AUAT
En mars 2026, l'AUAT a publié une étude de 44 pages couvrant huit intercommunalités du grand Sud-Ouest. Pour Toulouse Métropole, le verdict est plutôt rassurant : sur plus de 185 000 logements existants déjà diagnostiqués, soit 40 % du parc, 6 % seulement ressortent en F ou G.
Cela représente près de 10 500 logements. Le décompte n'est pas exhaustif pour autant : l'Ademe précise que ces résultats ne peuvent pas être extrapolés tels quels au reste du parc. À l'autre bout de l'échelle, 82 % des logements diagnostiqués dans la métropole sont classés de A à D, mieux que la moyenne nationale mesurée par le SDES.
| Périmètre | Part de logements F et G | Source |
|---|---|---|
| Toulouse Métropole | 6 % des logements diagnostiqués | AUAT, mars 2026 |
| Ville de Toulouse (annonces) | 6,2 % | SeLoger |
| France, résidences principales | 12,7 % | SDES, 1er janvier 2025 |
Trois sources, trois thermomètres : DPE enregistrés par l'Ademe, annonces publiées, estimation du parc national. Les niveaux ne se comparent donc pas directement d'une ligne à l'autre ; la tendance, elle, converge.
Pourquoi la Ville rose est relativement épargnée
L'AUAT y voit l'effet combiné d'un climat doux et d'un parc immobilier jeune, renouvelé par vingt ans de construction soutenue. Dès 2022, France 3 Occitanie plaçait Toulouse dans le top 10 des grandes villes les moins touchées, avec 7,3 % de passoires.
Les données d'annonces vont dans le même sens : SeLoger relevait 6,2 % de biens F ou G proposés à la vente ou à la location à Toulouse, contre près de 12 % à Bordeaux et plus de 30 % à Paris. Dans ce classement d'annonces, seules Nice, Montpellier et Marseille faisaient mieux parmi les grandes villes.
Le paradoxe local : peu de passoires d'hiver, beaucoup de bouilloires d'été
Si Toulouse compte peu de logements difficiles à chauffer, elle concentre en revanche de nombreux biens qui surchauffent, et l'îlot de chaleur urbain n'arrange rien : la nuit, lors des fortes chaleurs, jusqu'à 4 °C séparent le cœur de l'agglomération de sa périphérie moins dense, selon Météo-France.
Le sujet n'a d'ailleurs pas échappé aux sénateurs : le confort d'été entrerait dans la définition officielle de la rénovation performante, et l'avis conforme des Architectes des bâtiments de France ne serait plus bloquant pour poser volets et stores extérieurs. Des mesures qui prolongent le plan d'adaptation à la chaleur présenté en juin par Vincent Jeanbrun.
Réformes du DPE : le stock local pourrait encore fondre
Autre paramètre, côté chiffres cette fois : les réformes successives du calcul du DPE. La correction appliquée aux petites surfaces en 2024 a profité aux studios, nombreux dans une ville étudiante comme Toulouse ; près de la moitié des passoires de la métropole font pourtant encore moins de 40 m².
Surtout, les passoires recensées par l'AUAT sont majoritairement chauffées à l'électricité. Le nouveau coefficient de conversion entré en vigueur en janvier 2026 devrait donc en faire sortir une partie des classes F et G, un effet que l'agence juge déjà notable sur les territoires étudiés.
Propriétaires toulousains : trois réflexes avant de décider
D'abord, vérifier l'étiquette réelle du bien. Les modes de calcul ayant changé en 2024 puis en 2026, un logement classé F il y a trois ans peut avoir changé de lettre sans travaux. Une attestation actualisée se télécharge gratuitement sur l'observatoire de l'Ademe, si le nouveau calcul améliore effectivement son étiquette.
Ensuite, si le bien reste en F ou G, préparer dès maintenant la voie du contrat de travaux, à signer avant le 1er janvier 2030, en chiffrant le chantier et les aides mobilisables (MaPrimeRénov', certificats d'économies d'énergie, éco-PTZ, Rénov'Occitanie).
Enfin, raisonner en valeur. Même peu nombreuses, les passoires toulousaines subissent la décote qui frappe partout les biens énergivores. Quel que soit le sort du texte à l'Assemblée, l'étiquette énergie est devenue, à Toulouse comme ailleurs, un déterminant du loyer et du prix.
C'est aussi ce qui explique l'attrait croissant pour un programme neuf à Toulouse : livré sous la norme RE2020, il obtient généralement une étiquette A ou B, loin des classes visées par le calendrier des interdictions, et son achat peut être financé, sous conditions, par le PTZ, prolongé jusqu'à fin 2027 pour les primo-accédants. La suite se jouera au Palais-Bourbon.
