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Le marché de l’immobilier neuf à Toulouse : toujours plus tendu

Le marché de l’immobilier neuf à Toulouse connaît une crise de plus en plus forte ces derniers mois. Même si une reprise des ventes de logements neufs s’est fait ressentir, elle reste relativement timide. La situation immobilière dans la Ville Rose est très tendue, avec des prix au mètre carré qui continuent de grimper et une menace de pénurie des stocks. Nous faisons le point sur la situation.

Toulouse : un marché de l’immobilier neuf en difficulté

La crise du secteur de l’immobilier à Toulouse est présente depuis déjà quelques mois. Le point bas avait été touché en 2021 selon Jean-Philippe Jarno, le directeur général des filiales France et international de Bouygues Immobilier. Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Pour l’année 2021, seulement 4 351 mises en vente ont été enregistrées dans l’ensemble de l’aire urbaine de Toulouse.

Cette performance « désastreuse » inquiète les acteurs du secteur, qui n’avaient plus vécu une telle situation depuis 2009 sur le territoire. Il y a encore 5 ans, en 2017, on avait pu observer 9 300 ventes. Par rapport à aujourd’hui, les chiffres sont donc en recul de 53 %.

Un risque de pénurie des stocks

Le stock de logements et plus particulièrement de logements neufs, n’arrive pas à suivre la croissance démographique dynamique de la métropole toulousaine. À cause de cela, une forte tension est en train de s’abattre sur le marché, entrainant ainsi une hausse automatique des prix au mètre carré. Malheureusement pour les différents acteurs de l’immobilier à Toulouse, les dynamiques baissières constatées en 2020 n’ont pas pu être atténuées au fil du temps.

De ce fait, la crise de l’offre prend des points et l’alimentation est au plus bas depuis le début de l’année. Rappelons qu’au dernier trimestre de 2021, le président de l’ObserveR avait déjà annoncé cette pénurie. La reprise de l’activité n’arrive pas à atteindre la vitesse de croisière espérée, ce qui met encore plus en difficulté un marché qui peine à retrouver son ancien rythme depuis la crise sanitaire.

Le risque de la pénurie des stocks de logements neufs est donc bien présent sur l’aire urbaine toulousaine. Il est à noter que les biens immobiliers situés sur le périmètre de la ville sont évalués à 1 950 unités, ce qui représente la moitié de l’offre globale. Pour une métropole qui a pour objectif d’accueillir 15 000 nouveaux habitants tous les ans, ce chiffre est beaucoup trop bas. Parmi les difficultés rencontrées par les promoteurs et les constructeurs qui ont mené à la situation actuelle, on notera, entre autres, les retards de la délivrance des permis de construire dans de nombreuses communes.

Une reprise des ventes qui tarde à retrouver de bons niveaux

La situation est donc alarmante pour tous les acteurs de l’immobilier, mais il convient tout de même de souligner que l’on a observé une hausse sensible des ventes de logements neufs à Toulouse par rapport à l’année dernière. L’ObserveR chiffre cette augmentation à 14 %, avec 5 391 biens vendus. Même si cette reprise est timide, elle donne une lueur d’espoir pour l’avenir de l’immobilier toulousain. Précisons toutefois que le niveau actuel est encore largement en dessous de celui d’avant crise. Dans la grande majorité des cas, la reprise a pu être amorcée grâce aux propriétaires occupants, de plus en plus nombreux, qui ont pu se tourner vers les accessions aidées pour acheter leur logement. Malheureusement pour les promoteurs, leur part de transactions est actuellement en baisse, même si elle reste encore à un niveau convenable. Le secteur de l’immobilier toulousain connaît à ce jour une crise de l’offre importante, avec une hausse évolutive de la demande.

