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Écrit par Miora R. publié le 15 juin 2022
Comment investir dans l’immobilier ? Les étapes à suivre
Investir dans l’immobilier est l’un des moyens les plus sûrs pour réaliser placement financier. Cependant, il est important de connaître les bonnes méthodes et de suivre les meilleurs conseils pour ne pas faire d’erreurs et perdre de l’argent. Si vous souhaitez investir dans l’immobilier neuf à Toulouse, nous vous invitons à prendre connaissance de certains paramètres à considérer avant de vous lancer.
En investissant dans l’immobilier neuf, par le biais de la loi Pinel à Toulouse, par exemple, vous pourrez percevoir des revenus locatifs chaque mois pour arrondir vos fins de mois tout en profitant d’une réduction d’impôt conséquente. Avant de choisir l’option de défiscalisation qui peut répondre à vos besoins, il est essentiel de vous concentrer sur les étapes que nous allons vous lister ci-après.
Bien définir vos objectifs
La définition de vos objectifs est la première étape de tout type d’investissement. Pour cela, vous devrez vous poser les bonnes questions : pourquoi souhaitez-vous investir dans un tel actif et non dans un autre ? Pourquoi voulez-vous vous lancer dans l’immobilier locatif ? Quel est votre budget ? Une fois que vous obtiendrez les réponses à toutes ces questions, vous aurez plus de facilité à fixer le cap que vous devrez tenir durant toute la durée de l’opération. Chacun a ses propres objectifs, il vous revient de trouver le vôtre. Vous pouvez investir dans l’immobilier pour vous constituer un patrimoine, par exemple, ou pour avoir un bon complément de revenus.
Choisir le secteur où vous allez investir
Le choix du secteur est un critère important dans une aventure immobilière. Même si les coups de cœur peuvent arriver n’importe quand et n’importe où, le mieux est de focaliser vos recherches dans une ville qui a un excellent potentiel immobilier. Ainsi, optez pour une agglomération ayant une bonne croissance démographique et qui affiche un marché immobilier tendu. Dans ces secteurs, les demandes sont nettement supérieures aux offres, ce qui signifie que vous n’aurez aucun mal à trouver un locataire pour louer un appartement.
L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement
Il est également primordial de choisir un quartier bien desservi par les transports en commun. Si possible, essayez de trouver un logement situé non loin des universités, des infrastructures commerciales et des bassins d’emploi. Votre choix dépendra de votre cible. Avant d’acheter un studio, par exemple, vérifiez la proximité des universités et des grandes écoles, car ce type de bien est très recherché par les étudiants.
Il est conseillé de faire une enquête approfondie sur le quartier où vous souhaitez investir avant de signer n’importe quel contrat. Prenez connaissance des taux de logements vacants dans le secteur ainsi que des tarifs appliqués pour la location d’un bien ayant les mêmes spécificités que le vôtre. Pour résumer, afin d’assurer la pérennisation de votre placement, vous devrez choisir une ville où la demande locative est très forte.
Calculer la rentabilité de votre investissement locatif
Le calcul de la rentabilité est très important lorsque l’on veut investir dans l’immobilier locatif. La rentabilité locative brute se calcule de la manière suivante. Il faudra rapporter le gain des loyers que vous allez percevoir sur une année au prix d’achat du bien immobilier. Voici la formule à utiliser : loyer annuel / prix total d’achat x 100. Vous obtiendrez ainsi le rendement brut de votre investissement.
Pour le calcul du rendement net, il faudra ajouter à la formule les charges et les frais dont vous devrez vous acquitter en tant que propriétaire, à savoir : les frais de financement, l’assurance des loyers impayés, les frais de gestion du bien, les frais d’entretien, les charges non récupérables auprès des locataires… Voici la formule à utiliser pour le calcul de la rentabilité nette : (loyer annuel – charges et frais divers) / prix d’achat x 100.
Si la rentabilité nette est moins importante que la rentabilité brute, il faudra faire une estimation complète et lister intégralement les frais.
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Choisir un dispositif de défiscalisation
L’investissement locatif est une valeur refuge, même dans un contexte d’après crise. Une fois que vous aurez fait votre choix, vous devrez opter pour le dispositif de défiscalisation qui vous convient. Parmi ceux que vous pouvez choisir, le dispositif Pinel est un des plus sollicités. Grâce à lui, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000 € pendant 12 ans, sous certaines conditions. En contrepartie, vous devrez louer votre appartement neuf pendant une des périodes prévues par le dispositif : 6, 9 ou 12 ans.
La réduction d’impôt que vous allez obtenir dépendra de cette durée, elle est de 12 % pour 6 ans, de 18 % pour 9 ans et de 21 % pour 12 ans. Une des conditions du Pinel est de respecter le plafond de loyer de la zone dans laquelle votre bien est situé. Comme Toulouse est dans la zone B1 du dispositif, le plafond de loyer à ne pas dépasser est de 10,55 €/m2.
Investir dans une résidence de services
Vous pourrez aussi opter pour le dispositif Censi-Bouvard. Il s’agit d’un dispositif de l’État qui vise à soutenir l’investissement en résidences de services : affaires, étudiantes, séniors et EPHAD. En investissant dans un logement neuf meublé dans une résidence avec services, pendant une période de 9 ans, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 11 % de la valeur du bien hors taxe, ou jusqu’à 33 000 €. Par ailleurs, il vous permettra aussi de récupérer la TVA sur l’investissement (sous conditions) et de sécuriser vos loyers pendant une période de 11 ans par le gestionnaire, même si votre logement n’est pas occupé.
Choisir un gestionnaire pour votre investissement locatif
La gestion locative est un travail qui nécessite du temps et surtout des connaissances assez larges dans le domaine. C’est la raison pour laquelle il est conseillé de faire appel à une agence immobilière pour s’en occuper à votre place. Elle pourra optimiser le rendement économique de votre patrimoine et assurera efficacement vos éventuelles créances. Les avantages de travailler avec un professionnel compenseront largement les honoraires à hauteur de 5 à 10 % qu’il demandera. Notons toutefois que ces honoraires peuvent être déductibles des revenus fonciers.
Souscrire une garantie
Afin de ne pas vous inquiéter à chaque fin de mois sur un éventuel retard de loyer ou un quelconque imprévu, la meilleure solution est de souscrire une garantie locative. C’est une assurance qui vous garantira le versement de vos loyers en cas d’impayés. Pour cette option, vous aurez le choix entre l’assurance classique « assurance loyers impayés » et la garantie des risques locatifs. Cette dernière peut couvrir vos créances jusqu’à 70 000 € et 7 700 € de détériorations. Dans la majorité des cas, cette garantie représente entre 1,5 et 2,5 % de votre loyer mensuel.
Les avantages d’investir dans l’immobilier locatif
Investir dans l’immobilier locatif présente de nombreux avantages. De prime abord, il vous permettra de profiter d’un placement sûr et rentable. Vous profiterez également de l’effet de levier du crédit en décidant de louer votre logement. Par la suite, vous pourrez vous constituer un patrimoine pérenne, comme nous l’avons mentionné un peu plus tôt.
L’investissement dans l’immobilier locatif vous aidera également à préparer votre retraite. Il est important de noter que le départ à la retraite est souvent synonyme d’une baisse de 25 % de revenus, en moyenne, alors que les dépenses augmentent. Pour anticiper l’avenir et profiter d’un complément de revenu dès votre retraite, l’investissement immobilier se présente comme une solution idéale.
