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Louer un appartement, combien ça coûte ? Les loyers dans la métropole de Toulouse

La métropole toulousaine séduit par son paysage typique de la région, sa qualité de vie remarquable et ses loyers relativement intéressants. L’observatoire local des loyers a récemment publié son étude annuelle sur les loyers d’un appartement neuf à Toulouse mais pas que. Les prix moyennement pratiqués dépendent du quartier, du type de bien et du prix médian au m² dans le secteur où se situe le bien immobilier.

À combien s’élève les loyers dans la métropole toulousaine ? Nous vous disons tout dans cet article.

Des baisses de prix de l’immobilier en perspective ?

Les prix de l’immobilier ont en général un impact sur les loyers proposés des biens à la location. Dans la métropole toulousaine, les tarifs suivent toujours une tendance haussière, bien qu’un léger ralentissement du marché ait été observé en fin d’année 2022. La baisse n’est pas encore flagrante. Si en un an les prix de l’ancien ont seulement augmenté de 1 %, les prix du neuf ont quant à eux augmenté de 8 % sur la même période.

Toutefois, il se pourrait que 2023 soit l’année pour acheter à des prix moins élevés. Avec le contexte international, l’inflation et la hausse des taux, les marchés de l’immobilier et du crédit commencent à être lourdement impacté. Pour vendre plus vite et plus facilement, certains propriétaires vont devoir baisser leur prix de vente. Voyons à présent les prix des loyers dans la métropole de Toulouse.

L’Observatoire local des loyers

L’Observatoire local des loyers est inscrit dans la loi ALUR. Il a été créé pour améliorer la connaissance du marché du logement, pour éclairer les politiques locales de l’habitat, mais aussi pour informer les acteurs du logement et le public, dans sa globalité. Son réseau regroupe 32 observatoires locaux qui couvrent 53 agglomérations.

Il répond localement à deux enjeux : un enjeu de connaissance du marché pour les professionnels et les particuliers, dans une agglomération en forte croissance, d’une part, et d’autre part, un enjeu de transparence des niveaux des loyers dans un parc de logements locatifs privés.

L’Observatoire local des loyers de Toulouse est né de la collaboration entre la Métropole, la communauté d’agglomération du Sicoval, la communauté de communes du Grand Ouest Toulousain et l’État, qui est à ce jour son principal financeur. Par ailleurs, l’observatoire associe plusieurs professionnels et acteurs du logement, comme la CAF, Action logement, l’ADIL 31 ou encore les acteurs du logement social.

L’Observatoire collecte les données sur les loyers du parc privé, à l’exception des logements HLM, SEM et des logements en maîtrise d’ouvrage d’insertion. Pour ce faire, il s’adresse aux différents fournisseurs de données, les administrateurs de biens ou les bailleurs institutionnels. Il peut aussi collecter des informations auprès de particuliers, locataires ou bailleurs, pour les logements dont la gestion locative est assurée directement par le propriétaire.

Il est important de souligner que les données recueillies doivent impérativement être représentatives de tous les segments de parc. On parle ici de caractéristiques de logement : nombre de pièce, type de logement, localisation, ancienneté du locataire ou mode de gestion. Seuls les résultats établis à partir de 50 observations, au minimum, sont publiés. Pour 2022, les logements locatifs observés ont été au nombre de 33 073, soit 21 % du parc locatif privé.

Les loyers à Toulouse et dans sa périphérie

Le prix d’un loyer pour un appartement à Toulouse dépend de plusieurs facteurs, notamment de l’emplacement du bien immobilier concerné. Même si les prix d’achat ont légèrement diminué, les loyers n’ont pas connu de grosses hausses dans l’agglomération toulousaine ces derniers temps. C’est ce qu’a révélé l’Observatoire local des loyers, un organisme animé par l’Agence d’urbanisme et d’aménagement de Toulouse aire métropolitaine (AUAT) et soutenu par le ministère du Logement.

En 2022, le loyer médian à Toulouse et dans sa périphérie est de 11,60 €/m² (hors charges), ce qui est à peine plus élevé que les prix pratiqués en 2021 (11,50 €/m²). Dans Toulouse intra-muros, le loyer moyen monte à 12,40 €/m², tandis qu’en périphérie, il est de 10,60 €/m². Il faut savoir que la surface moyenne des logements est plus élevée en périphérie par rapport à Toulouse (jusqu’à 17 m² d’écart).

