Accueil > L'actualité immobilière à Toulouse > Faux DPE : comment les détecter et s'y opposer ?

Faux DPE : comment les détecter et s'y opposer ?

À l'occasion de la vente d'un logement ou d'un contrat de location, la réalisation d'un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est obligatoire. Le DPE s'intègre dans le dossier de diagnostic technique (DDT), regroupant l'ensemble des constats ou états qui doivent être annexés à l'avant du contrat de vente ou de location. Il doit se tenir à disposition de tout acquéreur ou locataire qui en fait la demande.

Malgré ces obligations, certains vendeurs ou bailleurs sont tentés de fournir de faux DPE pour des raisons économiques et stratégiques, notamment dans un contexte où la performance énergétique est devenue un critère déterminant pour louer ou vendre un bien.

Mais comment reconnaître un faux DPE et s'y opposer ? Les réponses dans cet article.

DPE : définition et réglementation

©Andrey_Popov - Shutterstock

Le Diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document qui renseigne la performance énergétique et climatique d'un logement ou d'un bâtiment. Il évalue sa consommation d'énergie et son impact en termes d'émissions de gaz à effet de serre, au travers d'étiquettes (A à G).

Le DPE s'inscrit dans une politique énergétique définie au niveau européen en vue de réduire la consommation d'énergie et limiter les émissions de gaz à effet de serre. Il sert essentiellement à identifier les passoires énergétiques (étiquettes F et G). Les passoires énergétiques désignent les logements les plus énergivores en énergie ou qui émettent le plus de gaz à effet de serre.

Réglementation

Sauf exceptions, réaliser un DPE est obligatoire pour la vente d'un bien ou d'un bâtiment ainsi que pour la signature d'un contrat de location d'un logement ou d'un bâtiment d'habitation. C'est également le cas pour les logements neufs.

Selon la loi "Climat et Résilience", la réalisation d'un DPE est obligatoire pour l'ensemble des bâtiments d'habitation collectifs, à l'échelle du bâtiment selon un calendrier échelonné :

• Depuis le 1er janvier 2024 pour les immeubles en monopropriété et pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
• depuis le 1er janvier 2025 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots ;
• le 1er janvier 2026 pour les copropriétés de 50 lots maximum.

Le DPE doit être réalisé à l'initiative du propriétaire, à ses frais, qu'il soit un propriétaire privé ou public.

Il doit être réalisé par un diagnostiqueur. Ce professionnel indépendant doit répondre à plusieurs conditions strictes :

• être certifié selon les exigences définies par l'arrêté du 20 juillet 2023 ;
• et disposer d'une assurance professionnelle couvrant son activité.

Il est tenu d'agir en toute objectivité et neutralité, afin de garantir la fiabilité des résultats du diagnostic.

Quels sont les bâtiments exempté de DPE ?

Selon l'article R. 126-15 du Code de la Construction et de l’Habitation, sont exemptés de DPE les bâtiments suivants :

• Les constructions temporaires destinées à être utilisées pendant une durée maximale de deux ans.
• Les bâtiments isolés dont la surface de plancher est inférieure à 50 m².
• Les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, à l'exception des locaux d'habitation, lorsque les systèmes de chauffage, de climatisation ou de production d'eau chaude y sont peu énergivores par rapport aux besoins de l'activité.
• Les lieux de culte.
• Les monuments historiques protégés, qu'ils soient classés ou inscrits à l'inventaire au titre du code du patrimoine.
• Les bâtiments ou portions de bâtiments qui ne sont pas équipés de système de chauffage, ou dont le seul moyen de chauffage consiste en une cheminée à foyer ouvert, sans aucun dispositif de refroidissement de l'air intérieur.
• Les logements ou bâtiments résidentiels occupés de façon ponctuelle, c'est-à-dire moins de quatre mois par an.

Comment reconnaître un faux DPE ?

© Miha Creative - Shutterstock

Reconnaître un faux DPE peut s'avérer difficile, surtout pour un acquéreur ou un locataire non averti. Pourtant, plusieurs indices peuvent éveiller la vigilance. Voici les principaux éléments à contrôler pour détecter une anomalie ou une fraude :

Vérifier la durée de validité

Un DPE est valable pendant 10 ans à compter de sa date d'établissement. À noter que les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 30 juin 2021 ne sont plus valides depuis :

• Le 1er janvier 2023 pour les DPE antérieurs à 2017 ;
• le 1er janvier 2025, pour les DPE de 2017 à 2021.

Même si un DPE est encore valide sur le papier, il peut devenir obsolète en pratique s'il ne reflète plus la réalité du bien (rénovation, changement de système de chauffage...).

