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Marché immobilier neuf à Toulouse : dynamique, mais encore loin des attentes !

Le marché du logement neuf à Toulouse affiche un certain dynamisme malgré une offre moindre. La reprise du volume des ventes dans ce secteur est encore un peu timide et la situation immobilière dans la Ville Rose reste tendue avec un risque grandissant de hausses de prix et de pénurie. La métropole n’a pas connu une telle crise depuis une dizaine d’années. Nous faisons le point dans cet article.

Analyse de la situation du marché immobilier à Toulouse

©Alexander Lukatskiy - Shutterstock

Le directeur général des filiales France et international de Bouygues Immobilier, Jean-Philippe Jarno, a déclaré que le point bas avait été touché l’année dernière. Il ajoute que 2021 était la pire année de la dernière décennie. Ces propos s’appuient sur les données de L’ObserveR, un organisme regroupant tous les promoteurs immobiliers de Toulouse et dont il est le directeur.

En ce qui concerne les mises en vente, l’année 2021 en a compté que 4 351 dans l’aire urbaine de Toulouse. C’est un chiffre plus ou moins stable par rapport à celui de 2020, mais il faut remonter en 2009 pour voir une performance aussi faible sur le territoire. Constat encore plus alarmant, les mises en vente sur la quatrième ville de France et de sa région sont en recul de – 53 % par rapport à 2017, où l’on avait observé 9 300 ventes.

Un marché qui frôle la pénurie

La dynamique de croissance démographique de la métropole toulousaine est maintenue, mais force est de constater que le stock de logements neufs ne suit pas. Cette situation provoque automatiquement une tension sur le marché et une hausse incontournable des prix au mètre carré. Les dynamiques baissières de l’année 2020 n’ont pas été atténuées en 2021, ce qui a provoqué une hausse des prix, une crise de l’offre et une alimentation au plus bas. La pénurie avait déjà été annoncée par le président de l’ObserveR en novembre dernier. La reprise de l’activité a du mal à reprendre son envol et aggrave une situation qui ne montre pas son meilleur profil depuis deux ans.

Le stock de logements neufs frôle donc la pénurie, notamment sur l’aire urbaine toulousaine. Sur le périmètre de la ville, les biens immobiliers sont évalués à environ 1 950, soit la moitié de l’offre globale. Ce chiffre est trop bas, surtout pour une agglomération qui espère accueillir 15 000 nouveaux habitants tous les ans. D’après les experts, il s’agit aujourd’hui d’un sujet d’attractivité du territoire. Par ailleurs, ils précisent que la situation actuelle n’est que la résultante d’une accumulation des difficultés rencontrées par les acteurs de l’immobilier, sur la délivrance des permis de construire, entre autres.

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Une reprise des ventes timide

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Malgré une crise inquiétante sur le manque de stock, l’ObserveR a constaté une augmentation de 14 % des ventes de logements neufs dans la Ville Rose par rapport à l’année précédente, avec 5 391 biens vendus. Cependant, si ce niveau redonne un peu d’espoir en ces temps difficiles, il est encore en dessous de celui d’avant crise. La reprise était portée essentiellement par le nombre croissant des propriétaires occupants, qui ont pu réaliser leur achat grâce aux accessions aidées.

D’un autre côté pourtant, la part des transactions que les promoteurs ont pu réaliser est proportionnellement en baisse, même si elle reste importante. Jean-Philippe Jarno a expliqué que le marché de l’immobilier neuf a confirmé à la fois sa réactivité et la présence d’une crise importante de l’offre par rapport à la demande.

Des acheteurs qui sont bel et bien présents

La demande est encore présente à Toulouse malgré des tensions observées du côté de l’offre. En 2021, 5 400 logements ont été vendus, dont la moitié dans le centre-ville, alors que seulement 4 300 ont été commercialisés en 2020 sur la même période. Les ventes reprennent donc un peu de couleurs à Toulouse. La reprise est en train de se poursuivre après des périodes difficiles causées par la pandémie.

Au niveau du marché local, l’usage de la TVA réduite et des ventes à prix maîtrisés connaissent plus de succès. En effet, ces dernières ont connu une hausse de + 35 % par rapport à 2020, c’est encore faible par rapport aux chiffres d’avant crise, mais c’est déjà un bon début. De plus, si l’on ajoute les ventes à TVA réduite, la statistique monte à + 42 %. Jean-Philippe Jarno a précisé qu’il y a beaucoup de logements réservés aux primo-accédants sur Toulouse, et ils sont très prisés. Il a ajouté qu’il s’agit du secteur le plus dynamique, et de loin, du marché actuel. Il faut savoir que cette typologie représente 42 % des transactions réalisées en 2021.

Une diminution de la part des investisseurs

La part des investisseurs n’a cessé de diminuer ces derniers temps, au profit des occupants. Cela s’explique notamment par le développement des nouvelles typologies de logement et de l’offre moins importantes pour les studios, les deux pièces et les trois pièces. Le dirigeant de la filiale Bouygues Immobilier France a expliqué qu’il y a encore quelques années, Toulouse était la ville préférée des investisseurs, avec 80 % de ventes sur une année.

Aujourd’hui, la donne a changé, on constate les mêmes ratios entre Toulouse et les autres villes de l’Hexagone. D’après les chiffres officiels, les ventes aux occupants ont connu une hausse de 20 % l’année dernière, contre seulement + 10 % pour les ventes aux investisseurs. On a alors atteint un ratio de 58 % pour les investisseurs et de 42 % pour les occupants. Rappelons qu’en 2016, le ratio des occupants n’était que de 27 %.

Une hausse de prix

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C’était inévitable, avec l’apport très faible en logements neufs, accompagné d’une reprise des ventes qui peine à se lancer, les stocks sont de plus en plus faibles et la tension du marché est particulièrement forte. Tous ces paramètres ont conduit à une hausse des prix de l’immobilier. En ce moment, le prix de vente moyen au niveau de l’aire urbaine toulousaine est de 4 028 € par mètre carré pour les appartements (hors stationnement et HLM).

Le marché dans le centre-ville a également connu la même dynamique, avec une envolée remarquable des prix au mètre carré. Hors stationnement, on atteint les 4 304 € du m². Il est à préciser que malgré une hausse des prix, le marché immobilier dans la Ville Rose est plus accessible que dans d’autres villes, à l’instar de Marseille, Montpellier, Nantes, Rennes et Bordeaux. Pour le moment, Toulouse est au même niveau que Strasbourg et il faut partir du côté de Lille pour voir des prix plus bas. Sur les dix dernières années, on a constaté une hausse des prix à hauteur de 20 % pour le marché de l’immobilier neuf toulousain.

Pour vous faire une idée de cette hausse des prix, nous allons prendre quelques exemples. Si vous souhaitez acheter un bien immobilier neuf dans Toulouse centre, il vous faudra débourser en moyenne 166 400 € pour un studio, environ 199 000 € pour un deux pièces, 257 000 € pour un trois pièces, 353 000 € pour un quatre pièces et jusqu’à 600 000 € pour un cinq pièces. La moyenne des prix sur le reste de l’aire urbaine est cependant inférieure. Ainsi, vous pourrez trouver des studios à 157 000 €, un deux pièces à 188 000 €, un trois pièces à 243 600 €, un quatre pièces à 320 000 € et un cinq pièces à 527 000 €.

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