Accueil > L'actualité immobilière à Toulouse > ou vivre a toulouse 2026
Écrit par Morgane Caillière publié le 17 décembre 2025
Où vivre à Toulouse en 2026 ? Les meilleurs quartiers pour investir et s’installer
À Toulouse, 2026 s’annonce comme une année charnière. Sous les pieds des habitants, les tunneliers de la future ligne C du métro poursuivent leur avancée, station après station, dessinant déjà une nouvelle carte des déplacements pour la fin de la décennie. En surface, le marché immobilier sort progressivement de la zone de turbulence. Après deux années de hausse des taux et de recul des transactions, les prix se stabilisent et les projets reprennent, plus prudemment.
Dans ce contexte, certains quartiers confirment leur statut de valeur refuge, tandis que d’autres changent de visage à mesure que les chantiers avancent. Voici, pour chacun, état des lieux du quotidien : écoles, transports, prix médians de l'immobilier et de l'immobilier neuf et avis des habitants.
Les Carmes / Saint-Étienne : la valeur patrimoniale
Pour les familles
Dans ce secteur historique, la demande familiale reste constante. La carte scolaire oriente une partie des résidents vers le collège Pierre-de-Fermat, tandis que l’enseignement privé, avec le lycée Saint-Thomas-d’Aquin, complète l’offre.
Les structures de petite enfance sont nombreuses, souvent privées, avec des délais d’attente bien connus des jeunes parents. Pour prendre l’air, le Jardin Royal et le Grand Rond jouent un rôle central dans un quartier où chaque mètre carré compte. Le Muséum d’Histoire naturelle et le Quai des Savoirs sont accessibles à pied, sans organisation compliquée.
Transports et mobilité
Dans l’hypercentre, la voiture perd rapidement de son intérêt. La ligne B du métro dessert directement le quartier par la station Carmes, tandis que la ligne A reste accessible à Esquirol. Les déplacements se font à pied ou à vélo, même si la densité piétonne reste élevée dans les rues étroites. Dans un centre-ville de plus en plus régulé, cet avantage pèse lourd dans les choix résidentiels.
Marché immobilier
Carmes et Saint-Étienne constituent le marché le plus cher de la métropole.
- Prix médian quartier : 4 664 €/m²
- Prix médian neuf : 6 093 €/m²
L’avis des habitants
Sur les plateformes d’avis, les résidents évoquent volontiers l’esthétique du quartier, la richesse des commerces de bouche et l’ambiance du marché des Carmes. Le sentiment de sécurité est jugé globalement satisfaisant. Les nuisances sonores nocturnes et la difficulté chronique à se garer figurent parmi les critiques récurrentes.
Côte Pavée : la résidence bourgeoise
Pour les familles
À l’est de Toulouse, la Côte Pavée reste un bastion résidentiel. Les maisons individuelles, souvent entourées de jardins, dominent le paysage. Les établissements privés comme Le Caousou ou Saint-Joseph participent à l’attractivité du quartier. Les équipements sportifs situés le long de l’Hers et la proximité de la Cité de l’Espace offrent des alternatives de loisirs appréciées.
Transports et mobilité
Longtemps dépendant de la voiture, le quartier vit une période de transition. Les lignes de bus, notamment le Linéo L8, assurent aujourd’hui la desserte. L’arrivée programmée de la station Côte Pavée sur la ligne C du métro, attendue pour 2028, modifie déjà les perspectives. L’accès rapide au périphérique facilite les déplacements vers Labège et le sud-est toulousain.
Marché immobilier
- Prix médian quartier : 4 730 €/m²
- Prix médian neuf : 5 603 €/m²
L’avis des habitants
Les habitants mettent en avant le calme et le sentiment de sécurité. En contrepartie, certains regrettent une animation limitée et un manque de commerces de proximité dans certaines zones.
Saint-Cyprien : l’esprit rive gauche
Pour les familles
Saint-Cyprien conserve une atmosphère de village malgré sa proximité immédiate du centre-ville. La Prairie des Filtres et le jardin Raymond-VI servent de terrains de jeux aux familles sans extérieur. L’offre scolaire publique est perçue comme dynamique et socialement mixte. Le marché couvert de la place Saint-Cyprien reste un point de passage incontournable, du matin jusqu’au déjeuner.
Transports et mobilité
La ligne A du métro (station Saint-Cyprien République) relie le quartier au Capitole en quelques minutes. Le secteur constitue également un nœud de bus important. Les aménagements cyclables vers le Pont-Neuf ont apaisé la circulation, même si le stationnement demeure un sujet sensible.
Marché immobilier
L’attractivité ne se dément pas. Les prix se rapprochent de ceux de l’hypercentre.
- Prix médian quartier : 4 920 €/m²
- Prix médian neuf : 5 532 €/m²
L’avis des habitants
La mixité sociale et culturelle est régulièrement citée comme un atout majeur. La vie culturelle, portée par les Abattoirs et le Théâtre Garonne, est appréciée. Le bruit en soirée et la circulation automobile concentrent l’essentiel des critiques.
