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Apport inégal dans un achat immobilier à deux : Quelles solutions ?

Que les raisons soient financières ou culturelles, acheter un logement est le plus souvent un projet de couple. Pourtant si la démarche est commune, il n’est pas rare que les co-acquéreurs ne présentent pas le même niveau d’apport personnel. Cela soulève alors une question clé : comment acheter à deux avec un apport différent tout en protégeant les intérêts de chacun ?

Que vous soyez en couple, entre amis ou membres d’une même famille, anticiper les conséquences juridiques, fiscales et financières d’un achat à parts inégales est la base d'un achat serein. Voici un guide complet pour comprendre les enjeux, les solutions possibles et les erreurs à éviter.

Pourquoi acheter à deux avec un apport différent peut poser problème ?

Lorsqu’on achète à deux, on peut être tentés en première intention de répartir la propriété à parts égales, par facilité ou par équité affective. Mais si l’un apporte 10 000 € et l’autre 50 000 €, une répartition 50/50 peut créer une injustice financière.

Exemple concret

• Prix du bien : 300 000 €
• Apport de l’acheteur A : 50 000 €
• Apport de l’acheteur B : 10 000 €
• Prêt commun : 240 000 €

Si chacun détient 50 % du bien, l’acheteur A finance en réalité une plus grande partie, mais n’aura pas de droit supplémentaire à la revente. En cas de séparation ou de revente anticipée, cela peut créer des tensions importantes, surtout si l’apport personnel n’a pas été formalisé dans l’acte notarié ou dans une clause spécifique.

Par ailleurs, le régime juridique qui lie les co-acquéreurs (concubinage, PACS, mariage) joue un rôle essentiel dans la manière dont les apports sont considérés et s'avère déterminant en cas de séparation ou de décès.

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Quelles sont les solutions pour acheter à deux avec un apport différent ?

Il existe plusieurs manières de sécuriser l’achat immobilier à deux avec des apports différents. Voici les options les plus courantes :

1. Acheter en indivision avec répartition des quotes-parts

L’indivision est la forme d’achat la plus simple et la plus fréquente entre deux personnes non mariées. Chacun détient une part du bien proportionnelle à son apport, mentionnée dans l’acte d’achat.

À noter : les quotes-parts ne se calculent pas seulement sur le prix du bien, mais sur son coût total de revient : prix d’achat, frais de notaire, frais d’agence et parfois les comptes de prorata dans l’ancien (taxe foncière, charges de copropriété, etc.). C’est le notaire qui réalise ce calcul.

Exemple

• Acheteur A apporte 50 000 €
• Acheteur B apporte 10 000 €
• Ils empruntent ensemble 240 000 € à parts égales
• Total financé par A : 50 000 + 120 000 = 170 000 €
• Total financé par B : 10 000 + 120 000 = 130 000 €

Répartition de propriété :

• A : 170 000 / 300 000 = 56,6 %
• B : 130 000 / 300 000 = 43,4 %

Ces quotités doivent être inscrites dans l’acte d’achat. En cas de revente, chacun touchera un montant proportionnel à cette quote-part, après remboursement du crédit restant.

✅ Avantage : solution transparente.

⚠ ️ Inconvénient : les remboursements différenciés du prêt ne sont pas pris en compte, sauf stipulation complémentaire.

Ajouter une clause de "contribution aux charges" ou de "remboursement prioritaire"

Lorsque les apports sont inégaux mais que le prêt est remboursé à parts égales, il peut être judicieux d’ajouter une clause d’emploi ou de remploi. Cette clause, insérée dans l’acte d’achat, protège l’apport personnel en cas de séparation ou de revente.

Exemple

• Apport A : 40 000 €
• Apport B : 10 000 €
• Crédit remboursé 50/50

Une clause peut stipuler que les apports seront remboursés avant tout partage, puis que le solde sera réparti à parts égales ou selon une autre clé.

⚖ Dans le cadre d’un mariage sous le régime de la communauté ou d’un PACS, l’apport propre doit être déclaré comme "fonds propres" pour pouvoir être récupéré.

Créer une SCI pour acheter à deux

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La SCI (Société Civile Immobilière) est particulièrement adaptée pour encadrer des achats à deux avec des apports différents, surtout si le projet est d’envergure (location, transmission, gestion multiple).

Chaque associé détient des parts de la société à hauteur de son investissement. Ce qui permet une grande souplesse dans la gestion, la répartition des bénéfices, et même une transmission facilitée aux héritiers.

Exemple

• A apporte 60 000 €
• B apporte 20 000 €
• La SCI emprunte 220 000 € pour acheter un bien à 300 000 €

Répartition des parts :

• A : 60 %
• B : 40 %

✅ Avantage : souplesse de gestion et bonne protection patrimoniale.

⚠️ Inconvénient : frais de création, obligations juridiques et comptables.

