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Investir dans l’immobilier neuf à Toulouse : un « effet métro » à venir

SOMMAIRE

Toulouse fait partie des villes les plus attractives de France. À ce titre, la municipalité a décidé de monter le projet de construction d’une 3e ligne de métro. Les appels d’offre concernant ce grand projet ont commencé en 2018, mais le nom de l’entreprise qui réalisera les travaux a finalement été annoncé le 4 novembre 2020. C’est la société Alstom qui l’a remporté contre Caf associé à Thalès, Ansaldo-Hitachi et Siemens (qui a construit les deux autres lignes de métro dans la ville). La construction de cette nouvelle ligne fera le plus grand bien au marché de l’immobilier neuf à Toulouse. Les futurs acheteurs doivent savoir qu’il faut investir maintenant ou du moins prévoir son projet immobilier dans les années à venir, car la livraison des programmes immobiliers est généralement prévue plusieurs mois après la réservation. De plus, la ligne devrait être mise en service en 2025, alors que le Pinel à Toulouse se terminera en 2024. Il est donc impératif d’organiser son projet d’investissement dans la métropole dès à présent. Focus sur les détails de la ligne 3 à Toulouse et des opportunités immobilières à saisir à proximité.

Un projet de grande envergure

Le projet de la 3e ligne de métro est évalué à 2,669 milliards d’euros par la société française Alstom. La ligne permettra de relier les villes de Labège, Colomiers et Toulouse Matabiau. Elle est longue de 27 km, dont 80 % en souterrain. Ce sera un métro automatique, plus grand, plus rapide et surtout moins cher que les deux premières lignes. Tisséo Collectivités, l’autorité organisatrice des transports de l’agglomération toulousaine, ainsi que la société Alstom, estiment que cette nouvelle ligne sera utilisée par 200 000 voyageurs par jour et permettra de desservir 220 000 emplois quotidiennement. Le 3e métro toulousain, également appelé TAE (Toulouse Aerospace Express), sera composé de 21 stations, dont 5 en correspondance avec les lignes A et B ainsi que le tramway. Par ailleurs, le TAE sera aussi connecté avec 5 gares TER/SNCF et desservira Airbus, en plus des zones d’activité qui sont situées au sud-est de Toulouse.

Des travaux en plus du métro

Le projet ne comporte pas uniquement la 3e ligne de métro, même si cette dernière constitue son point principal. Il inclut aussi le prolongement de la ligne B actuelle du métro, avec la transformation de la ligne de tramway T2 en navette aéroportuaire. La mise en place de ce métro automatique fait partie intégrante d’un souhait de mutation urbain de la part de la municipalité. Le métro se situe sur un territoire périurbain qui attire beaucoup de monde. En effet, le nombre de personnes souhaitant investir dans l’immobilier neuf à Toulouse est en constante hausse dans cette zone. Dans l’objectif de répondre efficacement à cette inflation démographique, la Ville a décidé de lancer différents projets afin de redynamiser cette partie, notamment avec le TAE. Grâce à ces projets, il sera possible :

  • de requalifier la zone d’activité économique déjà présente sur ce territoire ;
  • de contrôler de manière précise l’étalement urbain, en créant de nouveaux quartiers ;
  • d’étendre le réseau de transport vers les diverses zones d’emploi, à l’instar d’Airbus qui emploie 21 000 salariés, en plus de générer un peu plus de 40 000 emplois indirects.

Le financement du projet

Le vice-président de Toulouse Métropole, Marc Péré, s’inquiète par rapport au financement d’un tel projet en plein crise de coronavirus. Cependant, une grosse partie du financement viendra de l’endettement de Tisséo.

Actuellement, la part de l’emprunt serait de 75 %, et ce par rapport au montant déjà défini pour le projet de prolongement de la ligne B. Le problème réside dans le fait que la base de calcul avait été réalisée avant la pandémie qui touche aujourd’hui plusieurs secteurs dans tout le pays. Au départ, Tisséo comptait sur sa capacité d’autofinancement, afin de pouvoir s’endetter. À cause de la crise et notamment du confinement, le nombre de billets vendus a énormément baissé, ce qui a chamboulé entièrement le dossier de financement. Marc Pelé souhaite donc se concentrer sur une réactualisation de l’étude avant de se lancer entièrement dans un projet d’un tel coût et d’une telle ampleur.

Le parcours de 27 km marquera donc 21 arrêts de Colomiers à Labège. Il prévoit 5 correspondances avec les tramways T1 et T2 ainsi que les lignes A et B. La construction de 4 parcs relais sera donc nécessaire, avec 2 800 places de stationnement, sur les haltes Colomiers-Gare, La Vache, Sept Deniers et Labège-La Cadène. Le conseil syndical a, par ailleurs, retenu une station au sud de Fondeyre, avec un coût de réalisation qui devrait avoisiner les 20 millions d’euros. En tout, le projet impliquera un investissement qui sera deux fois plus important que celui de la ligne B.

Le calendrier des travaux

La décision a été prise en septembre 2020, à cause de la crise mondiale. La date du début des travaux sera finalement repoussée à 2022 pour espérer une mise en service à l’horizon 2028. Malgré tout, les premiers travaux de préparation ont déjà commencé depuis janvier 2020, à savoir les sondages géotechniques. Il s’agit d’une étape essentielle, car elle permet de connaître parfaitement les sous-sols pour bien positionner et dimensionner la construction.

Le terrassement des stations devrait commencer début 2023 et les cinq tunneliers arriveront fin 2023. Les travaux sur le système automatique devraient commencer début 2024, tandis que la fin des travaux de génie civil est prévue 2026. Les premiers essais sont programmés pour 2028.

Ce projet va permettre une transformation du territoire périurbain toulousain, qui renforcera encore plus l’attrait de la ville.

3e ligne de métro à Toulouse : une fenêtre à exploiter pour les investisseurs

Le président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) Occitanie Toulouse Métropole, Stéphane Aubay, affirme que l’avenue Saint-Exupéry est, depuis un moment, le théâtre de nombreux projets. Il rajoute qu’il y avait déjà « une volonté de produire du logement dans le centre-ville de Toulouse, même avant les prémices du projet de la 3e ligne ». Plusieurs immeubles ont déjà été construits entre la place de l’Ormeau et le Pont des Demoiselles, même s’il y reste encore quelques maisons.

Les futurs acquéreurs auront un large choix pour investir dans l’immobilier neuf à Toulouse, tout en profitant de la nouvelle ligne de métro. Ils pourront se tourner vers les zones suivantes :

  • Colomiers
  • les Minimes
  • Saint-Martin-du-Touch
  • Côte Pavée
  • Bonnefoy
  • Ponts Jumeaux
  • Montaudran
  • Pont des Demoiselles.

Une station est prévue sur la place de l’Ormeau, au bout de l’avenue Saint-Exupéry, dans le cadre de la 3e ligne de métro à Toulouse. Le projet immobilier a été baptisé l’Écrin de Paul. En lieu et place de l’ancienne imprimerie Alpha Presse, LP Promotion (propriétaire du bâtiment) construit une résidence de 60 appartements, du 2 au 5 pièces, répartis dans un bâtiment de 4 étages. Pierre Aoun précise qu’il y aura également un commerce d’alimentation au rez-de-chaussée. La livraison de ces logements est prévue pour le deuxième trimestre de l’année 2023. Le foncier qui est encore disponible à proximité des futures stations de métro est surveillé de près par les promoteurs.