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Actualité à Toulouse : Le permis de louer arrive à Toulouse en novembre 2025

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Écrit par Hervé Koffel publié le 16 octobre 2025

Le permis de louer arrive à Toulouse en novembre 2025

La nuit du 9 mars 2024 a laissé un trou béant rue Saint-Rome et une cicatrice dans la mémoire collective toulousaine. Cet immeuble de trois étages effondré, évacué in extremis quelques jours plus tôt, a provoqué une onde de choc. Plus de 60 bâtiments ont depuis été vidés de leurs occupants par précaution.

Face à cette fragilité du bâti ancien, la municipalité riposte : dès le 3 novembre prochain, le permis de louer entre en vigueur dans le quartier Arnaud-Bernard. Objectif : contrôler la qualité de plusieurs milliers de logements avant qu'ils ne soient proposés sur le marché locatif.

Permis de louer : Quand un immeuble s'effondre, une politique se redessine

Le 4 rue Saint-Rome n'est plus qu'un souvenir de briques et de gravats. Dans la nuit du 9 mars 2024, ce bâtiment du XIXe siècle s'est effondré après une évacuation préventive. En cascade, les immeubles voisins vacillent : un deuxième bâtiment rue des Puits-Clos présente de nouvelles fissures, une cinquantaine d'habitants quittent les lieux dans l'urgence. En un an, plusieurs dizaines d'immeubles sont évacués dans la métropole.

Face à cette situation, la réponse municipale arrive. Le 28 novembre 2024, le conseil municipal vote la mise en place du permis de louer. La délibération n°24.2 acte une expérimentation dans le quartier Arnaud-Bernard, secteur déjà sous surveillance pour la vétusté de son bâti. Le dispositif s'appuie sur la loi ALUR de 2014, renforcée par les lois ELAN (2018) et habitat dégradé (2024).

Dès novembre prochain, un téléservice ouvrira aux propriétaires. Au total, 3 420 logements entrent dans le périmètre d'expérimentation. Chaque propriétaire souhaitant louer ou relouer son bien devra solliciter l'autorisation municipale. La Ville de Toulouse fait part d'un message limpide : la location engage la responsabilité du bailleur, et la sécurité des locataires ne se négocie pas.

Arnaud-Bernard, cobaye malgré lui

Pourquoi ce quartier précisément ? Arnaud-Bernard concentre un patrimoine bâti du XIXe siècle : briques foraines, mortier de chaux, planchers en bois. Ces matériaux vieillissent et, mal entretenus, se fragilisent. Le secteur était d'ailleurs déjà sous surveillance avant mars 2024.

L'audit mené par Europolia a identifié trois secteurs prioritaires : Arnaud-Bernard/Saint-Sernin, Bayard/Belfort et Esquirol/Carmes. Les critères croisent l'âge du bâti, les matériaux de construction, les signalements des services d'hygiène et la densité locative. Avec ses 3 420 logements concernés, Arnaud-Bernard offre un terrain d'expérimentation représentatif.

L'architecte honoraire Michel Souviron, interrogé par France Bleu, avertit : Les faubourgs ont plus de 100 ans, et ces immeubles-là, ils étaient construits plus pauvrement, avec des structures sous-dimensionnées. Je ne parierai pas qu'il ne va pas y avoir des effondrements en dehors du centre-ville.

Les signalements ont explosé : avant mars 2024, la mairie enregistrait 150 alertes annuelles sur des immeubles potentiellement dangereux. Ce nombre a plus que doublé depuis. Le choix d'Arnaud-Bernard pour cette expérimentation est donc tout à fait logique étant donné le nombre d'immeubles anciens. Si le dispositif fait ses preuves dans ce quartier, d'autres secteurs sensibles pourraient suivre.

Mode d'emploi du sésame locatif

Concrètement, que change le permis de louer à Toulouse pour un propriétaire d'Arnaud-Bernard ? Tout, ou presque. Fini le temps où il suffisait de trouver un locataire, de signer un bail et de remettre les clés. Désormais, une étape administrative s'intercale entre l'intention de louer et la signature effective du contrat.

Qui est touché par le permis de louer ?

Le dispositif concerne tous les propriétaires bailleurs du périmètre, qu'ils louent un studio ou un appartement familial, en vide ou en meublé. Deux situations déclenchent l'obligation : la première mise en location d'un bien et chaque changement de locataire. En revanche, les renouvellements de bail, les reconductions tacites et les simples avenants échappent à cette contrainte. Un locataire qui prolonge son contrat n'impose donc pas de nouvelle démarche à son propriétaire.

Quelles démarches ?

Dès le 3 novembre 2025 donc, la mairie mettra en ligne un téléservice dédié. Les propriétaires devront y remplir le formulaire CERFA 15652*01 et joindre une série de documents techniques. La liste ressemble à un inventaire avant départ en vacances, mais elle a son importance : diagnostic de performance énergétique (DPE), diagnostic électricité, diagnostic gaz si le logement en possède, diagnostic plomb pour les constructions antérieures à 1949, diagnostic amiante pour les bâtiments dont le permis de construire date d'avant juillet 1997.

