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Investir en 2025 : vers quel dispositif se tourner cette année ?

Taux en chute, stabilisation des prix (-3,9 % au T3 2024)… 2025 s’annonce comme l’année du rebond immobilier. Le marché reprend des couleurs, mais pas sans secousses : la loi Pinel tire sa révérence, laissant les investisseurs face à un nouveau jeu de stratégies.

Pourtant, certains dispositifs devraient permettre de tirer son épingle du jeu pour faire de l'investissement locatif. Tour d'horizon des dispositifs pour investir en 2025.

Investir avec le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)

©PHOTOCREO Michal Bednarek

Le LMNP est un statut qui permet de louer un logement meublé en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse. Ce dispositif s'adresse aux investisseurs souhaitant générer des revenus locatifs complémentaires, optimiser leur imposition et se constituer un patrimoine immobilier rentable.

Comment fonctionne le LMNP ?

• Le bien doit être loué meublé, c'est-à-dire équipé tous les éléments essentiels pour une occupation immédiate (lit, table, électroménager, vaisselle, etc.).
• Les loyers perçus sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), permettant d'accéder à une fiscalité plus avantageuse que la location nue.
• Deux régimes fiscaux sont possibles :

Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs.

Régime réel : possibilité de déduire toutes les charges (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, taxe foncière, assurances, etc.) et d’amortir le bien et le mobilier, réduisant fortement l’imposition.

• Si les revenus issus de la location meublée ne dépassent pas 23 000 € par an ou 50 % des revenus du foyer fiscal, ils restent considérés comme des revenus complémentaires et ne sont donc pas soumis aux cotisations sociales.

Quels sont les avantages du LMNP ?

• ✅ Rentabilité optimisée : un bien meublé se loue 15 à 30 % plus cher qu'un logement vide.
• ✅ Fiscalité avantageuse : possibilité de réduire voire annuler l'imposition sur les loyers grâce aux abattements ou aux déductions.
• ✅ Flexibilité locative : bail longue durée, location étudiante (9 mois), saisonnière ou en résidence de services (étudiante, senior, affaires, tourisme).
• ✅ Gestion simplifiée : option de confier la gestion locative à une agence immobilière ou un gestionnaire de résidence.
• ✅ Valorisation patrimoniale : investir dans un secteur à forte demande locative permet d'assurer une plus-value à long terme.
• ✅ Récupération de la TVA à 20 % : possible pour un achat en résidence de services, sous certaines conditions.

Pourquoi choisir le LMNP ?

Le LMNP est idéal pour les investisseurs qui souhaitent percevoir des loyers optimisés tout en payant peu d'impôts. Grâce au régime réel, vous pouvez déduire les charges et amortir le bien, ce qui réduit considérablement l'imposition sur vos revenus locatifs.

Parfait pour :

• Ceux qui veulent un revenu passif non fiscalisé.
• Ceux qui souhaitent investir dans un studio ou un T2 meublé en ville.
• Ceux qui recherchent une forte rentabilité locative grâce à des loyers supérieurs (+15 à 30 % par rapport à la location nue).

Exemple d'investissement LMNP

Simon investit dans un studio meublé à Toulouse pour générer des revenus locatifs et optimiser sa fiscalité au statut LMNP. Il achète son bien 180 000 € et le loue 750 € par mois, soit 9 000 € de loyers annuels.

Grâce au régime réel, il déduit 2 000 € de charges (taxe foncière, entretien, assurance) et amortit son bien et son mobilier à hauteur de 7 000 € par an. Résultat : ses revenus imposables sont nuls, il ne paie aucun impôt sur ses loyers.

Investir dans le Logement Locatif Intermédiaire (LLI)

© Roman Babakin - Shutterstock

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif permettant d'investir dans un bien neuf à prix maîtrisé, tout en bénéficiant d'avantages fiscaux et financiers. Il permet de proposer des logements à loyers plafonnés, destinés aux ménages aux revenus intermédiaires, qui ne sont ni éligibles au logement social ni en mesure de se loger facilement sur le marché privé.

Comment fonctionne le LLI ?

• Créer une SCI pour acheter en LLI.
• S'engager à louer pendant 15 ans minimum.
• Choisir un locataire éligible aux plafonds de ressources.
• Respecter les plafonds de loyers du dispositif Pinel.

