Accueil > L'actualité immobilière à Toulouse > Règle des 35 % en crédit immobilier : Vincent Jeanbrun relance le bras de fer
Écrit par Hervé Koffel publié le mercredi 04 novembre 2026
Règle des 35 % en crédit immobilier : Vincent Jeanbrun relance le bras de fer
Le 2 novembre 2026, le ministre du Logement a remis sur la table la règle des 35 % qui plafonne l'endettement des emprunteurs. En face, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a maintenu ses critères le 15 septembre et rien n'est décidé. Pour les emprunteurs, l'enjeu porte sur la façon dont les banques apprécient leur capacité de remboursement.
Le ministre veut « libérer » le crédit, sans tenir le stylo
En ouverture de la Semaine de l'immobilier et du logement, Vincent Jeanbrun a placé le crédit au même rang que son projet de loi.
« Si on veut booster l'accession à la propriété dans le neuf ou dans l'ancien, il faut que le crédit immobilier se libère », a déclaré le ministre de la Ville et du Logement lors de la conférence de presse du 2 novembre 2026.
Le propos vise les acheteurs de l'ancien comme ceux qui financent un logement dans un programme immobilier neuf. Après avoir rencontré les banques, le ministre veut poursuivre les échanges avec le ministère de l'Économie et la Banque de France. Sa piste : réinterroger l'application du seuil de 35 %, pour mieux tenir compte de la situation réelle de certains emprunteurs.
En juin 2026, il évoquait déjà un taux d'endettement porté à 37 % et des prêts de 27 ans au lieu de 25, selon Immo Matin. Il parlait alors de « négociation en parallèle ». La décision appartient au HCSF, présidé par le ministre de l'Économie, qui statue sur proposition du gouverneur de la Banque de France.
Taux d'effort : l'assurance et le crédit auto comptent aussi
La règle des 35 %, ou "le taux d'effort", rapporte toutes les charges de crédit aux revenus nets avant impôt : futur prêt, assurance emprunteur et crédits en cours. Le cadre figure dans une décision du HCSF sur l'octroi de crédits immobiliers.
Décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, prise en application de l'article L. 631-2-1 du code monétaire et financier, contraignante depuis le 1er janvier 2022 et modifiée en 2023 : taux d'effort limité à 35 %, durée limitée à 25 ans, plus deux ans de différé dans certains cas.
Ce différé profite au neuf : en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) ou en construction, la durée totale peut déjà atteindre 27 ans. La piste évoquée en juin viserait, elle, la durée maximale de tous les prêts. Le prêt à taux zéro n'échappe pas au calcul : le HCSF prend en compte l'ensemble des prêts et retient la charge la plus lourde sur toute la durée du financement, y compris quand le remboursement du PTZ ne démarre qu'après plusieurs années.
Chaque banque peut déroger aux critères pour 20 % de sa production trimestrielle. Au moins 70 % de cette marge de flexibilité doivent aller aux résidences principales. Une part d'au moins 30 % de la marge, comprise dans ces 70 %, est réservée aux primo-accédants. Au deuxième trimestre 2026, les crédits dérogatoires représentaient 18,1 % de la production de crédits immobiliers, sur les 20 % autorisés. Le taux d'effort moyen atteignait 30,9 % en juin 2026.
Au HCSF, la ligne n'a pas bougé
Réuni à Bercy le 15 septembre 2026, le HCSF a reconduit tout le dispositif. Selon son communiqué, repris par Immo Matin, il se félicite de la bonne appropriation de la norme par les banques.
Pour le régulateur, la marge incomplètement utilisée (18,1 % sur les 20% disponibles) prouve que la souplesse existe. Le 24 juin 2026, devant les députés, la Banque de France a attribué moins de 10 % du recul du crédit depuis 2022 à ces normes, et l'essentiel à la hausse des taux.
Banques et députés plaident pour plus de souplesse
Dans une synthèse publiée le 28 septembre 2026, la Fédération bancaire française (FBF) demande de supprimer le caractère contraignant des règles du HCSF.
Le rapport d'information n° 2983 du député François Jolivet, déposé le 24 juin 2026, propose de porter la marge de flexibilité à 25 % et de reconnaître le « reste à vivre », la somme dont dispose un ménage une fois ses crédits payés, comme motif de dérogation. Selon une étude qu'il cite, environ 34 000 ménages solvables seraient écartés chaque année par la règle des 35 %.
Reste à vivre : quels emprunteurs pourraient y gagner ?
À 35 % d'endettement, un foyer à 2 500 € nets garde 1 625 € après ses mensualités ; à 7 000 €, il conserve 4 550 €. Même ratio, marges sans commune mesure. Une analyse au cas par cas servirait d'abord :
- les ménages aux revenus élevés ;
- les jeunes actifs aux revenus en progression ;
- les couples avec peu de charges fixes ;
- les investisseurs, si les banques retenaient davantage les loyers futurs.
La Banque de France en pointe le revers : un tel critère profiterait davantage aux ménages aisés qu'aux primo-accédants modestes. Deux objectifs s'affrontent ainsi, solvabiliser plus de familles et maintenir une protection contre le surendettement.
D'ici une éventuelle réforme, le dossier compte plus que le plafond
Le taux d'usure, TAEG maximal légal, s'établit à 5,40 % pour les prêts de 20 ans et plus au quatrième trimestre 2026. Apport, stabilité des revenus et politique de risque de chaque banque pèsent aussi dans la réponse. Le coût du crédit, lui, remonte. Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen des prêts accordés atteignait 3,40 % en septembre 2026. Les baromètres de courtiers signalaient également une nouvelle hausse en octobre (3,55 %) et en novembre (3,6 %).
Le gouvernement défend par ailleurs, dans les discussions budgétaires, la prolongation du PTZ et la création d'un PTZ « parentalité ». Au 4 novembre 2026, la règle des 35 % reste en vigueur. Un acheteur peut faire étudier son dossier dès maintenant, marge de flexibilité comprise, sans attendre une réforme dont ni le principe ni le calendrier ne sont arrêtés.