L’organisme en charge de l’étude a précisé que les quittances mensuelles médianes s’établissent à 560 € à Toulouse et à 617 € en périphérie.

Des loyers moins chers dans les zones 4 et 5

Les loyers de marché médian au mètre carré par zone tendent à diminuer à mesure que l’on s’éloigne du centre-ville de Toulouse. Le secteur de l’hypercentre est sans surprise le plus cher. Il est surtout recherché par les étudiants et les jeunes actifs. Les loyers élevés qui y sont pratiqués sont généralement liés à l’offre importante de services, de transports et de commerces que l’on y retrouve.

Cette tendance est également accentuée par la forte proportion de petits logements dans le secteur. À l’inverse, les loyers de marché médians au mètre carré sont plus accessibles dans les zones 4 et 5. Ces dernières sont composées de nouveaux quartiers (Montaudran, Borderouge, Tibaous, etc.) et de quartiers de grands ensembles (Reynerie, Mirail et Izard, entre autres).

Des loyers très abordables dans les communes périphériques

Les niveaux de loyer au mètre carré sont beaucoup moins élevés que ceux de l’hypercentre dans les communes périphériques (hors zone 5). Les zones 7 et 8 affichent des niveaux de loyers très proches, l’écart est néanmoins plus important en loyer de stock, 0,3 €/m² pour la zone 7, qu’en loyer de marché, où l’on se retrouve avec un écart de +0,1 €/m².

Les loyers du studio à l’appartement de quatre pièces

Pour un appartement d’une pièce, un studio ou un T1, dans le centre-ville de Toulouse, le loyer médian est de 467 € par mois, hors charges, pour les locataires entrés en cours d’année, et de 425 € par mois, hors charges, pour les locataires de plus d’un an. Ce phénomène peut s’expliquer par un paramètre souvent rencontré dans le cadre de l’immobilier locatif : ce type de logement fait généralement face à une plus forte mobilité, en comparaison des autres typologies d’appartement. Ainsi, les bailleurs ont l’occasion de réajuster leur loyer au niveau du marché à l’entrée du nouveau locataire.

Les prix des logements des 2 et de 3 pièces restent stables. Précisons que ce type d’appartement représente 63 % du parc locatif privé vide à Toulouse. Le loyer de marché médian pour un logement de 2 pièces est de 510 € par mois, hors charges, et celui d’un logement de 3 pièces s’établit à 650 € par mois, hors charges.

En ce qui concerne les appartements de 4 pièces, le loyer de marché médian hors charges atteint les 837 € par mois. Le loyer de ce type d’appartement à Toulouse est très proche de celui affiché en 2021. Notons que pour les locataires de plus d’un an, le loyer par mois hors charges est de 797 € pour une surface supérieure.

Les loyers pour les appartements à Toulouse par zone

Selon l’enquête de l’Observatoire local des loyers, voici les loyers médians par zone et par typologie d’appartement :

• Pour la zone 1 : 440 € (studio), 565 € (2 pièces), 742 € (3 pièces) et 1 100 € (4 pièces) ;
• Pour la zone 2 : 416 € (studio), 520 € (2 pièces), 670 € (3 pièces) et 800 € (4 pièces) ;
• Pour la zone 3 : 403 € (studio), 504 € (2 pièces), 648 € (3 pièces) et 772 € (4 pièces) ;
• Pour la zone 4 : 392 € (studio), 497 € (2 pièces), 629 € (3 pièces) et 730 € (4 pièces) ;
• Pour la zone 5 : 400 € (studio), 484 € (2 pièces), 600 € (3 pièces) et 680 € (4 pièces) ;
• Pour la zone 6 : 398 € (studio), 503 € (2 pièces), 650 € (3 pièces) et 886 € (4 pièces) ;
• Pour la zone 7 : 370 € (studio), 500 € (2 pièces), 622 € (3 pièces) et, 820 € (4 pièces) ;
• Pour la zone 8 : 386 € (studio), 468 € (2 pièces), 600 € (3 pièces) et 752 € (4 pièces).