Le propriétaire a tout intérêt à fournir un DPE à jour, d'autant plus que depuis 2021, le DPE est juridiquement opposable.

Vérifier le numéro d'identification

Tout DPE valide doit comporter un numéro à 13 caractères, commençant par "DPE", vérifiable sur le site officiel de l'ADEME.

Si ce numéro n'existe pas dans la base ou ne correspond pas au bien concerné, il s'agit probablement d'un faux document.

Contrôler la présence des mentions obligatoires

Un DPE officiel doit contenir :

• Le nom, le numéro de certification et les coordonnées du diagnostiqueur ;
• le nom de l'organisation certificateur ;
• la date de réalisation du diagnostic et sa durée de validité (10 ans) ;
• le logement concerné (adresse complète, type, surface...) ;
• les étiquettes énergie et climat (A à G) ;
• des recommandations de travaux d'amélioration énergétique.

L'absence de ces mentions peut révéler un DPE incomplet, obsolète ou falsifié.

Comparer la note avec la réalité du bien

Un logement ancien, mal isolé, équipé d'un vieux chauffage au fioul ne peut pas raisonnablement obtenir une étiquette A ou B.

Une note trop flatteuse peut être le signe d'un DPE trafiqué ou mal réalisé. En cas de doute, demandez les justificatifs utilisés (factures d'énergie, descriptif technique, plans).

Document scanné ou non signé

Un DPE photocopié, sans signature électronique, ni cachet du diagnostiqueur peut être falsifié. Attention aux PDF modifiables ou suspects, souvent édités manuellement pour enjoliver les notes.

Que faire face à un DPE erroné ?

©Audio und werbung — Shutterstock

Conformément à la loi Élan du 23 novembre 2018, le DPE est opposable depuis le 1er juillet 2021. Cela signifie qu'il a une valeur juridique, au même titre que d'autres diagnostics techniques (plomb, amiante, électricité) et peut donc être utilisé devant un tribunal en cas de litige.

L'opposabilité signifie que le vendeur ou le bailleur engage sa responsabilité légale s'il fournit un DPE erroné ou mensonger.

L'acheteur ou le locataire peut demander réparation (financière ou juridique) si le diagnostic est inexact et lui a causé un préjudice (ex : consommation réelle bien plus élevée que celle annoncée).

Dans quels cas la responsabilité juridique est engagée ?

Il revient au propriétaire de s'assurer que le DPE a été correctement établi et que les informations qu'il contient sont exactes et conformes à la réalité du bien.

En plus du propriétaire, toute personne étant intervenu dans le cadre de la vente ou de la location du bien peut être tenue responsable et poursuivie pour les cas suivants :

• Si la procédure n'est pas respectée et le DPE n'est pas annexé au bail de location ou au compromis de vente.
• Si le diagnostic a été réalisé en dehors des règles en vigueur, notamment en cas de non-respect des méthodes officielles de calcul ou en l'absence de transmission à l'ADEME.
• Si les informations contenues dans le document sont inexactes, trompeuses ou mensongères, que ce soit sur la performance énergétique du logement, l'étiquette énergie-climat ou les données techniques.
• Si le DPE a dépassé la période de validité, c'est-à-dire qu'il a dépassé sa durée de validité de 10 ans.

Quels sont les recours possibles pour les locataires et les acquéreurs ?

© PowerUp - Shutterstock

L'opposabilité du DPE permet à tout locataire ou acheteur d'effectuer un recours auprès du tribunal pour demander des dommages et intérêts ou l'annulation du bail ou de la vente.

Pour ce faire, il faut apporter la preuve que le DPE est erroné, cela nécessite de refaire un diagnostic pour comparer les résultats.

L'acquéreur ou le locataire dispose de 10 ans pour s'opposer au DPE et apporter la preuve que celui-ci est faux. Ces actions peuvent mettre un certain temps et demander une expertise judiciaire, moyennant un coût supplémentaire.

Face à un DPE erroné ou frauduleux, les conséquences l'acheteur ou le locataire peuvent être lourdes : surcoûts énergétiques, travaux imprévus, impossibilité de louer, dévalorisation du bien... Si les recours existent, encore faut-il les engager correctement, d'où l'importance de faire appel à un avocat en droit immobilier.

Contre qui agir ?

Le diagnostiqueur

• Il a une responsabilité contractuelle vis-à-vis du vendeur ou bailleur qui l’a mandaté.
• Il a une responsabilité délictuelle vis-à-vis de l’acquéreur ou du locataire, s’il a commis une faute dans la réalisation du DPE (erreur de calcul, prise en compte de données erronées, etc.).
• Il doit solliciter tous les documents nécessaires, vérifier la cohérence des informations, et signaler toute anomalie de consommation.

