Accueil > L'actualité immobilière à Toulouse > Personnaliser son logement neuf avec les TMA

Personnaliser son logement neuf avec les TMA

Vous projetez d'acheter un logement neuf ? Saviez-vous qu'un achat en VEFA vous permet de personnaliser votre bien grâce aux TMA (Travaux Modificatifs Acquéreurs) ? Initiés par l'acheteur, ces travaux vous permettent d'adapter votre intérieur selon vos goûts et besoins spécifiques. Ces quelques ajustements peuvent transformer un logement formaté en un bien qui reflète vos préférences.

Toutefois, cette liberté de personnalisation est encadrée par des conditions strictes. Pour que les modifications soient techniquement réalisables et qu’elles ne perturbent pas l’avancement du chantier, l’acquéreur doit respecter les normes en vigueur et transmettre ses demandes dans des délais bien définis.

Découvrez dans cet article quels sont les travaux réalisables, les étapes à suivre pour faire les demandes ainsi que les sommes à engager.

Ce qu'il faut savoir avant de demander des TMA

Avant de modifier un plan ou d'ajouter des options dans le cadre d'un achat en VEFA, certaines règles doivent être respectées. Les promoteurs sont en droit de refuser une demande de travaux si elle ne répond pas à certains critères essentiels. Voici lesquels :

• Les modifications doivent respecter les normes en vigueur

Toute demande de travaux doit être conforme à la réglementation, en particulier au Code de la Construction et de l'Habitation. Cela signifie que le logement doit continuer à répondre aux exigences en matière d'accessibilité, de performance énergétique, de sécurité, ou encore aux labels et certifications du programme (comme la norme NF Habitat ou la RE2020).

Par exemple, une transformation ne doit pas empêcher l'accès au logement pour une personne à mobilité réduite.

• Les travaux ne doivent pas perturber le calendrier du chantier

Les modifications souhaitées doivent pouvoir être intégrées dans le planning global de construction, sans occasionner de retard sur la date de livraison du bien. Si le chantier devait être décalé à cause d'un TMA, le promoteur pourra légitimement refuser la demande.

Il est toutefois inutile de s'inquiéter. Dès la phase de réservation du bien, le promoteur indique une liste d'options possibles ainsi que le tarif pour chaque travaux.

Quels sont les TMA possibles ?

© Olena Ukhova - Shutterstock

Les Travaux Modificatifs Acquéreur offrent la possibilité de personnaliser un logement selon vos besoins et vos préférences. Ces modifications doivent cependant respecter les réglementations en vigueur, notamment en matière d'accessibilité et de normes techniques et de ne pas retarder le calendrier de construction.

1. Modifications électriques

Ajout ou déplacement de prises électriques, d'interrupteurs ou de points lumineux pour adapter l'installation aux besoins spécifiques de l'acquéreur.

2. Aménagement des cloisons

Suppression, déplacement ou ajout de cloisons pour modifier la configuration des pièces et optimiser l'espace intérieur.

3. Personnalisation des finitions

Choix des revêtements de sol (parquet, carrelage) et des peintures murales pour correspondre aux goûts esthétiques de l'acquéreur.

4. Adaptation des équipements sanitaires

Remplacement d'une baignoire par une douche, déplacement d'un lavabo ou ajout d'équipements spécifiques dans la salle de bains ou la cuisine.

5. Modifications de la plomberie

Déplacement ou ajout de points d'eau, comme l'installation d'une arrivée d'eau supplémentaire pour un lave-linge ou un lave-vaisselle.

6. Aménagements extérieurs (pour les maisons individuelles)

Création d'une terrasse, d'un bar extérieur ou d'autres aménagements spécifiques dans le jardin.

Qu'est-ce qu'il n'est pas possible de faire avec les TMA ?

Certains éléments du bien ne sont pas modifiables, elles sont en effet soumises à des restrictions et ne peuvent pas porter sur tous les éléments du bâtiment.

• Éléments de structure (gros œuvre) : les composants essentiels à la stabilité du bâtiment - comme les murs porteurs, poutres, dalles ou planchers – ne peuvent pas être modifiés. Toute altération de ces éléments mettrait en péril la solidité de l'ouvrage, ce qui les rend intouchables.
• Réseaux collectifs et gaines techniques : les colonnes montantes (eau, électricité, gaz), les conduits de ventilation, ainsi que les évacuations d'eaux usées ou pluviales sont des installations communes à plusieurs logements. Leur modification ou déplacement est donc strictement interdit, car cela affecterait le fonctionnement global de l'immeuble.
• Ouvertures extérieurs (menuiseries) : les fenêtres, baies vitrées, portes-fenêtres et autres ouvertures vers l'extérieur sont généralement fixées dans le permis de construire. Leur emplacement, format ou matériau ne peuvent être modifiés afin de respecter l'harmonie architecturale, les normes d'isolation thermique et phonique, et le cadre réglementaire du projet.
• Parties communes : toute intervention qui toucherait les parties communes (halls, escaliers, gaines techniques collectives...) ou qui risquerait de nuire au confort ou à la sécurité des autres copropriétaires est proscrite. Cela inclut par exemple le déplacement d'un coffret électrique commun ou la modification de zones techniques partagées.

Comment faire une demande de TMA ?

©Bits and splits - Shutterstock

Pour faire une demande de TMA, l'acquéreur doit le faire dans le mois qui suit la signature de la réservation du bien. Il est conseillé de faire la demande le plus tôt possible, car plus les travaux avancent, moins il sera possible de faire certaines modifications.

