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Écrit par Hervé Koffel publié le jeudi 29 octobre 2026
Donation pour l'achat d'un logement neuf : les députés repoussent l'échéance à 2030
Le 16 octobre 2026, les députés ont voté le report au 31 décembre 2030 de l'exonération des dons familiaux destinés à l'achat d'un logement neuf. Jusqu'à 100 000 € par donateur peuvent ainsi devenir l'apport qui débloque un crédit. Le budget 2027 n'en est toutefois qu'à sa première lecture, et la mesure peut encore disparaître.
Un don familial pour boucler l'achat immobilier
Pour acheter dans un programme neuf, un apport couvre les frais de notaire et allège l'emprunt. Il aide aussi à respecter les règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Celles-ci plafonnent les charges d'emprunt à 35 % des revenus, assurance comprise. La durée ne dépasse pas 25 ans, ou 27 ans pour un achat sur plan avec différé de remboursement.
Les banques relèvent leurs barèmes depuis juin 2026. En septembre, le taux moyen atteignait 3,40 %, et 3,31 % dans le neuf, selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA. Au troisième trimestre, le nombre de prêts accordés pour acheter neuf a reculé de 10,3 % sur un an. L'Observatoire pointe les difficultés des primo-accédants et des ménages modestes au faible apport. Le don exonéré pour un logement neuf leur offre un levier, à condition d'avoir des proches en mesure de donner.
PLF 2027 : un changement de date aux lourdes conséquences
L'amendement n° I-2276, déposé par François Jolivet (Horizons), ne change que la date butoir de l'article 790 A bis du code général des impôts. Le 31 décembre 2026 devient le 31 décembre 2030.
Ouvert aux dons versés depuis le 15 février 2025, le dispositif est né, selon le groupe Horizons, d'une initiative de ses députés. Ceux-ci invoquent la « visibilité pluriannuelle » nécessaire aux familles comme aux professionnels du logement.
Dans la même séance, l'Assemblée a adopté un second amendement du même élu, le n° I-793. Aux mêmes conditions, il étend l'exonération à la transformation en logements de locaux affectés à un autre usage. L'exposé de l'amendement cite les bureaux, les commerces et les bâtiments agricoles.
Deux amendements de la députée Valérie Létard, ancienne ministre du logement, visaient 2027 ou 2029. Ils sont tombés avec l'adoption de l'amendement Jolivet, jugé « mieux-disant » par l'élue.
Article 790 A bis du CGI, dans sa rédaction issue de l'article 71 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025. Projet de loi de finances pour 2027 (n° 3210) : amendements n° I-2276 et n° I-793, insérés après l'article 4 et adoptés le 16 octobre 2026 en première lecture.
Donation exonérée : qui peut donner, et à qui ?
Le don, une somme d'argent transmise en pleine propriété, va à un enfant, un petit-enfant ou un arrière-petit-enfant. Faute de descendance, le donateur peut gratifier un neveu ou une nièce, enfant de son frère ou de sa sœur. Aucun âge n'est exigé du donateur.
Le bénéficiaire n'a pas non plus à être primo-accédant. S'il l'est et respecte les plafonds de ressources, le don peut compléter un prêt à taux zéro dans le neuf.
Chaque donateur transmet au plus 100 000 € sans droits à un même bénéficiaire. Le second plafond s'apprécie du côté de celui qui reçoit. Le total exonéré qu'un même bénéficiaire peut recevoir, par exemple de ses deux parents et d'un grand-parent, est de 300 000 €.
Ces sommes n'entament pas les abattements classiques. Restent ainsi disponibles l'abattement de 100 000 € entre parent et enfant, tous les quinze ans, et le don familial de droit commun.
Le don peut aussi payer des travaux éligibles à MaPrimeRénov' dans la résidence principale dont le bénéficiaire est propriétaire. Ces dépenses ne doivent pas bénéficier aussi de la prime.
VEFA : le compte à rebours démarre au virement
L'argent doit financer l'achat au plus tard le dernier jour du sixième mois qui suit son versement. Le don précède donc toujours la signature.
En vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), le fisc retient la date de l'acte authentique signé chez le notaire, pas celle du contrat de réservation. Un don versé en décembre 2026 impose ainsi de signer l'acte au plus tard le 30 juin 2027. Pour un don de septembre 2026, la limite tombe le 31 mars 2027. Les appels de fonds du chantier peuvent ensuite dépasser ce délai.
La preuve de l'affectation est acquise si l'acte d'achat mentionne un apport personnel au moins égal au don exonéré. Faire construire, acheter un terrain à bâtir ou passer par une société civile immobilière (SCI) exclut l'exonération.
Acheter pour louer reste possible, sous conditions
Le bénéficiaire n'est pas tenu d'habiter le logement. Il peut le louer, nu ou meublé, à un locataire qui en fait sa résidence principale. Cette affectation dure cinq ans, à compter de l'achat, ou de l'achèvement du logement s'il est postérieur, comme en VEFA. Le bail ne peut pas être conclu avec un membre de son foyer fiscal. Un logement en résidence étudiante avec services, ou en établissement pour personnes âgées ou handicapées, loué à l'exploitant, est exclu.
Une revente dans les cinq ans fait tomber l'exonération, même si le prix sert aussitôt à racheter un autre logement. Le bénéficiaire doit alors acquitter les droits de donation, avec l'intérêt de retard. Son décès, en revanche, ne remet pas l'avantage en cause.
Donation logement neuf : pourquoi 2030 n'est pas encore acquis
L'Assemblée doit encore se prononcer sur l'ensemble de la première partie du budget, consacrée aux recettes. Ce vote solennel, d'abord prévu le 20 octobre, est inscrit au mardi 3 novembre 2026. Le gouvernement s'est opposé à l'amendement, que la commission des finances avait aussi écarté. Les députés ont pourtant adopté la prolongation par 57 voix contre 32. En cas de recours à l'article 49.3 de la Constitution, l'exécutif choisirait les amendements conservés.
Si les députés rejettent la première partie, comme celle du budget 2026 le 21 novembre 2025, le texte part au Sénat dans sa version initiale. Le gouvernement ou les sénateurs peuvent toutefois y reprendre des mesures votées. Même votée par les députés, la prolongation peut ensuite tomber au palais du Luxembourg ou en commission mixte paritaire (CMP).
Les lois de finances pour 2025 et 2026 n'ont été promulguées que les 14 et 19 février. Un don versé en janvier 2027 ne serait donc exonéré que si la prolongation figure dans la loi promulguée. Dans la rédaction votée, l'exonération ne connaîtrait aucune interruption au 1er janvier 2027.
Un virement effectué d'ici au 31 décembre 2026 relève en revanche du régime actuel. Le don se déclare sur le formulaire de déclaration de don n° 2735, uniquement sur papier et en double exemplaire.
Ne pas confondre avec le don d'argent de l'article 4
L'article 4 du projet de budget relèverait en 2027 le don familial de droit commun, exonéré aujourd'hui jusqu'à 31 865 €. Le gouvernement proposait 50 000 €, les députés ont voté 100 000 €, sans condition d'achat immobilier.
Ces avantages seraient réservés aux bénéficiaires majeurs de moins de 50 ans. Un taux réduit de 6 % s'appliquerait aussi, sur une part taxable de 100 000 € au plus. Pour le ministre David Amiel, cette mesure produit en 2027 des effets proches de la prolongation. Elle reste elle aussi à confirmer.
