Investir en LLI (Logement Locatif Intermédiaire) à Toulouse

Accueil > Investir LLI (Logement Locatif Intermédiaire) à Toulouse

Vous cherchez à investir dans l'immobilier neuf à Toulouse ? La fin du Pinel ne signe pas la fin de l'investissement locatif dans le neuf, bien au contraire, puisque le dispositif LLI (Logement Locatif Intermédiaire) créé en 2014, est désormais accessible aux investisseurs particuliers !

Avec une exonération de taxe foncière jusqu'à 20 ans et une TVA réduite à 10 %, ce dispositif permet de bénéficier d'un investissement accessible et fiscalement optimisé. Exonération de taxe foncière, loyers attractifs et valorisation à long terme : un placement gagnant dans une métropole dynamique en forte croissance.

Le LLI qu'est-ce que c'est ?

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est une solution pensée pour combler l'écart entre le logement social et le marché locatif privé. Il vise à proposer des logements accessibles aux ménages aux revenus trop élevés pour prétendre au logement social, mais qui rencontrent des difficultés à louer dans le parc privé à des prix standards.

L'un des principaux atouts du LLI pour les locataires réside dans son encadrement des loyers, qui restent inférieurs de 10 à 15 % aux prix du marché classique. Ce dispositif garantit ainsi une offre locative abordable tout en permettant aux investisseurs de bénéficier d'avantages fiscaux et financiers attractifs.

Quels avantages à investir en LLI à Toulouse ?

TVA réduite à 10 %

Selon l'article 279-0 bis A du CGI, l'acquisition d'un logement en LLI bénéficie d'une TVA allégée, réduisant significativement le coût d'achat initial.

Frais de notaire réduits

Les frais d'acquisition dans le neuf sont réduits, entre 2 et 3 %, contre 7 à 8 % dans l'ancien, permettant une économie supplémentaire à l'achat.

Exonération totale ou partielle de taxe foncière

Possibilité d'économiser jusqu'à 25 000 € sur 20 ans (exemple pour un T2), réduisant ainsi les charges annuelles et maximisant la rentabilité nette.

Aucune incidence sur le plafond des niches fiscales

Contrairement à d'autres dispositifs, l'avantage fiscal du LLI ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 €/an.

Aucune limite d'investissement

Contrairement à certains dispositifs, le LLI n'impose pas de plafond de 300 000 € ni de restriction sur le nombre d'acquisitions, offrant ainsi une liberté totale aux investisseurs.

Valorisation facilitée du bien

Grâce à un prix d'achat inférieur au marché, la plus-value potentielle est plus élevée à la revente, garantissant une meilleure rentabilité à long terme.

Transmission patrimoniale optimisée

En passant par une SCI à l'IR ou à l'IS, les investisseurs peuvent structurer leur patrimoine plus efficacement, simplifiant la gestion et la transmission aux héritiers.

Comment investir en LLI à Toulouse ?

Pour investir en LLI, certaines conditions s'appliquent :

• Créer une SCI : l'achat du bien loué en LLI doit être réalisé via une personne morale, plus souvent une Société Civile Immobilière SCI. Ce mode d'acquisition permet une gestion locative plus fluide, facilite la transmission du patrimoine et offre une structure optimisée pour répartir les apports financiers entre associés.
• Louer le bien pendant 15 ans minimum : le logement doit être mis en location sous les conditions réglementaires pendant au minimum 15 ans. En prolongeant la durée de location jusqu'à 20 ans, l'investisseur peut maintenir l'exonération de taxe foncière sur l'ensemble de cette période.
• Sélectionner un locataire répondant aux conditions de ressources :

Catégorie de ménage	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
Personne seule	43 475 €	43 475 €	35 435 €	31 892 €	31 892 €
Couple	64 976 €	64 976 €	47 321 €	42 588 €	42 588 €
Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge	85 175 €	78 104 €	56 905 €	51 215 €	51 215 €
Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge	101 693 €	93 556 €	68 699 €	61 830 €	61 830 €
Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge	120 995 €	110 753 €	80 816 €	72 735 €	72 735 €
Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge	136 151 €	124 630 €	91 078 €	81 971 €	81 971 €
Majoration par personne à charge supp.	15 168 €	13 886 €	10 161 €	9 142 €	9 142

• Respecter les plafonds de loyer du dispositif Pinel :

	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2 & C
Plafonds de loyer	18,89 €/m²	14,03 €/m²	11,31 €/m²	9,83 €/m²

Avec Toulouse Métropole Habitat, les Toulousains ont la possibilité de consulter les offres de logements locatifs intermédiaires disponibles dans la Ville Rose.

Objectifs et champ d'application

Créé en 2014, le Logement Locatif Intermédiaire a été mis en place pour répondre à deux enjeux majeurs : l'accessibilité au logement pour les classes moyennes et le soutien à la construction de nouveaux logements dans les zones tendues.

