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Écrit par Morgane Caillière publié le 18 février 2022
Résidence sénior Toulouse : où et comment investir ?
D’ici 2030, La France comptera plus de 2 millions supplémentaires de seniors autonomes. Selon l’Insee, la proportion de français de plus de 60 ans attendra 31% en 2035. L’entrée dans le “grand âge” des générations de baby-boomers (nés entre 1945 et 1960) ainsi que l’accroissement de l’espérance de vie en bonne santé crée de nouveaux besoins.
Les seniors autonomes, en quête de sécurité, de confort et de sociabilisation trouvent la solution ad hoc dans les résidences de services séniors dont le concept a séduit les promoteurs de l’immobilier neuf à Toulouse.
Qu'est-ce qu’une résidence de service sénior ?
Une résidence sénior est un programme immobilier dont les logements : Studio, deux-pièces, ou même maison avec jardin privé sont accompagnés d’espaces communs, de personnel présent au quotidien pour assurer l’accueil, la sécurité et l’animation. Les appartements sont adaptés aux séniors, à une éventuelle mobilité réduite (douche sans seuil de retenue, toilettes surélevées avec bras d’appuis...).
Les résidences senior à Toulouse proposent diverses activités d’animation mais également restauration, blanchisserie et ménage à la carte. Toutes disposent d’espaces collectifs : jardin potager, restaurant, salon, bibliothèque, ou salle de sport.
La résidence de service senior est un concept apparu dans les années 70 en France. Peu adapté dans un premier temps, il impose un système de répartition des charges contraignant et injuste. Le manque de formation du personnel est également souvent pointé du doigt. La loi d’adaptation de la société au vieillissement du 28 décembre 2015 impose aux résidences-services de seconde génération de distinguer les services spécifiques non individualisables des services individualisables.
Les services spécifiques non individualisables sont ceux proposés à l'ensemble des résidents sans que ces derniers n’aient à en exprimer le souhait. Les catégories de services sont définies par le décret n° 2016-1737 du 14 décembre 2016 et figurent à l’article D.631-27 du Code de la construction et de l’habitation. Il s’agit de :
- l'accueil personnalisé et permanent des résidents et de leurs visiteurs ;
- la mise à disposition d'un personnel spécifique attaché à la résidence, le cas échéant complétée par des moyens techniques, permettant d'assurer une veille continue quant à la sécurité des personnes et à la surveillance des biens ;
- le libre accès aux espaces de convivialité et aux jardins aménagés ;
D’autres services, appelés "services spécifiques individualisables" peuvent également être proposés aux occupants. Dans ce cas, chaque occupant souscrit auprès d’un ou plusieurs prestataires un contrat pour la fourniture de ces services.
Résidence sénior “nouvelle génération
La seconde génération de Résidences de services sénior émerge dans les années 2000. L’offre de service est revue et séparée en service de base et services facultatifs tarifés. Cette nouvelle formule plus transparente permet un service à la carte. Les emplacements des résidences se sont également adaptés aux nouveaux modes de vie des séniors valides. À savoir une proximité des lieux de vie, de culture, de commerces et des transports en commun. La part de propriétaires résidents de ces nouvelles résidences sénior est minime (moins de 5% selon le site ascelliance-retraite).
Les résidences de services pour séniors ne sont pas des Ehpad (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes). Autonomes ou en perte d’autonomie minime, les résidents qui achètent ou louent un appartement ou une maison dans ce type d’établissement ne nécessitent pas de soins quotidiens par un personnel médical in situ.
Leur démarche est avant tout motivée par une volonté de vieillir dans le confort d’un logement adapté et sécurisé. Le second critère motivant le choix d’une installation en résidence sénior à Toulouse est le maintien et le développement de lien social.
Pourquoi investir en résidence sénior à Toulouse ?
Acheter un logement en résidence sénior à Toulouse permet de se débarrasser des tâches qui incombent à la gestion locative. Recherche d’un locataire, état des lieux, perception des loyers, réparations ou travaux… le gestionnaire de la résidence sénior se charge de tout.
Les loyers sont fixés et garantis contractuellement par la signature d’un bail commerciale durant 9 ans par l’exploitant.
Les perspectives de développement de ce type de structure sont exponentielles au vu de l’évolution démographique dans le pays.
L’investissement en résidence sénior à Toulouse permet de profiter de différents dispositifs de défiscalisation dont les principaux sont : le statut LMNP et la loi Censi-Bouvard.
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Investir dans une résidence de service sénior en LMNP
Le statut LMNP est l’une des rares niches fiscales non soumise au plafond annuel de 10 000 €. Pour profiter des avantages du statut de loueur meublé non professionnel, le propriétaire d’un logement en résidence sénior à Toulouse doit :
- louer le logement meublé au titre de résidence principale.
- ne pas exercer cette activité locative à titre professionnel et avoir des revenus annuels inférieurs à 23 000€ à la différence du statut LMP (loueur meublé professionnel).
- déclarer son activité auprès du greffe du Tribunal de commerce de Toulouse.
les régimes fiscaux du LMNP
Pour louer un appartement en résidence de service sénior à Toulouse, deux régimes fiscaux sont applicables : le micro-BIC (Bénéfices Industriels et commerciaux) ou le régime réel.
