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Écrit par Morgane Caillière publié le 13 mai 2025
Financer sa maison individuelle avec un PTZ en 2025
Depuis le 1er avril 2025, une réforme du Prêt à Taux Zéro (PTZ) est entrée en vigueur, réintroduisant une catégorie jusqu’alors exclue : les maisons individuelles neuves. Ce virage marque une inflexion dans la politique du logement, après plusieurs années de restrictions centrées sur l’habitat collectif dans les zones tendues.
La mesure, intégrée à la loi de finances 2025, entend répondre à une double urgence : relancer la construction de logements neufs, notamment en périphérie urbaine, et offrir de nouvelles perspectives aux primo-accédants aux revenus modestes et intermédiaires.
Lors d’un déplacement à Angoulême en février dernier, Valérie Létard, ministre déléguée au Logement, a résumé la philosophie du texte : « Il faut cesser d’opposer villes et campagnes. Le PTZ 2025 redonne une place à celles et ceux qui veulent faire construire dans des zones moins denses, sans être pénalisés par des arbitrages purement zonés ».
PTZ 2025 : le retour des maisons neuves sur toutes les zones du territoire
C’est sans doute la mesure la plus emblématique de la réforme du PTZ 2025 : les maisons individuelles neuves sont à nouveau éligibles au prêt à taux zéro, après en avoir été exclues depuis 2020. Cette décision rompt avec la stratégie de recentrage engagée au cours des années précédentes, qui privilégiait le logement collectif en zone tendue pour répondre à la pénurie de logements urbains.
L’objectif de cette réintégration est double : relancer la construction dans les territoires périurbains et ruraux, où les permis de construire ont chuté, et soutenir les ménages qui souhaitent accéder à la propriété via des programmes pavillonnaires, souvent plus abordables que les appartements neufs en centre-ville.
En 2023, la Fédération des Constructeurs de Maisons Individuelles (LCA-FFB) avait alerté sur une baisse historique des ventes de maisons neuves, divisées par deux en trois ans.
Mais cette réouverture ne se fait pas sans conditions. Pour bénéficier du PTZ 2025, la maison individuelle doit impérativement respecter les exigences de la réglementation environnementale RE2020, qui encadre les performances énergétiques et l’empreinte carbone des constructions neuves. Concrètement, cela implique le respect de seuils réglementaires et évolutifs qui mesurent les consommations, émissions et impacts environnementaux du logement.
📊 Seuils réglementaires RE2020 applicables en 2025
Les seuils suivants sont à respecter pour les permis de construire déposés à partir du 1er janvier 2025 :
Bbio (Besoin bioclimatique conventionnel)
- Mesure l'efficacité de la conception du bâtiment (isolation, orientation, apports solaires).
- Seuil 2025 : 30 % inférieur au niveau de référence de la RT2012.
Cep (Consommation d’énergie primaire)
- Inclut chauffage, refroidissement, ventilation, éclairage et auxiliaires.
- Seuil 2025 : ≤ 75 kWh/m²/an pour les maisons individuelles.
Cep,nr (Consommation d’énergie primaire non renouvelable)
- Favorise l'utilisation d'énergies renouvelables.
- Seuil 2025 : ≤ 55 kWh/m²/an pour les maisons individuelles.
Ic énergie (Impact carbone des consommations énergétiques)
- Émissions de CO₂ liées au fonctionnement du bâtiment.
- Seuil 2025 : entre 160 et 200 kgCO₂eq/m².
Ic construction (Impact carbone des matériaux et équipements)
- Émissions de CO₂ liées à la construction (matériaux, équipements, chantier).
- Seuil 2025 : ≤ 530 kgCO₂eq/m², soit une réduction de 17 % par rapport au seuil de 2022.
DH (Degrés-heures d’inconfort d’été)
- Évalue la durée et l’intensité de la surchauffe dans le logement.
- Seuil 2025 : ≤ 1250 °C.h pour les maisons individuelles non climatisées en zone climatique H1.