Lardenne : la ville à la campagne
Pour les familles
À Lardenne, on cherche avant tout de l’espace. Des maisons, souvent anciennes, posées sur de grandes parcelles, des rues calmes et une vie quotidienne rythmée par les écoles et les associations sportives. Le quartier attire une population familiale installée, parfois venue du centre-ville à la naissance du deuxième enfant. Les écoles, comme Émilie-de-Rodat, bénéficient d’une bonne réputation locale. Le tissu associatif est dense, notamment autour du rugby, du tennis et des sports collectifs.
La base de loisirs de la Ramée joue un rôle central dans les usages du week-end. Elle devient, aux beaux jours, le prolongement naturel des jardins privés, avec ses lacs, ses pistes cyclables et ses aires de jeux.
Transports et mobilité
C’est le point de friction du quartier. Malgré la présence du bus Linéo L3 et de la gare TER de Lardenne, les déplacements restent très dépendants de la voiture. Le TER permet de rejoindre les Arènes ou Colomiers, mais les fréquences restent inégales selon les horaires. Aux heures de pointe, les axes menant vers le centre ou le périphérique saturent rapidement. Les bouchons font partie du quotidien des actifs.
Marché immobilier
Le marché est largement dominé par la maison individuelle. Les appartements, plus rares, se négocient autour de 3 500 à 3 800 €/m² dans les résidences récentes ou de standing.
- Prix médian quartier : 3 638 €/m²
- Prix médian neuf : 4 143 €/m²
L’avis des habitants
Le calme et le cadre verdoyant arrivent largement en tête des motifs de satisfaction. En contrepoint, la dépendance à la voiture et la difficulté à rejoindre rapidement le centre-ville sont les critiques les plus souvent formulées.
Saint-Simon : le village résidentiel
Pour les familles
À l’extrême sud-ouest de Toulouse, Saint-Simon cultive une identité de village. La vie de quartier s’organise autour de la place de l’Église, des commerces de proximité et du marché de plein vent. Les familles viennent y chercher une maison avec jardin, à un prix encore accessible, sans quitter la commune de Toulouse. Les écoles, les équipements sportifs et les associations locales structurent une vie quotidienne très ancrée dans le voisinage.
Le quartier séduit particulièrement les ménages primo-accédants ou les familles en quête d’un cadre plus tranquille, loin de l’agitation du centre.
Transports et mobilité
Saint-Simon reste pénalisé par sa situation géographique. Les déplacements reposent largement sur l’automobile, avec des points de congestion réguliers sur la route de Saint-Simon et en direction de Basso Cambo. Les lignes de bus assurent la liaison vers le terminus de la ligne A, mais les fréquences sont jugées insuffisantes en soirée. Les trajets domicile-travail peuvent rapidement s’allonger aux heures de pointe.
Marché immobilier
Les prix sont plus doux que dans l’ouest toulousain plus proche du centre.
- Prix médian quartier : 3 019 €/m²
- Prix médian neuf : 3 659 €/m²
L’avis des habitants
Les résidents mettent en avant l’esprit village et la tranquillité. Les critiques portent quasi systématiquement sur les embouteillages et l’absence de transports lourds, perçue comme un frein à long terme.
Malepère : le nouveau faubourg
Pour les familles
À Malepère, tout est encore en train de s’écrire. Ce quartier du sud-est toulousain attire en priorité de jeunes ménages et des primo-accédants. Les équipements suivent la croissance démographique : groupes scolaires récents, dont l’école Marie-de-Gournay, équipements sportifs, aires de jeux. Les espaces verts, comme le futur parc du Faubourg, doivent à terme structurer la vie locale.
Le quartier est pensé pour une vie sur place, même si beaucoup d’usages restent encore à construire.
Transports et mobilité
Longtemps isolé, Malepère voit sa desserte progresser. Les bus Linéo améliorent la connexion vers le reste de la ville, mais la voiture reste largement utilisée au quotidien. La proximité de Montaudran et de Labège permet d’envisager des déplacements à vélo, mais les distances et les infrastructures limitent encore cet usage pour une partie des habitants. Les accès routiers restent un point sensible, notamment aux heures de pointe.
Marché immobilier
Le neuf domine très largement.
- Prix médian quartier : 4 013 €/m²
- Prix médian neuf : 4 293 €/m²
L’avis des habitants
Les nouveaux arrivants apprécient la modernité des logements, les balcons, les terrasses et le rapport qualité-prix. Les critiques portent sur le manque de commerces de proximité, l’ambiance encore en chantier et la dépendance à la voiture pour les courses du quotidien.
Synthèse : le verdict des Toulousains
À la lecture des avis et des pratiques, une tendance nette se dégage : les Toulousains cherchent d’abord la proximité et la simplicité. Les quartiers à taille humaine, capables d’offrir commerces, écoles et espaces verts dans un périmètre restreint, restent les plus recherchés. Dès que les transports suivent, l’adhésion est forte. Dès qu’ils manquent, les critiques tombent.
La circulation automobile demeure le principal point noir, quel que soit le secteur. Le sentiment de sécurité reste globalement correct, avec des tensions plus marquées dans les zones de flux. Quant à la ligne C, elle concentre une attente considérable. Pour beaucoup d’habitants, elle conditionnera le visage de Toulouse dans les années à venir, en redistribuant durablement l’attractivité des quartiers qu’elle traversera.
