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Écrit par Miora R. publié le 13 octobre 2021
Le marché immobilier neuf à Toulouse en difficulté
Le marché de l’immobilier neuf à Toulouse est en pleine crise. Avec la pandémie qui a rendu la situation encore plus difficile en 2020, le premier semestre 2021 a fortement impacté le secteur, notamment au niveau de l’offre. Jean-Philippe Jarno, président de l’ObserveR, affirme que la demande évolue et les investisseurs sont bel et bien présents, mais les promoteurs locaux sont limités par l’offre. Par ailleurs, les demandes font aussi l’objet d’une mise à jour. En effet, les Français, assignés à résidence par les confinements à répétition, ont revu la priorisation de leurs critères de recherche d’un logement. La présence d’un espace extérieur est alors devenue un critère primordial pour bon nombre de futurs acquéreurs. Zoom sur les difficultés que traverse le marché du logement neuf toulousain.
La pénurie de logements neufs sur le marché immobilier toulousain
La crise sanitaire a eu un impact considérable sur le marché de l’immobilier neuf à Toulouse. La pandémie a, en effet, incontestablement contribué à multiplier les incertitudes. La situation prend une tournure inquiétante avec les logements neufs qui deviennent rares sur l’ensemble de la Métropole. Il est donc juste de dire qu’en matière de biens neufs, il y a un « avant » et un « après » confinement. Par rapport aux années précédentes, les ventes ont chuté d’un quart sur le marché du neuf.
De moins en moins d’offres, des données inquiétantes…
C’est surtout la faible délivrance de permis de construire qui a entraîné la pénurie de l’offre de logements sur le marché de l’immobilier neuf à Toulouse, selon les promoteurs locaux et l’ensemble des experts dans le domaine de la construction. Le président de Green City, Stéphane Aubay, analyse que la crise sanitaire n’est pas l’unique cause de cette chute. « Cela fait sept trimestres consécutifs que nous constations une diminution des mises en vente », affirme-t-il. D’après les données publiées par l’ObserveR, seulement un peu plus de 2 350 biens neufs ont été mis en vente au cours du premier semestre 2021 sur l’ensemble de l’aire urbaine de Toulouse. Ces chiffres sont alarmants étant donné qu’on remarque une baisse de 11 % comparé à 2020 et de 37 % par rapport à 2019. « La situation est compliquée et n’arrive pas à se débloquer » affirme Jean-Philippe Jarno. La demande demeure forte, mais l’offre ne suit pas.
Les transactions et les stocks qui s’effondrent
Dans l’aire urbaine de Toulouse, les transactions immobilières ont baissé de 36 %. La diminution de l’offre est sans nul doute la cause de cet effondrement historique. Au total, 5 818 logements neufs y ont été vendus en 2020. L’offre qui ne se renouvelle pas a également accentué le faible niveau de stock en matière de biens immobiliers neufs. En fin d’année, seulement 4 693 sont disponibles à la vente. Les promoteurs affirment que les clients sont présents, dont 62 % d’investisseurs. Cependant, il n’est pas évident de satisfaire leur demande avec cette situation de sous offre, un déséquilibre qui dure et qui persiste.
Les maisons et les petits logements neufs de plus en plus absents du marché
Avec les confinements, les Français ont pris conscience des limites de leurs logements. Ils veulent plus d’espaces. La proportion des futurs acquéreurs qui souhaitent acheter une maison progresse sur le marché de l’immobilier neuf à Toulouse. Toutefois, il est peu de dire que les maisons avec un grand espace extérieur font figure de Graal auprès des particuliers comme des investisseurs. Il en est de même pour les petits logements, avec les stocks qui continuent de baisser. On remarque donc une inadéquation de l’offre en termes de typologies de biens. En effet, les studios et les deux pièces, tant recherchés par les étudiants et les personnes qui habitent seules, ne représentent que 24 % du marché, contre 47 % pour les logements disposant de plusieurs pièces.
Une hausse importante des prix due à l’écart entre l’offre et la demande
Au regard des chiffres du premier semestre 2021, les perspectives sont moroses pour les promoteurs sur le marché de l’immobilier neuf à Toulouse. La crise est donc très sévère pour ces professionnels qui, depuis plusieurs mois, alertent sur la situation. En plus des logements neufs qui disparaissent petit à petit du marché, les futurs acquéreurs évoquent l’absence de biens immobiliers correspondant à leurs besoins, à leurs attentes et à leur budget.
Les futurs acquéreurs, toujours en quête de biens neufs
Dans la Ville Rose et partout en France, les acheteurs étaient déjà friands des logements neufs avant la pandémie, et ce, pour diverses raisons. L’immobilier neuf propose, en effet, de multiples avantages qui allient confort et praticité (parking sécurisé, local à vélos, dimensions des pièces bien étudiées, accès par badge, terrasses, balcons…). À ces avantages s’ajoutent les différentes aides à l’accession à la propriété, à l’instar de la loi Pinel, de la TVA réduite ou encore du PTZ. Ces dispositifs, associés aux taux de crédit attractifs, incitent les particuliers à devenir propriétaires. La demande est ainsi soutenue sur le marché de l’immobilier neuf à Toulouse. Cependant, l’inadéquation de l’offre avec la demande entraîne inévitablement une hausse des prix.
4 280 € le mètre carré pour un logement neuf à Toulouse
Au sein de l’aire urbaine de Toulouse, les prix des logements neufs continuent de grimper en raison du stock qui poursuit sa baisse (-5 % sur le dernier semestre). En 2020, les prix des biens neufs ont déjà augmenté de 1 %. Aujourd’hui, pour un logement neuf à Toulouse, il faudra prévoir en moyenne 4 280 €. On remarque donc une hausse de 2,6 % comparé à 2020. D’après Jean-Philippe Jarno, « ces nouvelles hausses viennent encore rogner les capacités d’investissement des primo-accédants et comprimer d’autant le marché ». En effet, cette hausse remarquable ne convient pas à la majorité des primo-accédants qui jugent les prix démesurés.
À noter qu’en matière de transaction immobilière, le constat n’est toutefois pas le même au Sicoval étant donné que le nombre de logements qui y ont été vendus lors du premier semestre 2021 est comparable à celui des six premiers mois de l’année 2019. Et dans les communes du Sud-Est de Toulouse, le stock progresse, ce qui constitue un « fait rare en 2021 », selon les professionnels de l’immobilier (265 biens disponibles à la vente, situés à Baziège et à Castanet-Tolosan).
Plus de permis de construire pour faire face à la crise immobilière toulousaine
«Provoquer un choc de l’offre » est urgent, signale le président de l’OberveR. Les promoteurs locaux tirent la sonnette d’alarme face à la tension qui règne sur le marché du logement neuf à Toulouse. Dans le secteur du bâtiment, l’état de santé de certaines entreprises risque de s’empirer. Jean-Philippe Jarno affirme que la promotion immobilière traverse une période compliquée, avec « un syndrome de rejet de la construction de la part de la population ». Cet expert insiste sur le fait qu’il est indispensable de « trouver un équilibre entre les préoccupations des habitants et le besoin de loger tout le monde ». Pour les professionnels de la filière de l’immobilier, la seule solution pour répondre aux demandes grandissantes en matière de logements neufs, tout en évitant la hausse des prix, est la délivrance de plus de permis de construire.