L’atteinte de ces seuils est désormais un critère obligatoire d’éligibilité au PTZ, vérifié lors du dépôt de dossier auprès des établissements prêteurs. Il s’agit, selon les termes du ministère de la Transition écologique, de « garantir que le soutien public à la construction ne contribue pas à l’aggravation du dérèglement climatique ».
Par ailleurs, le gouvernement a maintenu l’interdiction d’utiliser le PTZ pour financer des maisons neuves situées en zones naturelles ou agricoles non ouvertes à l’urbanisation. En clair, le projet de construction doit s’inscrire dans une démarche d’urbanisme maîtrisé, à l’intérieur d’un périmètre déjà constructible.
Enfin, selon les simulations réalisées par les courtiers en prêt immobilier, jusqu’à 40 % des demandes de PTZ en 2025 pourraient concerner des maisons individuelles, un chiffre qui confirme l’importance stratégique de cette mesure dans le contexte actuel de ralentissement du marché.
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Le PTZ étendu sur tout le territoire
L’une des autres évolutions majeures introduites par la réforme du Prêt à Taux Zéro (PTZ) en 2025 concerne son extension géographique. Alors que les précédentes versions du dispositif se concentraient sur les zones dites “tendues” — principalement les zones A et B1, c’est-à-dire les grandes agglomérations et leurs couronnes immédiates —, le PTZ 2025 marque un changement d’échelle : il est désormais accessible sur l’ensemble du territoire national, y compris dans les zones B2 et C.
Autrement dit, des milliers de communes rurales, périurbaines ou de villes moyennes, auparavant exclues du champ d’application pour le neuf, sont désormais éligibles. Cette ouverture est particulièrement significative pour les porteurs de projets de construction de maisons individuelles neuves, plus couramment implantées dans ces zones que dans les métropoles denses.
Ce retour à une couverture complète du territoire répond à un constat partagé par de nombreux élus locaux et professionnels du secteur : les politiques de recentrage sur les zones tendues, instaurées à partir de 2018, ont entraîné une forme de “désertification” du PTZ dans une grande partie de la France. Dans certaines communes rurales, le dispositif n’était plus accessible alors même que la pression foncière était modérée et que la demande d’accession à la propriété restait soutenue.
Concrètement, cette extension implique que des villes comme Albi, Muret, Bergerac, Castres, Tarbes, Rodez, Cahors ou encore Agen, autrefois exclues pour les projets neufs, peuvent désormais proposer le PTZ à leurs habitants, sous réserve que les autres conditions soient réunies (revenus, nature du projet, respect de la RE2020, etc.).
À noter que, quelle que soit la zone, les plafonds de ressources et de montants pris en compte varient en fonction de la localisation et de la taille du foyer.
3. Nouveaux plafonds de ressources
Les plafonds de ressources ont été rehaussés, permettant à davantage de ménages de prétendre au prêt. Ils varient selon la zone géographique et la composition du foyer.
➤ Plafonds de ressources (revenu fiscal de référence N-2)
| Nombre de personnes | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 49 000 € | 34 500 € | 31 500 € | 28 500 € |
| 2 | 73 500 € | 51 750 € | 47 250 € | 42 750 € |
| 3 | 88 200 € | 62 100 € | 56 700 € | 51 300 € |
| 4 | 102 900 € | 72 450 € | 66 150 € | 59 850 € |
4. Montants d’opération et quotités de prêt
Le montant du PTZ dépend de la zone, du nombre de personnes dans le foyer et de la part du coût total prise en charge (entre 20 % et 50 %).
➤ Plafonds de montant d'opération pris en compte
| Nombre de personnes | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 150 000 € | 135 000 € | 110 000 € | 100 000 € |
| 2 | 225 000 € | 202 500 € | 165 000 € | 150 000 € |
| 3 | 270 000 € | 243 000 € | 198 000 € | 180 000 € |
| 4 | 315 000 € | 283 500 € | 231 000 € | 210 000 € |
➤ Quotité du prêt à taux zéro
- 50 % du montant pris en compte pour les foyers les plus modestes (tranche 1)
- 40 % pour la tranche 2
- 20 % pour la tranche 3
Exemple concret d'achat d'une maison neuve à Toulouse
À Toulouse, Julie et Karim, tous deux actifs dans les secteurs de l’enseignement et du commerce, ont décidé de faire construire leur première maison. Avec leurs deux enfants en bas âge, ils forment un foyer de quatre personnes et souhaitent s’installer dans un quartier résidentiel calme de la périphérie toulousaine.