Le vendeur

• Pour dol, s’il a délibérément dissimulé ou falsifié le DPE (difficile à prouver).
• Pour vice caché, notamment si le bien présente une performance énergétique inférieure à celle annoncée.
• Pour défaut de conformité, si le bien ne correspond pas aux caractéristiques convenues.

Le notaire

• Il a une obligation de contrôle (validité du DPE, certification du diagnostiqueur, assurance).
• Il peut être mis en cause s’il n’a pas informé l’acheteur sur les risques juridiques et financiers liés à une mauvaise étiquette énergétique.

L'agent immobilier

• Engage sa responsabilité s’il a reproduit un DPE erroné sans vérification.
• Peut être solidairement condamné avec le vendeur.

Le syndic / syndicat de copropriétaires

• Si des informations erronées ont été transmises au diagnostiqueur par le syndic, la responsabilité du syndicat peut être engagée.
• En cas de dol du syndic, le syndicat peut s’en exonérer.

Quels préjudices peuvent être indemnisés ?

• Coût des travaux nécessaires pour atteindre la performance affichée dans le DPE erroné (isolation, chauffage…).
• Perte de loyers, en cas d’impossibilité de louer (logement classé F ou G par exemple).
• Surconsommation d’énergie constatée entre la consommation réelle et celle estimée.
• Frais d’expertise et d’enquête (huissier, contre-DPE, diagnostics complémentaires).
• Préjudice moral, pour les désagréments subis durant les démarches.
• Perte de chance de négocier le prix (dans le cas d’un DPE non opposable, avant 2021).

Quelles sont les étapes à suivre et les documents à rassembler ?

Faire réaliser un contre-DPE

• Il s'agit de commander un deuxième DPE, par un diagnostiqueur différent et certifié.
• Ce diagnostic permettra d'établir les écarts entre le premier DPE et la réalité technique du bien.
• Il doit préciser la surface Carrez réelle et corriger les erreurs identifiées dans le DPE initial (exemple : mauvaise isolation des murs, surélévation de la performance d'une chaudière, etc.).
• Joindre un tableau comparatif avec la liste des divergences techniques (consommation, type d'équipement, épaisseur des isolants).

Ce deuxième DPE doit être suffisamment précis pour identifier les fautes commises par le premier diagnostiqueur.

Faire un constat d'huissier

Ce procès-verbal a une valeur probante importante. Il doit documenter :

• L'état réel des équipements de chauffage, d'isolation, de ventilation ;
• l'absence ou présence d'isolation sur chaque mur ou toiture ;
• l'état et la référence des ballons d'eau chaude, des radiateurs ou des pompes à chaleur (n° de série, puissance...)
• les signes de déperdition thermique (parois froides, moisissures, ponts thermiques, etc.)/

Le constat permet de verrouiller les preuves avant toute modification ou travaux.

Obtenir des devis précis des travaux à réaliser

• Faire appel à des artisans RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).
• Chaque devis doit :
• Détailler les matériaux utilisés (épaisseur, conductivité thermique…) ;
• Préciser les quantités, la localisation des travaux (mur nord, comble, dalle…) ;
• Évaluer le gain énergétique prévisible (en kWh/m²/an) pour atteindre la classe énergétique annoncée à tort dans le DPE.

Attention, le devis ne doit pas viser à dépasser la performance annoncée, mais uniquement à l’atteindre, sous peine de voir l’indemnisation réduite par le juge.

Adresser une mise en demeure

Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception :

Au diagnostiqueur

• Demandez une révision du DPE ;
• Précisez les erreurs constatées ;
• Donnez un délai (15 ou 30 jours) pour une réponse écrite.

Au vendeur (ou bailleur)

• Soulevez les incohérences du diagnostic ;
• Demandez des explications et un éventuel accord amiable ;
• Mentionnez que le DPE erroné a influencé votre décision d’achat ou de location.

Qui n’est pas concerné par une mise en demeure à ce stade ?

• Le notaire : bien qu’il ait un devoir de contrôle, sa mise en cause relève directement d’une action en responsabilité professionnelle, mais pas d’une mise en demeure initiale.
• Le syndic de copropriété : sauf si une faute manifeste a été commise par transmission d’informations erronées – auquel cas une mise en cause directe dans une assignation au fond est privilégiée.

Contacter le certificateur et l'assureur du diagnostiqueur

Le certificateur

• Vérifiez si le diagnostiqueur était toujours certifié à la date du diagnostic.
• Exigez une confirmation écrite de la validité de sa certification.

L'assureur

• Vérifiez qu'une assurance responsabilité civile professionnelle est bien en cours.
• En cas de contentieux, l'assureur du diagnostiqueur peut être mis en cause pour indemniser les dommages.