Le Micro-BIC
Si les revenus locatifs sont inférieurs à 72 600€, c’est le régime par défaut. Le régime Micro-BIC permet de profiter d’un amortissement forfaitaire à hauteur de 50%. Traduction : le propriétaire ne paye d’impôt que sur 50% de ses revenus locatifs. Ce régime est possible uniquement dans le cas où les revenus locatifs du propriétaire sont inférieurs à 72 600 €/an.
Benoit et Cassandre ont acquis un 2 pièces dans une résidence de service sénior, quartier Saint Pierre à Toulouse. Le loyer fixé par l’exploitant s’élève à 650 € par mois.
Le couple perçoit donc un revenu locatif de 7 800 € par an. Leur recette étant inférieure au plafond imposé pour une déclaration sous le régime micro-Bic, Benoit et Cassandre seront imposés sur la base de 3 900 € ; qui correspond à la moitié du montant de leurs revenus locatifs.
Le régime réel simplifié
Le régime réel simplifié s’applique de manière automatique lorsque le propriétaire d’un logement en résidence sénior à Toulouse perçoit des revenus locatifs compris entre 72 600 € et 818 000 € hors taxes. Il peut également être choisi lorsque les revenus sont inférieurs à 72 600 € si le propriétaire le souhaite.
Son principal avantage est de permettre une déduction des charges relatives à la location du bien meublé (intérêts, achats d’équipements, travaux...).
Au-delà de 818 000 € un propriétaire d’appartement en résidence sénior à Toulouse doit déclarer ses revenus au régime réel normal (non simplifié).
Acheter dans une résidence sénior à Toulouse avec Censi-Bouvard
Le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard Résidence Seniors est reconduit en 2022.
Le dispositif Censi-Bouvard permet de déduire jusqu’à 33 000 € d’impôt sur 9 ans pour l’achat d’un appartement neuf en résidence senior à Toulouse. Ce dispositif de défiscalisation immobilière est réservé aux investissements en résidence de service. Le propriétaire investisseur signe un bail commercial avec un gestionnaire exploitant pour 9 ans (minimum).
Le dispositif permet à la fois une réduction d'impôt et la récupération de TVA.
La loi Censi-Bouvard permet de réduire son impôt sur le revenu durant 9 ans ; à hauteur de 11% du prix du logement acquis en résidence sénior à Toulouse. L’investissement en Censi-Bouvard est plafonné à 300 000€ par an.
Bon à savoir : Investir dans l’immobilier avec la loi Censi-Bouvard est cumulable avec le statut LMNP. Si la réduction d’impôt annuelle obtenue avec le statut LMNP n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales, le dispositif de défiscalisation immobilière Censi-Bouvard est lui limité à 10 000€ de réduction fiscale annuelle.
La publication du BOI-IR-RICI-220-10-20180222 indique que :
La réduction d'impôt sur le revenu, dite "LMNP" ou "Censi-Bouvard", s’applique aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2018 (ndlr : la loi a été prolongée en 2022), un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou qui fait l’objet de travaux de réhabilitation, qu’ils destinent à la location meublée exercée à titre non professionnel.
Les avantages de Censi-Bouvard lors d’un achat en résidence sénior à Toulouse
Les 20% de TVA liée à l’achat d’un logement en résidence sénior à Toulouse est entièrement récupérable, sous réserve de conserver le logement durant 20 ans.
Les loyers des locataires du logement en résidence sénior à Toulouse sont garantis par le bail commercial signé avec l’exploitant de la résidence. Concrètement, le logement est loué à l’exploitant de la résidence séniors qui assume seul le risque de vacance locative.
La loi Censi Bouvard interdit en revanche la jouissance du logement. Le propriétaire s’engage à louer l’appartement durant 9 ans. Il ne peut ni y loger, ni le louer à un membre de sa famille.
Comment choisir une résidence sénior à Toulouse pour un investissement locatif ?
Si vous souhaitez réaliser un investissement immobilier en résidence sénior à Toulouse, quelques prérequis sont à considérer.
Choisissez un exploitant solide
L’exploitant est le seul garant de la bonne gestion, de l’entretien, de l’attrait de la résidence sénior à Toulouse. En outre, il n’est pas inutile de savoir que si les loyers sont garantis par l’exploitant, rien ne garantit l’investissement si celui-ci fait faillite. Cas peu probable, mais qui a eu lieu durant la crise Covid.
Choisissez des appartements proches des commodités
Les potentiels locataires des résidences de services sénior à Toulouse recherchent principalement la sociabilisation et l’indépendance. Ces critères impliquent que la résidence soit située sur un emplacement proche des commerces, du cœur de ville, des transports, des parcs, ou encore des berges de Garonne.
Si vous optez pour une ville périphérique, assurez-vous qu’elle soit bien desservie par les transports, que le centre-ville soit bien achalandé et qu’elle dispose d’une offre de soin complète. Castanet-Tolosan, Balma, Blagnac ou encore Aucamville peuvent être des choix judicieux pour un investissement en résidence sénior autour de Toulouse.
Consultez les avis en ligne
Si la résidence est déjà en service, il est tout indiqué de la visiter et de discuter avec ses occupants pour jauger du niveau de service et de leur ressenti.
Si vous achetez en VEFA en revanche, veillez à consulter les avis en ligne portant sur les établissements déjà ouverts par l’exploitant. Vous aurez ainsi une idée précise de la qualité des programmes proposés ainsi que de la bonne gestion de ces derniers.
