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Écrit par Hervé Koffel publié le 07 novembre 2025
PLF 2026 : Les amendements et mesures pour le logement
Les débats parlementaires d'octobre et novembre 2025 ont fait émerger une série de mesures fiscales destinées à déverrouiller le marché du logement. Du PTZ réhabilité aux conditions d'exonération des plus-values allégées, en passant par une bataille entre Bercy et les députés sur le statut du bailleur privé, le projet de loi de finances 2026 pose les jalons d'une refonte profonde. Certaines propositions ont été votées, d'autres enterrées en commission. Tour d'horizon des dispositifs qui pourraient transformer la fiscalité immobilière dès janvier 2026.
PTZ renforcé : plafonds revalorisés et ouverture au BRS
Fin octobre 2025, l'Assemblée nationale a validé une double évolution du prêt à taux zéro. Trois députés (Mickaël Cosson, Stéphane Peu, Iñaki Echaniz) ont porté des amendements autorisant le PTZ pour les acheteurs successifs d'un logement en Bail Réel Solidaire. Jusqu'alors, seul l'acquéreur initial d'un logement en BRS pouvait bénéficier du PTZ, ce qui bloquait mécaniquement la fluidité des transactions sur ce segment de l'accession sociale.
Parallèlement, le député Lionel Causse a obtenu un relèvement des plafonds de prix d'achat pris en compte dans le calcul du prêt. Ces seuils dormaient depuis 2014, et ne correspondaient plus à la réalité du marché, avec des prix qui ont explosé de plus 30 % depuis. En zone A, la limite maximale passerait de 156 000 € à 195 000 € pour une personne seule, et le plancher grimperait de 79 000 € à 99 000 €. Les décrets d'application, attendus entre décembre 2025 et janvier 2026, préciseront les montants définitifs pour l'ensemble des zones et des compositions de foyers.
Le contexte financier joue en faveur de ces ajustements. Les taux de crédit oscillent entre 2,97 % et 3,35 % selon les durées d'emprunt, bien en deçà des niveaux observés en 2023. Le vote solennel du budget est programmé pour le 24 novembre à l'Assemblée nationale.
Aide employeur au crédit immobilier : alléger les charges pour encourager les entreprises
Un dispositif vieux de plus d'un siècle pourrait revenir sur le devant de la scène. L'amendement AS1469 au projet de loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026, déposé le 23 octobre par une coalition transpartisane menée (à nouveau) par Lionel Causse, voudrait relancer le mécanisme de prise en charge par l'employeur des intérêts d'emprunt immobilier de ses salariés. Ce système, qui a déjà plus de 100 ans, stagnait à cause d'une fiscalité prohibitive : 55 % de cotisations sociales sur chaque euro versé.
La réforme proposée ramènerait ces charges à environ 30 % (CSG, CRDS et forfait social à 20 %). Le plafond annuel de prise en charge serait fixé à 8 % du plafond annuel de la Sécurité sociale, soit 3 709 € pour 2025. Ce montant dépasse largement le soutien moyen actuellement accordé (1 727 €).
La Sofiap projette 26 000 prêts financés dès la première année, et plus de 400 000 ménages soutenus sur huit ans. L'aide serait cumulable avec le PTZ et le prêt Action Logement, formant un trépied de soutien pour les primo-accédants. L'examen parlementaire devait avoir lieu entre le 3 et le 7 novembre 2025, avec une adoption possible autour du 12 novembre.
Plus-values immobilières : raccourcissement du délai d'exonération à 17 ans
Dans la nuit du 3 novembre 2025, les députés ont adopté l'amendement 1-377 porté par Corentin Le Fur, qui réduit de 22 à 17 ans le délai nécessaire pour obtenir une exonération totale d'impôt sur le revenu (19 %) lors de la vente d'une résidence secondaire ou d'un bien locatif. Cette mesure ne touche pas les prélèvements sociaux (17,2 %), qui continuent d'exiger 30 ans de détention pour une suppression complète.
Le vote a été arraché malgré l'opposition ferme de la ministre des Comptes publics et de la commission des finances, qui dénonçaient l'absence de phase transitoire. L'objectif de l'amendement consiste à libérer des biens immobilisés par les propriétaires qui attendaient le cap des 22 ans pour ne plus être imposés.