S'ajoutent à ce dossier l'état des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques ou radon si le logement se situe dans une zone concernée, ainsi que le diagnostic bruit pour les secteurs exposés. Autant de pièces qui, bien qu'obligatoires dans le cadre d'une location classique, prennent ici une dimension stratégique : elles constituent la base de l'évaluation municipale.

Constat et verdict administratif

Une fois le dossier déposé, l'horloge administrative se met en marche. La mairie dispose d'un délai maximal de 30 jours pour instruire la demande. Durant cette période, les services municipaux peuvent organiser une visite sur place. Les agents vérifieront alors la salubrité du logement : ventilation suffisante, absence d'humidité excessive, surface habitable conforme, installations électriques et de gaz aux normes.

Si tout est en ordre, l'autorisation tombe. Elle reste valable pendant deux ans et couvre toute la durée du bail. En cas de silence de l'administration au-delà du délai d'un mois, le permis est réputé accordé tacitement. Une soupape de sécurité pour éviter les blocages administratifs.

Mais que se passe-t-il si le logement ne répond pas aux critères ? La mairie peut accorder une autorisation avec réserve, conditionnée à la réalisation de travaux mineurs dans un délai précis. Elle peut aussi refuser purement et simplement l'autorisation, en fournissant la liste détaillée des travaux nécessaires pour mettre le bien aux normes. Dans ce cas, aucun bail ne peut être signé tant que l'autorisation n'a pas été obtenue.

Un détail pratique : en cas de vente d'un logement déjà autorisé, le nouveau propriétaire peut demander le transfert de l'autorisation existante via le formulaire CERFA 15663*01, à condition que l'ancien propriétaire accepte ce transfert. Une disposition qui peut faciliter les transactions immobilières dans le périmètre concerné.

Le permis de louer, une fois délivré, doit impérativement être annexé au contrat de location lors de sa signature. Il devient ainsi un document contractuel au même titre que les diagnostics techniques ou l'état des lieux. Pour le locataire, c'est une garantie supplémentaire : la collectivité publique a validé la décence du logement qu'il s'apprête à occuper.

permis de louer toulouse
© Chinnapong – Shutterstock

L'addition salée pour les propriétaires négligents

Le permis de louer s'accompagne d'un arsenal de sanctions :

  • Location sans autorisation préalable : 5 000 euros d'amende.
  • Récidive dans les trois ans ou location malgré un refus explicite d'autorisation : 15 000 euros.

Une gradation adoptée afin de responsabiliser les bailleurs. Précision importante : même sanctionné, le bail reste juridiquement valide, protégeant le locataire.

Au-delà des amendes, le coût du permis lui-même s'ajoute. Dans les autres communes françaises, les frais oscillent entre 60 et 114 euros par autorisation (source : locservice). Les propriétaires doivent également anticiper les travaux éventuels de mise aux normes : isolation phonique, reprise électrique, traitement de l'humidité.

Pour la collectivité, le coût est réel. Depuis mars 2024, Toulouse a engagé plus de 525 000 € en sécurisations d'urgence, somme qu'elle compte recouvrer auprès des propriétaires défaillants. Cette dimension financière transforme l'équation économique de l'investissement locatif dans Arnaud-Bernard : délais administratifs, frais, risque de refus, travaux. Un rééquilibrage du marché qui vise à éliminer les logements les plus dégradés.

Marseille, le laboratoire qui inspire Toulouse

Toulouse n'invente rien. Elle s'inscrit dans le sillage d'une vingtaine de communes françaises qui ont testé le permis de louer depuis 2014 comme Montauban, Albi, Nîmes Agde ou encore Montpellier. L'exemple marseillais mérite qu'on s'y attarde.

Traumatisée par l'effondrement meurtrier de deux immeubles rue d'Aubagne en novembre 2018 (qui ont fait huit victimes), la cité phocéenne a déployé le permis de louer dans plusieurs quartiers du centre-ville dès 2021. La métropole a ciblé les 1er, 2e et 3e arrondissements, zones où le risque d'habitat indigne était le plus prégnant.

Les chiffres donnent une idée de l'impact du dispositif. Selon les données municipales, plus de 600 logements dangereux ont été détectés et bloqués depuis la mise en place du permis. Ces biens auraient sans doute continué à être loués en l'absence de contrôle préalable, exposant leurs occupants à des situations potentiellement dramatiques.

Amandine Fornari, directrice de la mission Habitat Indigne à Marseille, résume la philosophie du dispositif : Le permis de louer est devenu un outil indispensable pour freiner la dégradation du centre-ville et exiger des bailleurs qu'ils proposent des logements décents . Un constat qui résonne particulièrement à Toulouse, où la problématique du bâti ancien dégradé suit des logiques comparables. Marseille a par ailleurs renforcé son dispositif en multipliant les contrôles de terrain, parfois avec l'appui de la police municipale, pour traquer les locations illégales.

Ces retours d'expérience offrent à Toulouse une feuille de route. Les écueils sont identifiés : lourdeur administrative, nécessité de former les agents, risque de tensions avec les propriétaires. Mais les bénéfices aussi : meilleure connaissance du parc locatif, protection renforcée des locataires, signal fort aux bailleurs négligents. Reste à voir si, dans un an, le bilan toulousain rejoindra ces exemples encourageants.

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