Acheter en couple selon les situations matrimoniales

Lorsque deux personnes achètent un bien ensemble, la manière dont la propriété est répartie dépend fortement de leur statut juridique. Mariés, pacsés ou en concubinage, les règles diffèrent. Et en cas d’apport différent, ces distinctions font clairement la différence.

Mariage sous le régime de la séparation de biens

Dans ce régime, chaque époux reste propriétaire des biens qu’il acquiert, en fonction de sa participation financière. Lorsque les époux achètent un bien ensemble, la part de propriété de chacun est déterminée selon sa contribution réelle au financement, qu’il s’agisse de l’apport initial ou des remboursements de prêt.

Par exemple, si l’un apporte 70 000 € et l’autre 30 000 €, avec un emprunt contracté à parts égales, les conjoints peuvent convenir d’une répartition du bien à 60 % pour l’un et 40 % pour l’autre. Cette répartition doit impérativement être précisée dans l’acte d’achat. À défaut, la répartition est présumée être de moitié.

Mariage sous le régime de la communauté universelle

Ce régime prévoit que tous les biens, quelle que soit leur origine ou leur mode de financement, sont communs aux deux conjoints. Concrètement, même si un seul époux finance l’intégralité de l’achat, le bien appartient automatiquement pour moitié à chacun. Ce principe s’applique, sauf mention spécifique d’une clause d’exclusion ou de remploi dans le contrat de mariage.

En pratique, cela signifie qu’en cas de séparation, l’époux ayant financé le bien ne pourra pas revendiquer une part supérieure à celle de son conjoint. Ce régime est souvent choisi pour favoriser une gestion patrimoniale entièrement fusionnée, mais il est peu adapté aux situations d’achats déséquilibrés entre les conjoints.

PACS sous le régime de la séparation de biens (par défaut)

Depuis 2007, le PACS fonctionne automatiquement sous le régime de la séparation de biens, sauf stipulation contraire. Chaque partenaire est donc propriétaire à hauteur de sa participation effective au financement de l’achat. Pour sécuriser cette répartition, il est indispensable d’indiquer clairement les quotes-parts dans l’acte authentique.

Si cette étape est omise, la répartition peut être contestée, notamment en cas de revente ou de séparation. Ce régime est bien adapté aux couples qui souhaitent rester indépendants sur le plan patrimonial tout en réalisant un projet commun.

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PACS avec clause d’indivision

Il est possible pour les partenaires pacsés d’opter pour un régime d’indivision. Dans ce cas, le bien acquis est réputé appartenir à parts égales, sauf mention contraire dans l’acte d’achat. Cette règle peut entraîner une répartition inéquitable si les apports ont été très différents.

Par exemple, si l’un des partenaires finance l’intégralité du bien mais que l’acte n’indique rien, chacun sera considéré comme propriétaire à 50 %. Pour éviter cela, il convient d’insérer une clause précisant les contributions respectives ou une clause de remploi, notamment en cas d’utilisation de fonds propres (épargne personnelle, donation, héritage...).

Concubinage (union libre)

Lorsque deux personnes non mariées et non pacsées achètent un bien ensemble, le régime de l’indivision s’applique par défaut. Cela signifie que chacun est propriétaire du bien en fonction de la part financée, mais uniquement si cette part est mentionnée dans l’acte d’achat.

Si aucun pourcentage n’est précisé, la loi considère que le bien est détenu à 50/50, même si l’un des deux a financé la totalité de l’opération. Pour éviter toute ambiguïté ou litige en cas de séparation, il est vivement recommandé de faire rédiger une convention d’indivision. Ce document peut encadrer la répartition des droits de propriété, les modalités de gestion du bien, les règles en cas de revente ou de départ de l’un des co-acquéreurs. Il est également essentiel de conserver les preuves des apports personnels et des remboursements pour faire valoir ses droits si nécessaire.

Et le remboursement du prêt dans tout ça ?

Même si les apports sont inégaux, les co-emprunteurs sont solidairement responsables du crédit. Il est donc essentiel de définir en amont : Qui rembourse quoi ? Et comment cela se répercute sur la propriété du bien ?

Il est important de comprendre les engagements juridiques que cela implique. En tant que co-emprunteurs, vous êtes solidairement responsables du remboursement de la totalité du prêt, et non seulement de "votre moitié". Autrement dit, si l’un ne paie plus, la banque peut se retourner contre l’autre pour la totalité du capital restant dû.

C’est ce qu’on appelle la clause de solidarité, qui est présente dans la quasi-totalité des prêts immobiliers souscrits à deux.

Quelles précautions prendre pour éviter les conflits ?

1. Faire rédiger un acte notarié précis, mentionnant les quotes-parts, les apports et les clauses de remploi.
2. Anticiper les scénarios de séparation, de revente ou de désengagement dans une convention écrite.
3. Choisir le bon cadre juridique (SCI, séparation de biens, etc.) selon votre situation.
4. Conserver les justificatifs d’apports, de virements et de remboursements pour garantir vos droits.