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Investir en loi Pinel : quelles sont les modalités du Pinel+ ?

Reconduit jusqu'à fin 2024, le dispositif Pinel verra ses taux de réduction d'impôt baisser dès le 1^er 2023. Pour profiter des taux maximaux, ceux qui souhaitent investir dans un logement neuf à Toulouse pourront investir en 2022 ou attendre l'arrivée du Pinel+ dès 2023. Plus exigeant en termes de performances énergétiques, il sera amené à cohabiter à le Pinel classique. Si son annonce n'a pas encore été officialisée, quelques pistes ont déjà été envisagées par la Ministre Déléguée au Logement, Emmanuelle Wargon.

Quelles sont les modalités à connaître pour le Pinel + ? Zoom sur les différences entre le Pinel classique et le Pinel Plus.

Fonctionnement du dispositif Pinel+

Récemment évoqué par Emmanuelle Wargon, le Pinel+ devrait permettre de conserver les taux de réduction d'impôt à partir de 2023, date à laquelle ceux du Pinel actuel doivent baisser.

Aussi appelé le Super Pinel, le Pinel+ affiche plusieurs similitudes avec le Pinel classique mais vise surtout à favoriser les logements les plus vertueux sur le plan énergétique. Les investisseurs souhaitant se lancer dans l’investissement locatif dans le neuf par le biais de la loi Pinel à Toulouse doivent connaître les changements opérés sur cette nouvelle version.

Le Pinel est prolongé mais voit ses taux rabaissés dès 2023

Rappelons que le dispositif Pinel permet aux particuliers de bénéficier d'une réduction d’impôt relativement importante en louant un appartement neuf. Le calcul de cette dernière est réalisé en prenant en compte le prix d’achat du logement, la zone où le bien est situé et le nombre d’années d’engagement choisi par le propriétaire. Avec l’annonce de la prolongation du Pinel, le ministère a décidé d’appliquer des taux de réduction d’impôt dégressifs pour les deux dernières années du dispositif, à savoir en 2023 et en 2024. Pour le moment, l’abattement fiscal pour un engagement de 6 ans est de 12 %. Il est de 18 % pour un engagement de 9 ans et de 21 % pour un engagement de 12 ans. Dès 2023, ces taux passeront respectivement à 10,5 %, 15 % et 17,5 %. En 2024, de nouvelles baisses des taux sont prévues, ils passeront alors à 9 %, à 12 % et à 14 %.

Le double objectif du Pinel+

Toujours dans l’objectif de soutenir la construction de logements, le ministère du Logement a annoncé, il y a quelques mois, qu’il souhaitait aider les investisseurs immobiliers en leur laissant une chance de profiter des meilleurs taux d’abattement d’impôt, sans subir les baisses que nous venons de préciser. Pour cela, les logements devront justifier d'une qualité environnementale nettement supérieure.

Notons que même si la structure générale du dispositif est restée presque identique à l’ancienne version, des changements ont été opérés sur les critères d’éligibilité, devenus plus stricts.

Quels sont les critères d’éligibilité au Pinel + ?

Dans les grandes lignes, le Pinel+ a pour vocation de reprendre le même fonctionnement et les mêmes conditions que le Pinel classique. Cependant, comme nous l’avons précisé, des conditions supplémentaires ont été ajoutées. Les critères suivants ont été maintenus :

• Le logement doit impérativement être acquis en VEFA ou neuf. Il doit également être installé dans une zone éligible (zones A bis, la zone A et la zone B1) ;
• Le propriétaire doit opter pour une durée d’engagement locatif de 6, de 9 ou de 12 ans ;
• Des plafonds de loyer sont à respecter selon la zone où le bien est situé ;
• Les locataires doivent avoir des revenus inférieurs aux plafonds mis en place dans le cadre du dispositif.

Pour investir en Pinel+, l'investisseur peut choisir l'une des deux possibilités suivantes :

• Investir dans un logement neuf situé dans un Quartier Prioritaire (QPV)
• ou dans un logement neuf conçu selon RE2020 en atteingnant les objectifs du jalon 2025, tout en respectant des critères de qualité d’usage.

En ce qui concerne ce dernier point, le gouvernement a décidé de mettre en place des critères spécifiques au nouveau Pinel. Ainsi, une surface minimale par typologie de bien est prévue :

• 28 m² pour un studio
• 45 m² pour un appartement de deux pièces
• 62 m² pour un appartement de trois pièces
• 79 m² pour un appartement de quatre pièces
• et 96 m² pour un appartement de cinq pièces.

Parmi les critères propres au Pinel+, on notera également :

• La présence obligatoire d’un espace extérieur ;
• Une double exposition à partir des appartements de trois pièces.

Les mesures que l’on vient de citer feront suite au rapport de François Leclercq et Laurent Girometti « Habiter la France de demain ». Ce rapport était centré sur l’aménagement de la ville en France et sur l’amélioration de la production de logement.

Des changements apportés pour améliorer la performance énergétique

Si les critères d’éligibilité sont aujourd’hui plus stricts pour le dispositif Pinel+, c’est parce que les enjeux environnementaux du pays sont devenus de plus en plus importants.

Les logements éligibles au dispositif devront présenter des performances énergétiques de haut niveau et respecter la nouvelle règlementation RE2020. Celle-ci vient suppléer la RT2012, et a pour objectif de réduire considérablement la consommation d’énergie des bâtiments, mais aussi de limiter les émissions de gaz à effet de serre.

Une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 %

Le Pinel+ ou le "Super Pinel" permettra aux propriétaires-bailleurs de profiter d’une importante réduction d’impôt. C’est d’ailleurs cet aspect du dispositif qui a fait le succès du Pinel depuis quelques années. Tout comme pour la version antérieure, les réductions dépendront de la durée d’engagement choisie : 12 % pour un engagement de 6 ans, 18 % pour un engagement de 18 % et 21 % pour un engagement de 12 ans.

Quels sont les principaux avantages du Pinel + ?

Il faut savoir qu’il existe un plafond de 300 000 € par an et par foyer fiscal. Le contribuable peut réduire ses impôts jusqu'à 63 000 € pour un engagement locatif sur 12 ans.

Outre l'avantage fiscal, le dispositif Pinel plus permet aussi aux propriétaires d’accéder à la propriété et donc, de se constituer un patrimoine. Ils seront alors en possession d’un bien immobilier qu’ils pourront revendre par la suite afin de réaliser une plus-value. Par ailleurs, comme les propriétaires percevront un loyer chaque mois, ils seront en mesure d’arrondir leur fin de mois.

Quand est-ce que le Pinel + entrera en vigueur ?

C’est une question qui reste en suspend depuis l'annonce faite par Emmanuelle Wargon et qui tient les investisseurs en haleine. Comme nous l’avons vu plus haut, les dispositifs Pinel et Pinel+ sont sensés cohabiter dès 2023, mais aucune annonce officielle n'a encore été prononcée.

En procédant de cette manière, l’État espère inciter les promoteurs à renforcer les améliorations sur des éléments précis de leurs futurs programmes immobiliers neufs. Le but est de produire des logements qui présentent une qualité optimale et qui correspondent davantage aux besoins des Français tout en s'inscrivant dans la transition énergétique. Une qualification des types de logements neufs en Pinel est programmée à partir de 2023 pour que les investisseurs puissent connaître le montant de la déduction d’impôt à laquelle ils auront droit.