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Écrit par Sophie Castella publié le 17 décembre 2024
PSMV à Toulouse : de nouvelles règles d’urbanisme pour le centre-ville
Dès 2025, le centre-ville de Toulouse sera régit par de nouvelles règles d’urbanisme grâce au Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV). Ce dispositif va s’appliquer sur un périmètre de 256 hectares, englobant l’intérieur des anciens remparts de la ville ainsi que le faubourg de Saint-Cyprien. En tout, ce sont plus de 12 700 immeubles concernés à Toulouse.
Le PSMV régira entre autres, les prochains travaux sur les bâtiments du cœur historique toulousain tout en ouvrant le droit à des avantages fiscaux via des dispositifs de défiscalisation. Quelles sont les conséquences du PSMV sur l’immobilier à Toulouse ?
PSMV : définition et principe
Prévu pour assurer la sauvegarde et la mise en valeur des sites patrimoniaux et remarquables, le plan de sauvegarde et de mise en valeur est un document de planification créé par André Malraux, ancien ministre de la Culture.
Un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) peut concerner tout ou partie d’un site patrimonial remarquable. Lorsqu’il ne s’applique qu’à une portion de ce périmètre, les zones non couvertes relèvent alors du Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP), un second dispositif dédié à la mise en valeur de l’héritage architectural.
Sur la zone qu’il encadre, le PSMV se substitue au plan local d’urbanisme (PLU). Son contenu inclut un règlement précis et peut, si nécessaire, intégrer des orientations d’aménagement et de programmation (OAP) visant tant les bâtiments existants que les espaces non bâtis ou les ensembles immobiliers. Ces orientations peuvent également s’appuyer sur des supports graphiques pour en faciliter la mise en œuvre.
Comment le PSMV est élaboré ?
L’élaboration du PSMV peut être pilotée conjointement par l’État et la collectivité ou l’établissement compétent en matière de PLU(i) ou de document équivalent. Autre option possible : l’État peut déléguer cette mission à la collectivité ou à l’établissement compétent, à la suite d’une demande formulée par ces derniers.
Cette démarche s’appuie sur la création d’une commission locale du SPR, qui réunit notamment des représentants des territoires concernés afin de garantir la prise en compte des enjeux communaux.
Sur le plan de la validation, le PSMV est approuvé :
- Par l’autorité administrative, dès lors que l’organe délibérant de la collectivité compétente en manière de plan local d’urbanisme (ou d’un document assimilé) émet un avis favorable.
- En cas d’avis défavorable, la décision revient à un décret en Conseil d’État.
Si le secteur d’application du PSMV est déjà couvert par un PLU ou un PLUi, le code de l’urbanisme prévoit des dispositions pour assurer une cohérence d’ensemble.
Préserver le patrimoine toulousain
Le 29 mars 2024, le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur a été soumis au vote du Conseil municipal de Toulouse avant d’être validé pour une mise en application en 2025 sur un périmètre de 256 hectares. L’objectif est de pouvoir concilier la préservation du patrimoine toulousain avec le développement urbain continu, tout cela dans une perspective durable.
Fruit d’un processus minutieux de diagnostic du patrimoine du centre-ville, il a notamment permis d’évaluer l’état et la valeur patrimoniale de milliers de sites, afin d’identifier les bâtiments qui nécessitent une protection particulière ainsi que des mesures de restauration.
Le PSMV, c’est un document d’urbanisme qui prend en compte la démarche de protéger et de mettre en valeur le patrimoine de Toulouse, entreprise par la ville de Toulouse il y a dix ans. C’est aussi un outil de planification urbaine. Par ce document, on ne figera pas le patrimoine du centre-ville, et l’on verra comment on peut l’intégrer à ce qui se fait en termes de construction au centre-ville.Jean-Luc Moudenc, maire de Toulouse
Périmètre d’application du PSMV à Toulouse
Le périmètre du PSMV suit les limites du rempart médiéval, qui correspond majoritairement au tracé des boulevards, à l’exception du boulevard Lascrosses, des allées passant par le Grand Rond et la place du Fer à Cheval. La rive gauche de la Garonne est également exclue.
Cette étendue résulte de l'ambition de traiter le cœur historique de Toulouse comme un tout homogène et inséparable. Avec ses 256 hectares, il se classe parmi les plus vastes secteurs sauvegardés de France. Il rassemble 3 864 parcelles et près de 12 700 immeubles, témoignant de la richesse architecturale et patrimoniale de la Ville Rose.
