Accueil > L'actualité immobilière à Toulouse > Les charges de copropriété dans le neuf : comment ça marche ?
Écrit par Miora R. publié le 07 septembre 2022
Les charges de copropriété dans le neuf : comment ça marche ?
Lorsque vous achetez un bien en copropriété, vous devrez payer des dépenses spécifiques liées à l’entretien ou à la réparation des parties communes, il s’agit des charges de copropriété. Ainsi, avant de devenir propriétaire d’un appartement neuf à Toulouse, il est conseillé de prendre tout cela en compte pour mieux se préparer financièrement. Ces charges sont des éléments essentiels pour le fonctionnement d’un immeuble et représentent tout de même un coût non négligeable. Voyons ensemble comment ça marche.
Qu’est-ce qu’une copropriété ?
Avant de comprendre les charges de copropriété, il est intéressant de comprendre ce qu’est une copropriété. Cette dernière désigne un ou plusieurs immeubles d’un programme immobilier dont la propriété est divisée entre diverses personnes. Chaque propriétaire possède ce que l’on appelle une quote-part des parties communes, en plus de ses parties privatives. Le statut de la copropriété des immeubles bâtis est régi par la loi du 10 juillet 1965, comprenant la réglementation en vigueur.
Comprendre les charges de copropriété
Les charges de copropriété sont des dépenses à prévoir chaque année pour tous les membres de la copropriété. Chaque copropriétaire d’un bien immobilier doit obligatoirement payer les appels de fonds lancés par le syndicat de copropriété. Le règlement de copropriété détaille les clés de répartition permettant de calculer les provisions sur charges. Les charges de copropriété permettent de financer plusieurs postes de dépenses, pour ne citer que :
- Les frais de nettoyage ;
- Les frais d’entretien ;
- Les frais de maintenance ;
- Les frais liés aux éventuels travaux de copropriété ;
- Si la copropriété a décidé de choisir un syndic professionnel pour la gestion de l’immeuble, les honoraires de celui-ci sont également à prévoir.
Un budget prévisionnel pour l’année à venir est voté à la majorité simple par le syndicat des copropriétaires lors de l’assemblée générale annuelle. Les charges seront ensuite réparties entre tous les copropriétaires en respectant les clés de répartition prévues dans le règlement.
Les clés de répartition
Comme nous l’avons souligné un peu plus tôt, en tant que copropriétaire, vous devrez vous acquitter des charges de copropriété à hauteur de vos quotes-parts. Pour connaître le montant des charges que chaque propriétaire doit payer, il faut se référer aux clés de répartition en fonction des tantièmes et des millièmes détenus par chacun. Les clés de répartition sont réparties en trois types de charges, à savoir : les charges générales, les charges spéciales et les charges exceptionnelles.
- Les charges générales
Elles concernent les dépenses allouées au bon fonctionnement de l’immeuble : frais d’éclairage des parties communes, nettoyage de l’immeuble, etc. Il faut savoir que l’ensemble des copropriétaires est redevable de ces charges à hauteur de leur quote-part.
- Les charges spéciales
Elles sont liées aux frais de fonctionnement des équipements communs : chauffage collectif et ascenseur, par exemple. Il est à noter que seuls ceux qui peuvent utiliser ces équipements sont dans l’obligation de payer ces charges spéciales. De ce fait, un copropriétaire qui possède un appartement au rez-de-chaussée n’aura pas à payer les charges inhérentes aux frais d’entretien ou de fonctionnement de l’ascenseur.
- Les charges exceptionnelles
Elles ne sont pas incluses dans le budget prévisionnel comme les charges spéciales et les charges générales. Elles sont votées lors de l’assemblée générale et correspondent aux dépenses liées aux imprévus : charges prévues pour le fonds de travaux Alur, études et diagnostics techniques ou travaux d’entretien importants.
Un expert du marché immobilier toulousain vous accompagne dans votre projet, de la recherche du bien jusqu’à l’entrée dans le logement. Bénéficiez d’un parcours personnalisé et unique.
Est-il possible d’estimer le montant des prochaines charges de copropriété ?
En ces temps difficiles, connaître à l’avance le montant des prochaines charges de copropriété serait bien utile. Seulement voilà, en copropriété neuve, il est impossible d’avoir accès à un « historique » pour étudier ces charges, puisqu’il n’y en a généralement pas. Cependant, il vous sera possible d’avoir plus de renseignements en consultant le contrat de réservation et le diagnostic de performance énergétique (DPE).
