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Écrit par Miora R. publié le 31 août 2022
Acheter en VEFA à Toulouse : comprendre les frais intercalaires
L'achat dans l’immobilier neuf à Toulouse ou même partout ailleurs dans l’hexagone demande dans la majorité des cas à souscrire à un crédit immobilier. En tant qu’emprunteur, vous vous engagez donc à rembourser le capital, soit la somme empruntée mais également les intérêts bancaires. Ces derniers dépendent de chaque profil (revenus, montant emprunté et durée du prêt). Ainsi, pour obtenir le montant de vos mensualités, il faudra additionner le capital, les intérêts et le coût de l’assurance. Dans certains cas spécifiques comme l’achat en VEFA, vous aurez certainement des frais supplémentaires à payer, on les appelle les intérêts intercalaires.
Les frais intercalaires : qu’est-ce que c’est ?
Le financement d’un bien immobilier en VEFA ne se déroule pas de la même manière que pour celui d’un bien ancien ou même d’un logement neuf déjà construit. En effet, dans le premier cas, la banque débloque les sommes nécessaires au promoteur ou au constructeur en fonction de l’avancée des travaux et des appels de fonds. Pour ne pas que le futur acquéreur se retrouve à devoir payer ses mensualités de crédits et le loyer de sa location, les banques ajoutent des intérêts intercalaires. Ils servent à ce que l’emprunteur commence à rembourser son crédit dès la remise des clés du logement et pas avant.
Payer des intérêts intercalaires en plus du capital et des intérêts bancaires peut gravement alourdir le budget global. D’autant plus que les sommes s’accumulent à chaque appel de fonds. Il est donc très important de choisir un promoteur fiable, qui est reconnu pour tenir les délais de livraison. Le cas contraire, la note pourra être très salée.
Comment procéder au calcul des intérêts intercalaires ?
Beaucoup peuvent penser que le calcul des intérêts intercalaires doit être difficile, surtout pour ceux qui n’ont pas encore eu l’occasion d’acheter en VEFA. La réalité est toute autre, il suffit d’appliquer le taux du prêt à chaque somme débloquée selon sa durée qui est égale à la durée de construction prévisionnelle et ajouter la mensualité globale d’assurance du prêt.
Rappelons qu’à chaque fois que le constructeur ou le promoteur fait un appel de fonds, la banque procède à un déblocage de fonds et lui verse la somme d’argent en accord avec le barème établi. Les transactions ne passeront pas par votre compte, la banque prendra le versement de l’argent en charge en fonction la nature et l’avancée des travaux. Elle doit suivre un échéancier permettant de calculer le montant des intérêts intercalaires par la suite.
Nous vous présentons ci-après un exemple d’échéancier pour la vente d’un appartement en VEFA. Il peut être modifié ou non, cela dépendra des conseils de votre banquier et du budget de votre projet :
- 5 % à la réservation du logement ;
- 30 % à l’achèvement des fondations ;
- 35 % à la mise hors d’eau (lorsque la charpente et la toiture sont posées) ;
- 25 % à l’achèvement des travaux ;
- 5 % à la remise des clés.
La formule pour calculer le montant des frais intercalaires est la suivante : montant débloqué x taux de crédit / durée de construction.
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Exemple concret du calcul des intérêts intercalaires
Un jeune actif décide d’acheter un appartement en VEFA comprenant 2 pièces. Il doit payer des intérêts intercalaires le temps de la construction du programme car il n’a pas les ressources financières pour commencer à rembourser son crédit et payer en même temps son loyer. Les travaux doivent durer un an (12 mois) et le jeune homme a obtenu l’accord pour un prêt immobilier de 200 000 €, avec un taux d’intérêt à 1,72 %, sur 20 ans (hors assurance).
Le promoteur fait un premier appel de fonds à l’achèvement des fondations (30 %), ce qui équivaut à 60 000 €. Pour connaitre les frais intercalaires à payer par mois, le couple doit faire le calcul suivant : (60 000 € x 1,72 %) / 12, ce qui donne 86 €. Quelques mois plus tard, le promoteur fait un deuxième appel de fonds, à hauteur de 35 % pour les travaux de mise hors d’eau du bâtiment. La banque versera alors 70 000 € supplémentaires. Les frais intercalaires à payer sont alors de 186 €, en suivant la même méthode de calcul. Le dernier appel de fonds est effectué à la fin des travaux, la banque devra débloquer 25 % de l’emprunt, soit 50 000 €. Le montant des intérêts intercalaires à payer pour le couple est de 258 €.
Il est important de préciser que le dernier versement prévu pour la livraison du logement doit se faire en une fois, il équivaut à 5 % de l’achat, soit 10 000 €. Au total, le couple aura payé 1 904 € d’intérêt intercalaire pendant toute la durée des travaux de construction, hors assurance.
Les frais intercalaires sont-ils obligatoires ?
C’est une question qui revient souvent lors de la souscription d’un crédit auprès de la banque pour un achat en VEFA. Selon la banque, il est possible que vous ayez droit à une franchise totale des intérêts intercalaires. Ce genre de proposition peut vous soulager financièrement, étant donné que vous devrez payer ces frais chaque mois, tout en continuant à payer votre loyer actuel, si vous êtes locataire.
En choisissant cette option, vous n’aurez pas à payer le moindre centime à la banque pendant la période des travaux, mais vous les paierez une fois le chantier terminé, en même temps que le remboursement des mensualités de prêt. Il convient de préciser que si les intérêts intercalaires ne sont pas remboursés pendant la période des travaux, ils vont s’ajouter au montant de votre crédit de départ. La franchise totale vous permettra d’alléger vos dépenses pendant un certain temps, mais elle n’annule en aucun cas le remboursement de ces intérêts.
Pour ceux qui n’ont pas de problème de trésorerie, le mieux est de demander un amortissement du prêt. Ils rembourseront alors leur crédit immobilier dès le début des travaux. Cette solution permet de ne pas payer d’intérêts intercalaires, majorés ou non, de diminuer le coût total du prêt et de rembourser le crédit plus vite, bien qu’elle ne soit pas possible pour tous les ménages.
Peut-on déduire les intérêts intercalaires des loyers Pinel ?
Pour le financement d‘un projet immobilier, il vous faudra passer par un établissement bancaire, même si vous décidez de vous lancer dans l’investissement locatif en Pinel. Ce dispositif de défiscalisation vous permettra d’économiser jusqu’à 63 000 € sur vos impôts, dans le cadre d’un investissement locatif dans le neuf. La majorité des investisseurs dans ce secteur choisissent des biens proposés en VEFA et sont donc soumis au paiement des intérêts intercalaires. Plusieurs charges liées à la location ou à l’investissement peuvent être déduites des impôts dans le cadre de la loi Pinel. Parmi les plus importantes, on citera les frais de gestion et les intérêts bancaires. Ces derniers peuvent par conséquent être défiscalisés.
Si un investisseur en Pinel achète un bien immobilier en VEFA, il pourra déduire les intérêts intercalaires des loyers qu’il va percevoir chaque mois. Par ailleurs, il pourra déclarer ses intérêts intercalaires lorsqu’il va déclarer ses revenus fonciers afin de déduire ces charges, et ce, même s’il ne trouve pas encore de locataire. De ce fait, il pourra déduire les charges payées en 2022, même s’il ne loue son appartement qu’en 2023. Ce procédé est toutefois réservé à l’investissement locatif, il n’est pas disponible pour une résidence principale ou secondaire.