De plus en plus d’acheteurs

Comme nous l’avons évoqué précédemment, si le marché de l’immobilier neuf à Toulouse est tendu, c’est à cause d’une demande soutenue. Cette dernière est bien présente dans la Ville Rose au détriment de tensions du côté de l’offre. L’année dernière, 2 700 logements neufs ont été vendus, rien que dans le centre-ville, et environ 5 400 logements neufs sur tout le territoire. En 2020 pourtant, ce chiffre n’était que de 4 300. Le secteur des ventes est donc sur une pente moins glissante à Toulouse.

Les dispositifs d’aides à l’achat et de défiscalisation, ainsi que les ventes à prix maîtrisés sont très sollicités. D’ailleurs, une hausse de 35 % a été remarquée pour les ventes à prix maîtrisés par rapport à 2020. Les ventes à TVA réduite connaissent également un véritable bond ces derniers temps. En combinant ces deux ventes, les statistiques montent jusqu’à + 42 %. Selon l’ObserveR, les primo-accédants ont réservé de nombreux logements sur Toulouse. C’est d’ailleurs le secteur le plus dynamique du marché d’après Jean-Philippe Jarno. En effet, 42 % des transactions de 2021 concernent la primo-accession.

Les investisseurs voient leurs parts baisser

C’est un constat qui fait beaucoup de mal aux investisseurs. Ces derniers voient leur part diminuer de manière graduelle, au profit des occupants. Cette situation n’est pas le fruit du hasard. La crise de l’offre pour les biens immobiliers présentant une petite surface en est la raison principale, en plus du développement des nouvelles typologies de logement. Toulouse était pourtant la ville idéale pour les investisseurs, il y a encore quelques années.

Les ventes sur une année atteignaient la barre des 80 %. Ce n’est malheureusement plus le cas aujourd’hui, les chances sont désormais bien réparties entre les grandes agglomérations de France. Les occupants ont une part en hausse de 20 % par rapport à 2021, alors que celle des ventes aux investisseurs est de seulement + 10 %. Actuellement, le ratio est donc de 42 % pour les occupants et de 58 % pour les investisseurs. Il y a 5 ans, ce ratio était de 27 % pour les occupants.

Les prix commencent à s’envoler à Toulouse

Avec la crise que connaît le marché de l’immobilier neuf à Toulouse, constituée d’une demande de plus en plus importante et d’une offre qui ne suffit plus, les prix ne pouvaient qu’augmenter et la tension du marché est au plus fort. En dix ans, la hausse des prix a été mesurée à 20 %. Pour un appartement (hors HLM et stationnement), il faudra compter environ 4 028 € par mètre carré dans l’aire urbaine toulousaine. Il s’agit ici d’une augmentation de 3,3 % par rapport au début de la crise sanitaire et de 4,3 % par rapport aux moyennes de 2019.

Cette dynamique n’a, bien sûr, pas épargné le centre-ville où les prix au mètre carré, hors stationnement, avoisinent les 4 304 €. Les investisseurs et les particuliers doivent tout de même savoir que malgré cette hausse des prix, ces derniers sont encore plus intéressants que sur le marché immobilier d’autres grandes villes comme Bordeaux, Marseille, Nantes, Rennes ou Montpellier. En nous basant sur les derniers chiffres, seul Lille propose des prix un peu plus bas que Toulouse et Strasbourg.

Les particuliers qui souhaitent acheter un bien immobilier dans le centre-ville de Toulouse devront débourser en moyenne 166 400 € pour un studio. Pour un appartement de deux pièces, il faudra penser à investir dans les 199 000 €, 257 000 € pour un appartement de trois pièces, environ 353 000 € pour un appartement de quatre pièces et jusqu’à 600 000 € pour un appartement de cinq pièces.

Pour espérer profiter des meilleurs prix, le mieux est de ne pas se focaliser sur l’hypercentre et préférer les périphéries, où la moyenne de prix est plus accessible. En moyenne, les studios sont vendus à 157 000 €, les appartements de deux pièces sont proposés à 188 000 €, les appartements de trois pièces à 243 600 €, les appartements de quatre pièces à 320 000 € et les appartements de cinq pièces à 527 000 €.