6 542 sites visités à Toulouse
Pour comptabiliser l’ensemble des sites toulousains à préserver, des milliers de sites ont été visités à Toulouse. Ce travail a permis de mieux cerner les caractéristiques, l’état et la richesse du patrimoniale du centre-ville.
Les visites de ces immeubles ont été réalisées par la direction du Patrimoine de Toulouse Métropole pour permettre de constituer le fichier « Immeubles » et ainsi apporter des connaissances à la parcelle, sur les immeubles, y compris leurs intérieurs communs et privés
précise la métropole.
Des immeubles classés
Aujourd’hui, 28,9 % des immeubles sont classés comme protégés dans leur totalité, à l’extérieur comme à l’intérieur. Ils peuvent être rénovés, mais sans altérer leur état actuel.
Environ 27,7 % des bâtiments sont protégés uniquement pour leurs façades. Des modifications sont autorisées à l’intérieur. Enfin, 41 % des immeubles offrent plus de flexibilité : ils peuvent évoluer, avec la possibilité d’ajouter des étages ou d’apporter des transformations architecturales.
Quelles répercussions sur les habitants du centre-ville ?
Une fois validé, le PSMV aura un impact majeur sur les habitants et propriétaires du centre-ville. Ce plan impose aux propriétaires de demander un permis de construire pour toute intervention sur les parties communes ou privées des immeubles concernés. L’objectif est clair : protéger et sécuriser les bâtiments historiques tout en maîtrisant les évolutions architecturales.
En retour, les propriétaires pourront profiter d’aides financières, notamment grâce à la loi Malraux, qui soutient la rénovation et la conservation du patrimoine ancien tout en dynamisant le centre-ville. Cependant, ces avantages impliquent également des obligations strictes en matière de préservation et de respect des règles d’urbanisme.
Ce plan vise principalement à mieux comprendre et valoriser l’architecture historique de Toulouse. Il permettra aussi d’identifier les fragilités des bâtiments pour prévenir d’éventuels incidents, comme celui récemment survenu rue Saint-Rome.
Que changera le PSMV à Toulouse ?
Avec le PSMV, tout projet d’aménagement, de construction ou de rénovation devra respecter des règles précises pour assurer un urbanisme de qualité. Ainsi, un diagnostic structurel pourra être demandé pour toute modification de l’intérieur des immeubles ou des espaces non bâtis comme les cours et jardins.
Le plan vise à préserver les grands logements en limitant leur division. L’objectif est de maintenir une mixité sociale et générationnelle et de rééquilibrer l’offre de logements dans le centre ancien, où 60 % des habitations sont de petits appartements.
Enfin, la Mairie bénéficiera de nouveaux moyens pour renforcer la sécurité des immeubles fragilisés. Entre 2018 et 2022, 25 situations de péril ont été signalées lors de l’inventaire.
Des opportunités pour défiscaliser dans l’ancien
Pour les propriétaires qui engagent des rénovations, le PSMV donne le droit au dispositif de défiscalisation Malraux. La loi Malraux quant à elle donne droit à une réduction d’impôt sur le montant des travaux de restauration engagés par le contribuable à hauteur de :
- 30 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, les QAD (quartiers anciens dégradés) et les quartiers conventionnés NPNRU – Anciens secteurs sauvegardés.
- 22 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique.
Le montant des travaux pour le calcul de la réduction d’impôt est plafonnée à 400 000 €.
De nouvelles mesures de préemption et d’expropriation
Pour traiter les situations à risque dans le centre ancien de Toulouse, de nouvelles mesures de préemption et d’expropriation ont été introduites. Lors des visites sur site, les agents municipaux ont en effet identifié des immeubles fragilisés, parfois suivis d’arrêtés. Depuis septembre, toute demande de subvention pour un ravalement de façade doit obligatoirement inclure un diagnostic structurel.
Au niveau national, le maure mise sur la loi du 9 avril 2024 pour accélérer et simplifier la rénovation de l’habitat dégradé. Cette loi prévoit :
- Un nouveau motif de préemption si des travaux ne sont pas réalisés par un arrêté municipal.
- Un motif d’expropriation inédit contre les propriétaires de logements en péril ou insalubres, que le maire souhaite utiliser « dans des cas extrêmes ».
- L’obligation de réaliser un diagnostic pour les immeubles de plus de 15 ans dans les secteurs dégradés, avec transmission à la municipalité.
Jean-Luc Moudenc appelle à une mobilisation collective des propriétaires et syndics, soulignant qu’il ne s’agit pas de stigmatiser ces derniers.