Le contrat de réservation est un document que vous devrez signer avec le promoteur dans le cadre d’une VEFA. Il exprime l’accord mutuel entre les deux parties et fixe certaines caractéristiques du logement et des parties communes. Parmi les informations que l’on pourra recueillir dans ce document, on citera la présence ou non d’un système de climatisation ou encore le type de chauffage qui sera utilisé dans la copropriété. Grâce à ces données, il sera un peu plus facile d’estimer les futurs frais d’entretien.
Le DPE ou diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment permettra aux copropriétaires d’estimer les performances énergétiques de l’immeuble. Rappelons que l’audit attribue une étiquette énergie, évaluant la consommation d’énergie primaire du bien immobilier, et une étiquette climat permettant de connaître la quantité de gaz à effet de serre émise. Les étiquettes sont classées de A à G. La note A est attribuée aux logements les plus économes et les plus respectueux de l’environnement. La note G est réservée aux bâtiments les plus énergivores et les plus polluants.
Quand est-ce que les charges de copropriété dans le neuf sont dues ?
Dans le cadre d’un achat dans l’immobilier neuf, les copropriétaires devront commencer à être redevables des charges dès la naissance de la copropriété. Pour une résidence neuve, il est tout à fait possible que la vente du bien précède sa construction, dans le cadre d’un achat sur plan ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Un individu peut devenir copropriétaire lors de la livraison du premier lot du programme neuf dans lequel il a fait l’acquisition.
Par ailleurs, si le programme immobilier est livré par tranches, le statut de copropriété pourra être activé dès la première livraison. Il peut arriver que tous les lots ne soient pas vendus lors du premier appel de fonds en copropriété neuve. Dans ce genre de cas, les copropriétaires devront payer les charges à hauteur de leur quote-part des parties communes comme il est stipulé dans le règlement de copropriété.
Point important à soulever : le promoteur est considéré comme étant le propriétaire exclusif des logements jusqu’à leur vente à un tiers. Si des logements n’ont pas encore trouvé preneur, ce sera au promoteur de payer les charges de copropriété correspondantes. Notons toutefois que dans ce cas précis, le promoteur détient le nombre de tantièmes qui est associé aux logements dont il est propriétaire. Cela veut dire qu’il aura plus de poids dans les assemblées générales de copropriété.
Quels sont les avantages de la copropriété dans le parc du neuf ?
L’immobilier neuf présente de multiples avantages par rapport au parc de l’ancien. Parmi les plus importants, on notera la hauteur des charges qui est moins importante que dans l’ancien. Les normes d’isolation et de construction en vigueur (RE2020) prévoient un niveau de qualité élevé, en plus d’un confort amélioré et d’une plus grande performance énergétique. Ces éléments permettent de réduire de manière conséquente les coûts d’entretien annuel.
Les garanties dans le neuf
Les copropriétaires peuvent bénéficier des différentes garanties offertes par le constructeur et le promoteur pour les bâtiments neufs et en VEFA : la garantie décennale, la garantie de parfait achèvement et la garantie biennale.
La garantie décennale couvre la copropriété en cas de dégâts portant sur les gros œuvres de l’immeuble pouvant affecter la solidité de l’ouvrage (étanchéité, fissures, glissement de terrain, etc.). Elle est valable pour une période de 10 ans. Nous avons ensuite la garantie de parfait achèvement. Elle couvre la propriété en cas de défaut de conformité ou de malfaçons dans les parties communes, s’ils sont signalés à la livraison du programme ou dans un délai d’un an après la réception des travaux. Enfin, la garantie biennale permet de couvrir la copropriété sur le bon fonctionnement des équipements installés dans l’immeuble et qui ne sont pas dans la catégorie des gros œuvres (les cloisons mobiles, les portes, les fenêtres, robinetterie…). Cette garantie est valable pour une période de deux ans.
Les avantages fiscaux
En achetant un bien immobilier neuf, chaque propriétaire peut également profiter d’avantages financiers non négligeables. L’acquisition dans le neuf permettra ainsi à l’acquéreur de bénéficier de frais de notaires et TVA réduits, du prêt à taux zéro ou d’une exonération de la taxe foncière.
L’achat d’un appartement en copropriété peut être un moyen de jouir de la défiscalisation proposée par la loi Pinel, qui permet d'économiser jusqu’à 63 000 €. Pour y avoir accès, il est impératif que l’acquéreur achète un appartement neuf situé dans une zone Pinel, et qu’il le loue pendant une période de 6, de 9 ou de 12 ans. Le taux de réduction d’impôt dépend de la durée choisie : 12 % pour un engagement de 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Le loyer dans ces zones ne doit pas dépasser la limite fixée par le Pinel et les locataires choisis devront respecter le plafond de ressources prévu.
