À 1,7 km au nord de la Place du Capitole, le quartier des Minimes à Toulouse longe le Canal du Midi sur sa rive nord, s’étendant sur tout le long du Boulevard de l’Embouchure et du Boulevard des Minimes. Le quartier est délimité au nord par les boulevards Silvio Trentin et Pierre & Marie Curie, ainsi que la station de métro Barrière de Paris, qui marque le début du quartier du même nom. Les Minimes s’étendent sur 2,61km². Ce quartier très prisé fait partie des zones de prédilection des promoteurs pour développer l’immobilier neuf à Toulouse.

Avec une population de plus de 26 000 habitants (+5,8% entre 2011 et 2016), le quartier des Minimes fait partie des zones très denses de la métropole de Toulouse avec environ 10 000 habitants au kilomètre carré. 54,3% des habitants des Minimes se situent dans la tranche des 25-54 ans. Sur les 19 700 actifs, la majorité sont cadres et ont un revenu mensuel de 2 480€ en moyenne, ce qui fait des Minimes un quartier de bonne réputation avec un parc immobilier étoffé et varié, et notamment un bon emplacement pour un investissement en loi Pinel à Toulouse.

Acheter dans l’immobilier neuf aux Minimes

© Edouard Denis

Proche du cœur battant de Toulouse et très résidentiel, il y a régulièrement de nombreux programmes immobiliers neufs aux Minimes. En effet, ce quartier prisé accueille de nouveaux résidents chaque année et donc les opportunités se multiplient pour acheter un bien immobilier neuf aux Minimes.

Actuellement, 4 programmes neufs aux Minimes sont en cours de commercialisation, la livraison des derniers est prévue pour la fin d’année 2022. Du studio au 4-pièces, ces programmes totaliseront 175 appartements neufs aux Minimes. Un programme de 31 logements neufs, déjà livré, propose des appartements de 3 pièces à partir de 305 000€. Un autre, dont la livraison est attendue au premier trimestre 2022, est composé de 26 logements neufs et on peut y trouver des 4-pièces de 108m² avec grandes terrasses de 30m² à partir de 498 000€. Pour les deux dont la livraison est prévue au 4ème trimestre 2022, l’un d’eux dispose de 94 appartements neufs du studio au 4-pièces et l’autre 24 logements du T1 au T3 à partir de 179 900€.

Les Minimes, c’est aussi plus de 15 470 logements et un chiffre qui augmente sans cesse grâce à la dynamique démographique du quartier et la réponse de la promotion immobilière toulousaine. D’ailleurs, 29% du territoire est bâti et 16% est végétalisé, dans les deux cas, les Minimes se situent au-dessus de la moyenne toulousaine. L’attractivité du quartier se ressent aussi dans les prix de l’immobilier. Tous biens confondus, le prix moyen au mètre carré dans le quartier des Minimes actuellement est de 3880€. Du côté des prix du neuf, ils peuvent monter jusqu’à plus de 5000€ mais la moyenne se situe plutôt entre 3900 et 4000€/m².

Pourquoi investir dans l’immobilier neuf aux Minimes ?

© Sophie Louisnard - Unsplash

Les Minimes est un quartier très dense de Toulouse, et donc parsemé de constructions verticales et d’immobilier collectif de manière général. En effet 83% des logements du quartier sont des appartements, contre 16% de maisons. Les appartements ont donc la part belle, de même que l’investissement locatif puisque 65% des résidents du quartier sont locataires, contre 36% de propriétaires et une part qui baisse un peu plus chaque année. En plus d’être un quartier résidentiel fortement prisé et très proche de l’hypercentre toulousain, les Minimes profitent d’une dynamique économique importante avec le site d’Airbus Saint-Éloi ainsi que le Lycée Airbus.

Transports et accès

Pour accéder en voiture au quartier des Minimes à Toulouse, cela se fait via 2 sorties de la rocade toulousaine : la sortie 30 Ponts-Jumeaux et la sortie 31 Les Minimes. Proche de la gare SNCSF et de la gare routière à l’est du quartier, les Minimes profitent de 4 lignes du réseau liO qui passent par là. Côté transports en commun, le quartier est desservi par le réseau de transports de la métropole, Tisséo :

• Les lignes de bus 27 et 29
• Station de métro Minimes-Claude Nougaro (ligne B) en plein milieu du quartier sur l’Avenue des Minimes
• Station de métro Barrière de Paris (ligne B) à l’extrémité nord du quartier
• Station de métro Canal du Midi (ligne B) à l’extrémité sud du quartier
• Station de métro Ponts-Jumeaux sur la future ligne C dont l’ouverture est prévue d’ici 2028

Vous l’aurez compris, le quartier des Minimes est extrêmement bien desservi, par 3 stations de métro et une quatrième dans les starting-blocks. Cela fait partie des arguments de taille pour investir dans l’immobilier neuf aux Minimes, un quartier dont la croissance bat son plein. Les Minimes agissent comme un lien entre la zone de la Fondeyre, les communes du nord de Toulouse et le centre-ville via son artère principale : l’Avenue des Minimes.