Le texte est désormais entre les mains du Sénat, qui l'examine dès le 4 novembre. Rien ne garantit sa survie dans la navette parlementaire, d'autant que plus de 2 000 amendements restent en discussion sur l'ensemble du projet de loi de finances. Les débats ont été suspendus le 3 novembre pour laisser place au budget de la Sécurité sociale, avec une reprise prévue le 12 novembre. L'entrée en vigueur est espérée au 1er janvier 2026.
Statut du bailleur privé : bras de fer entre Bercy et le Parlement
Le 23 octobre 2025, le ministère du Logement a déposé un amendement créant le statut fiscal du bailleur privé, attendu depuis des années par les professionnels de l'immobilier. La version gouvernementale propose un amortissement de 2 % par an sur les logements neufs acquis à partir du 1er janvier 2026, plafonné à 5 000 € annuels par foyer fiscal, avec obligation de location nue pendant neuf ans minimum.
La déception des acteurs du secteur a été immédiate. La Fédération nationale de l'immobilier dénonce un « contresens » : le texte ignore le parc ancien et fixe un taux deux fois inférieur aux préconisations du rapport parlementaire Daubresse-Cosson (5 % recommandés) présenté à l'ancienne ministre du Logement Valérie Létard quelques mois plus tôt. Bercy aurait bridé les ambitions initiales pour limiter le coût budgétaire.
Face à cette frilosité, plusieurs partis se sont mis d'accord pour élaborer un compromis : amortissement à 3,5 % calculé sur 80 % de la valeur du bien (hors terrain), plafond doublé à 10 000 €, maximum de deux logements par foyer. En contrepartie : loyers plafonnés au niveau intermédiaire et réservation aux ménages modestes. Le député Iñaki Echaniz pose une condition sine qua non : ce dispositif ne passera qu'avec une baisse de la Réduction de Loyer de Solidarité (RLS) pesant sur les bailleurs sociaux, de 1,4 milliard à 700 millions d'euros en 2026, plus 375 millions pour le Fonds national des aides à la pierre.
Location nue contre meublée : le rééquilibrage fiscal avorté en commission
Le 21 octobre 2025, la commission des finances a adopté deux amendements défendus par le député socialiste Iñaki Echaniz. Le premier portait l'abattement du régime micro-foncier (location nue) de 30 % à 50 %, l'alignant sur celui de la location meublée (micro-BIC). Le second supprimait la déductibilité des amortissements pour les loueurs en meublé non professionnel (LMNP) au régime réel.
Selon le rapport parlementaire Le Meur et les données de l'Inspection générale des finances, 68 % des LMNP au régime réel ne paient aucun impôt sur leurs revenus locatifs grâce à l'amortissement du bien et du mobilier. L'objectif ici consistait à freiner la transformation des logements en meublés de courte durée et relancer l'offre de biens destinés à la location longue durée.
La commission des finances a cependant massivement rejeté la première partie du projet de loi de finances 2026, celle qui contient précisément les recettes fiscales. Ces deux amendements ne figurent donc plus dans le texte actuellement à l'étude à l'Assemblée nationale. La bataille entre location nue et meublée est reportée à plus tard, laissant les investisseurs dans l'incertitude.
Chambres d'hôtes rurales : sanctuariser l'accueil chez l'habitant
L'amendement I-3767, déposé le 23 octobre par le député Fabien Di Filippo (LR), tente de créer une distinction fiscale nette entre l'hébergement rural chez l'habitant et la location touristique urbaine. Le durcissement fiscal de 2025 avait aligné chambres d'hôtes et meublés classés sur un même régime : abattement de 50 % et plafond de 77 700 €.
La proposition restaurerait un régime favorable pour les chambres d'hôtes et créerait une définition légale du « gîte rural » : abattement de 71 % (contre 50 % actuellement) et plafond de 188 700 € (contre 77 700 €). Le gîte rural devrait respecter des critères stricts : maison indépendante ou appartement dans un immeuble de quatre logements maximum, situé hors métropoles, avec labels qualité reconnus par l'État.
L'enjeu économique n'est pas négligeable. Selon Gîtes de France, le secteur génère 2,2 milliards d'euros de retombées annuelles et soutient l'équivalent de 31 500 emplois à temps plein dans des zones où l'activité se raréfie. L'amendement demeure « à discuter » dans le cadre du PLF 2026.