Quels sont les avantages du LLI ?

• ✅ TVA réduite à 10 % au lieu de 20 %, permettant une économie conséquente à l'achat.
• ✅ Exonération de la taxe foncière jusqu'à 20 ans, réduisant les charges fiscales.
• ✅ Frais de notaire réduits : entre 2 et 3 % dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l'ancien.
• ✅ Loyers plafonnés et attractifs, garantissant une tension locative élevée et un faible risque de vacance.
• ✅ Personnalisation du logement possible grâce aux TMA (Travaux Modificatifs Acquéreur).
• ✅ Potentiel de valorisation à long terme, notamment dans les zones en développement.

Pourquoi choisir le LLI ?

Avec le LLI, vous achetez un bien neuf à prix réduit, avec une TVA abaissée à 10 % et une exonération de taxe foncière jusqu'à 20 ans. Ce dispositif est parfait pour se constituer un patrimoine en limitant les risques, car les loyers sont plafonnés et la demande locative est forte.

Parfait pour :

• Ceux qui veulent un investissement à long terme et sécurisé.
• Ceux qui préfèrent acheter un logement neuf avec des charges maîtrisées.
• Ceux qui veulent bénéficier d'un cadre fiscal avantageux.

Exemple d'investissement en LLI

Antoine investit dans un appartement neuf à Toulouse pour 270 000 € en bénéficiant du dispositif LLI. Grâce à la TVA réduite à 10 %, il économise 27 000 € à l'achat et profite d'une exonération de taxe foncière pendant 20 ans, soit 36 000 € d'économies au total.

Avec un loyer plafonné à 841 €/mois, son bien génère 10 100 € de revenus locatifs annuels, tout en garantissant une forte demande locative.

Investir avec la loi Denormandie

© hanohiki – Shutterstock

La loi Denormandie est un dispositif fiscal mis en place par l'État pour encourager la rénovation de logements anciens dans des villes où l'habitat est dégradé. Son objectif est de favoriser l'investissement locatif dans l'ancien en permettant aux propriétaires de profiter d'une réduction d'impôt en contrepartie d'une mise en location du bien.

Comment fonctionne la loi Denormandie ?

• Acheter un logement ancien dans une ville éligible : il doit être situé dans une des communes du programme Action Cœur de Ville ou dans une ville ayant signé une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT).
• Réaliser des travaux de rénovation : au moins 25 % du coût total de l'opération doit être consacré à des travaux d'amélioration du bien (isolation, modernisation, mise aux normes énergétiques...).
• Louer le bien pendant 6, 9 ou 12 ans : à des locataires respectant les plafonds de ressources et de loyers, similaires à ceux du dispositif Pinel.

Quels sont les avantages de la loi Denormandie ?

✅ Réduction d'impôt attractive :

• 🔹 12 % du prix du bien pour une location de 6 ans
• 🔹 18 % du prix du bien pour une location de 9 ans
• 🔹 21 % du prix du bien pour une location de 12 ans

✅ Valorisation du patrimoine : en rénovant un bien ancien, l'investisseur améliore la valeur de son logement sur le long terme.

Pourquoi choisir la loi Denormandie ?

La loi Denormandie permet d'acheter un logement ancien à rénover et de bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 21 % du montant de l'investissement. C'est un excellent choix pour ceux qui cherchent à faire de la plus-value en achetant des villes où l'immobilier est encore abordable.

Parfait pour :

• Ceux qui veulent réduire leur impôt tout en investissant dans la pierre.
• Ceux qui sont prêts à réaliser des travaux de rénovation.
• Ceux qui ciblent les centres-villes en pleine revitalisation.

Exemple d'investissement en loi Denormandie

Julie achète un appartement ancien de 70 m² dans une ville éligible à la loi Denormandie pour 120 000 €. Elle engage 30 000 € de travaux, soit 25 % du coût total de l'opération, afin de rénover l'isolation, la plomberie et les équipements énergétiques.

Elle loue ensuite son bien à 750 € par mois à un locataire respectant les plafonds de ressources, s'engageant sur 9 ans. Grâce à la loi Denormandie, elle bénéficie d'une réduction d'impôt de 18 %, soit 27 000 sur 9 ans.

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