Avec la flambée des prix de l'immobilier, de nombreux ménages de la classe moyenne ne peuvent ni accéder au logement social, ni se loger dans le parc privé où les loyers sont souvent inabordables. Dans ce cadre, les jeunes actifs et les travailleurs essentiels (soignants, enseignants, forces de l'ordre...) sont des publics particulièrement ciblés, afin de favoriser leur accès à des logements abordables dans les zones où la demande est forte.

Le LLI joue un rôle stratégique pour le marché immobilier en stimulant la construction dans des secteurs où les terrains sont rares ou couteux. En soutenant le développement de logements neufs, il permet non seulement d'augmenter l'offre locative, mais aussi de générer de l'emploi dans le secteur du bâtiment et de l'aménagement urbain.

Pour les collectivités, intégrer le LLI dans les projets urbains permet d'équilibrer l'offre locative et de favoriser la mixité sociale. En développant ce type de logements dans des secteurs stratégiques, elles contribuent à une meilleure répartition de la population active et à une réduction des trajets domicile-travail.

75 000 logements intermédiaires d'ici 2027

En 2023, le gouvernement a annoncé un plan de relance du logement intermédiaire, porté par Christophe Béchu, ancien ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, et Guillaume Kasbarian, ancien ministre délégué chargé du Logement, avec pour objectifs :

• Financer 75 000 logements intermédiaires neufs et anciens d'ici 2027.
• Doubler la production annuelle pour atteindre 25 000 logements par an (contre 10 000 auparavant).
• Ouvrir le logement intermédiaire à de nouveaux publics, notamment les jeunes actifs et les travailleurs essentiels.

Champ d'application

Pour bénéficier de ces avantages fiscaux, en application de l’article 279-0 bis A du CGI, les logements doivent répondre aux conditions suivantes :

être implantés sur des terrains situés dans les zones A et B1 du zonage relatif à l’investissement locatif « Pinel » (article 199 novovicies du CGI) ;

être intégrés dans un « ensemble immobilier », comprenant au minimum 25% de logement social, clause dite de « mixité sociale », sauf dans les communes comprenant plus de 35% de logement social ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ;

être destinés à la location à usage de résidence principale, à des personnes physiques dont les ressources à la date de conclusion du bail ne dépassent pas les plafonds fixés dans le cadre du dispositif d’investissement locatif intermédiaire « Pinel ». Le loyer mensuel de ces logements ne dépasse pas les plafonds applicables dans le cadre de ce même dispositif.

Questions fréquentes sur le LLI

Qu'est-ce qu'un Logement Locatif Intermédiaire ?

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif qui facilite l’investissement dans l’immobilier neuf à des conditions avantageuses. Il permet d’acquérir un bien tout en bénéficiant d’allègements fiscaux et financiers. Destiné à répondre à la demande des ménages aux revenus intermédiaires, il offre des loyers plafonnés, rendant l’accès au logement plus abordable pour ceux qui ne peuvent prétendre au logement social, mais dont les ressources restent insuffisantes pour louer aux prix du marché libre.

Qui peut investir en LLI ?

Auparavant réservé aux institutionnels, les investisseurs particuliers peuvent désormais investir dans un bien en LLI, à condition que l'acquisition soit réalisée via une Société Civile Immobilière (SCI), soumise à l'IS ou à l'IR.

Quels sont les avantages fiscaux du LLI ?

• TVA réduite à 10 %, contre 20 % pour un achat classique, permettant une économie conséquente à l’achat.
• Exonération de taxe foncière jusqu’à 20 ans, allégeant considérablement les charges fiscales.
• Frais de notaire réduits, entre 2 et 3 %, contre 7 à 8 % dans l’ancien.
• Non soumis au plafond des niches fiscales (10 000 €/an).

Quelle est la durée d’engagement pour un investissement en LLI ?

L’investisseur doit s’engager à louer le bien pendant au moins 15 ans sous les conditions du dispositif. Une prolongation jusqu’à 20 ans permet de conserver l’exonération de taxe foncière sur toute cette période.

Qui peut bénéficier du Logement Locatif Intermédiaire ?

Les locataires doivent être des ménages aux revenus intermédiaires, c'est-à-dire trop aisés pour accéder au logement social, mais ne pouvant pas se loger facilement sur le marché privé. Il est accessible aux locataires dont les revenus annuels respectent un plafond fixé par l'État.

Quels sont les critères pour investir en LLI ?

• Le bien doit être situé en zone A ou B1.
• L’investissement doit être réalisé via une SCI.
• Un engagement de location de 15 ans minimum (20 ans pour conserver l’exonération de taxe foncière).
• Les loyers sont plafonnés, à hauteur de 10 à 15 % inférieurs au marché.
• Les locataires doivent respecter des plafonds de ressources.