Environnement

© Google Maps 2022

Les Minimes, c’est aussi le berceau de l’auteur-compositeur et chanteur Claude Nougaro, qui a donné son nom à diverses infrastructures du quartier dont une station de métro, un parc, une école ou encore une esplanade du côté de Jolimont. C’est un lieu de culture, qui accueille notamment le Théâtre des Mazades, une bibliothèque, un centre culturel. Les Minimes accueillent également la Maison de la Citoyenneté sur la place du Marché aux Cochons.

L’appareil éducatif des Minimes est composé de :

• Crèche Germaine Chaumel
• École maternelle Alfred de Musset
• École maternelle Négreneys
• Groupe scolaire Curie
• École élémentaire et Collège Claude Nougaro
• Collège Sainte-Famille des Minimes
• Lycée Airbus

Les Points forts

• 3 stations de métro (bientôt 4)
• Berges du canal du midi, longue avenue boisée avec voie piétonne
• Proximité centre-ville
• Bassin d’emploi d’Airbus Saint-Éloi
• Proche du jardin japonais de Compans-Caffarelli
• Proche de la Piscine Toulouse Lautrec à Barrière de Paris

Un peu d’histoire…

Le quartier doit son nom à l’Ordre des Minimes qui a été fondé par saint François de Paule en 1436. Cet institut religieux est composé d’ermites mendiants qui cherchent à vivre une vie de pénitence. Les terres de l’actuel quartier des Minimes sont un endroit désert durant le Moyen-Âge. Effectivement, les sols sont impropres à la culture et la zone se situe loin des remparts protecteurs du centre historique toulousain. Par la suite, le Parlement toulousain mettra en location des terrains pour que des bouchers s’y installent et y fassent paître leur bétail.

Un siècle après la construction de la chapelle dédiée à Saint-Roch, érigée en 1392, François de Paul, encore appelé Francisco Martotillo, fonde l’ordre religieux des “ermites de Saint-François d’Assise”, qui deviendra quelque temps plus tard “Les Minimes”. Le religieux devient conseiller du Roi Charles VIII, et souhaite ouvrir plusieurs couvents. L’implantation d’un couvent à Toulouse est donc étudiée. Les moines élaborent sa construction dès le mois de mai de l’an 1503, et y travaillent jusqu’en 1546. L’ordre des Minimes est dissous en 1790. L’ensemble des constructions est transformé en minoterie puis en écurie pour les régiments de cavalerie en garnison. Une pétition faite par les habitants demande la réouverture de l’église Saint-François de Paule. L’édifice religieux rouvre ses portes en août 1852.

Pierre-Paul Riquet est l’architecte-urbaniste à l’origine de la construction du canal du Midi, qui permet de relier Toulouse à la mer Méditerranée. Nommé dans un premier temps “canal royal du Languedoc”, il est rebaptisé “Canal du Midi” en 1789 par les révolutionnaires. Inscrit au patrimoine mondial de l’UNESCO depuis 1996, le canal du Midi traverse plusieurs quartiers de Toulouse, dont les Minimes, et est l’un des plus anciens canaux d’Europe.

Dès 1850, l’urbanisation de la ville rose pousse les maraîchers à aller s’installer dans le nord de Toulouse, et notamment dans le quartier des Minimes. Ils seront nombreux à exploiter les sols de ce quartier jusqu’en 1960. Un pont sera d’ailleurs construit au-dessus du Canal du Midi, pour que ces agriculteurs aillent vendre leurs fruits et légumes sur le marché d’Arnaud-Bernard. C’est durant ce siècle que des maisons basses faites de briques et de galets, appelées “Les Toulousaines”, sortent de terre. Elles s’installent le long de l’artère principale, l’avenue des Minimes, qui traverse le quartier dans un axe nord-sud et qui relie le quartier à Arnaud-Bernard.