Le couple dispose d’un revenu fiscal de référence de 70 000 €, déclaré en 2023 (année N-2). Résidant à Toulouse, classée en zone A dans le cadre du Prêt à Taux Zéro (PTZ), ils s’interrogent sur leur éligibilité à ce dispositif réformé en 2025. Après simulation auprès de leur banque, le verdict tombe : ils remplissent les conditions d’accès au PTZ pour financer une partie de leur projet immobilier.
Le calcul est basé sur un mécanisme précis : pour déterminer la tranche de revenus dans laquelle se situe un ménage, l’administration divise le revenu fiscal de référence par un coefficient familial dépendant du nombre d’occupants. Pour quatre personnes, ce coefficient est de 2,1. Le quotient familial de Julie et Karim est donc de 70 000 € ÷ 2,1 = 33 333 €, ce qui les place en tranche 3 selon les barèmes en vigueur pour la zone A.
Dans le cadre d’un projet de construction de maison individuelle neuve, la loi prévoit une quotité de 20 % pour les ménages de tranche 3. Autrement dit, 20 % du coût total de l’opération — dans la limite d’un plafond réglementaire — peuvent être financés via le PTZ. Pour un foyer de quatre personnes en zone A, ce plafond est fixé à 315 000 €.
Julie et Karim ont budgété leur projet global (achat du terrain, construction de la maison, viabilisation, garanties, frais annexes) à 330 000 €. Le montant pris en compte pour le PTZ étant plafonné à 315 000 €, le montant du prêt à taux zéro auquel ils peuvent prétendre s’élève à 63 000 € (soit 20 % de 315 000 €). Le solde sera couvert par un prêt immobilier classique, qu’ils ont obtenu à un taux de 3,7 % sur 25 ans, ainsi qu’un apport personnel d’environ 15 000 €.
Le PTZ, quant à lui, leur est accordé sans frais de dossier ni intérêts. En tranche 3, la durée de remboursement est de 15 ans, avec un différé de 2 ans, ce qui leur permet de commencer à rembourser le capital du PTZ deux ans après l’entrée dans leur logement. Pendant ce temps, seules les mensualités du prêt bancaire principal seront à payer.
PTZ : 30 ans de politique d’accession
Créé en 1995, le PTZ a été imaginé comme un outil de soutien à l’accession à la propriété sans frais d’intérêt. Le principe : offrir aux ménages primo-accédants un prêt complémentaire sans intérêts pour financer une partie de l’achat de leur résidence principale.
Au fil des gouvernements, le dispositif a connu plusieurs adaptations :
- 2005: extension aux logements anciens.
- 2011 : mise en place du PTZ+, attribué sans conditions de ressources.
- 2016: recentrage sur les zones tendues et sur les ménages modestes.
- 2020 : les maisons individuelles sont progressivement exclues du champ du PTZ en zone détendue.
La réforme de 2025 constitue donc un retour aux fondamentaux : un PTZ accessible partout en France, recentré sur les besoins concrets des territoires, en particulier ceux frappés par la raréfaction de l’offre locative.
Un outil de relance… mais pas une baguette magique
Dans un marché immobilier fortement ralenti, le PTZ ne suffira pas à lui seul à compenser la chute de la construction neuve. La Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) et les Constructeurs de Maisons Individuelles (LCA-FFB) appellent à des mesures complémentaires, notamment sur le foncier, la fiscalité locale et l’allègement des normes.
Néanmoins, les professionnels saluent une mesure « de bon sens », qui reconnecte le dispositif à la réalité de nombreux Français. À ce titre, le retour du PTZ dans les maisons neuves constitue une avancée politique tangible, avec un impact potentiel réel sur le pouvoir d’achat immobilier.