Le promoteur dispose d'un délai de 4 semaines pour répondre. Au cours de ce délai, un bureau d'architecte va vérifier la faisabilité des travaux modificatifs si besoin.

Une fois la demande TVA validée, l'acheteur va recevoir un devis modificatif ainsi qu'un nouveau plan adapté à son logement. Le devis doit être signé avec la mention "bon pour accord" et peut le renvoyer au promoteur.

Dans le cas où la première demande est refusée, l'acquéreur peut en refaire une.

Quels sont les prix des TMA ?

Les TMA engendrent automatiquement des coûts supplémentaires qui peuvent être plus ou moins conséquents. Cela dépend de la nature de la demande. Ces coûts sont justifiés par les frais engendrés par la construction (matériaux et main-d'œuvre) ainsi que par les frais de gestion, qui représentent entre 10 et 20 % en moyenne.

Ces frais sont à la charge de l'acquéreur. Il devra le plus souvent régler un acompte de 50 % du coût des travaux modificatifs acquéreur au moment de la signature de l'acte définitif de vente. Les 50 % restants seront à verser à l'issue des travaux.

Le promoteur peut facturer l'élaboration d'un nouveau plan ou d'une étude de faisabilité, même en cas de refus de la demande de TMA. C'est pour cette raison qu'il est conseillé de faire une liste des TMA avant de les transmettre au promoteur.

Vérifier les TMA

Dès que les clés sont remises à l'acquéreur, ce dernier peut vérifier les TMA réalisés pour voir s'ils correspondent à ces attentes initiales.

Lors de la livraison, l'acquéreur a l'occasion de vérifier sa conformité avec le plan d'origine au regard du contrat de vente définitif. Si des malfaçons et travaux inachevés sont décelés, il peut émettre des réserves et même consigner 5 % du prix de vente jusqu'à la levée de celles-ci.

Parmi les éléments à vérifier minutieusement, l'acquéreur devra prêter attention aux finitions intérieures, à l'installation des sanitaires, à la disposition des cloisons et aux emplacements des prises et interrupteurs.

Les garanties qui sécurisent l'achat en VEFA

© Monster Ztudio - shutterstock

L'achat d'un logement neuf est couvert par différentes garanties juridiques. Ces garanties ont pour objectif de protéger l'acquéreur face aux éventuels défauts et malfaçons. Elles sont obligatoires et s'appliquent automatiquement. Voici lesquelles :

La garantie de parfait achèvement

Cette garantie impose au constructeur ou promoteur de réparer tous les désordres ou malfaçons signalés par l'acquéreur dans l'année qui suit la réception du logement.

Elle couvre tous les désordres apparents lors de la réception du bien quelle que soit leur nature, leur gravité et leur origine. Il peut aussi bien s'agir d'une non-conformité, d'un vice de construction ou de malfaçons.

La garantie biennale

Aussi appelée garantie de bon fonctionnement, la garantie biennale protège l'acquéreur pour les dysfonctionnements des équipements du bien. Valable pendant deux ans, elle couvre les éléments dissociables de l'ouvrage dont le remplacement ou le retrait n'impacte pas l'usage initial du bâtiment. Parmi les éléments couverts, on peut retrouver les portes intérieures, les éléments de plomberie, les appareils électriques, les faux plafonds et cloisons mobiles ou encore les volets.

La garantie décennale

Valable 10 ans, la garantie décennale ne couvre que les travaux dont le chantier a commencé pendant que le contrat d'assurance était encore valide. Celle-ci est souscrite avant le démarrage des travaux. L'assurance couvre les malfaçons qui n'étaient pas décelables au cours de la réception des travaux. Parmi les éléments couverts par cette garantie, on retrouve les ouvrages de fondation et d'ossature, les ouvrages de viabilité (réseaux, assainissement), la voirie, l'ouvrage avec fondations (terrasse, véranda, piscine enterrée) et les équipements indissociables du bâti comme les canalisations, le plancher, le plafond ou le chauffage central.

TMA et travaux réservés : quelles différences ?

©Studio Romantic - Shutterstock

Dans le cadre d'un achat en VEFA, deux types de travaux peuvent être envisagés par l'acquéreur : les TMA et les travaux réservés. Bien qu'ils permettent tous les deux de personnaliser le logement, leur nature, leur moment de réalisation et leur gestion sont très différents.

À l'inverse des TMA, les travaux réservés sont des prestations que l'acquéreur choisit de ne pas faire réaliser par le promoteur, dans l'objectif de prendre lui-même en charge après la remise des clés. Dans ce cas, le logement est livré "prêt à aménager" mais sans les éléments concernés, que l'acquéreur réalisera à ses frais, selon ses goûts et souvent pour des raisons de budget ou de personnalisation plus poussée.

Ces travaux réservés sont strictement encadrés par la réglementation française, notamment par l'arrêté du 28 octobre 2019, qui en définit une liste limitative. Parmi ces travaux, on peut par exemple retrouver l'installation d'équipements sanitaires de la cuisine, y compris, le cas échéant du mobilier qui l'accompagne, la pose d'un carrelage mural ou encore l'installation de convecteurs électriques, sous réserve que l'installation électrique le permette et que la puissance requise soit respectée.

Comme pour les TMA, certaines conditions sont à respecter concernant ces travaux :

• Aucune incidence sur les éléments de structure du bâtiment.
• Aucune intervention sur les parties communes, notamment les colonnes d'eau, les alimentations en fluide et les réseaux de ventilation situés dans les gaines techniques communes.
• Aucune modification des canalisations d'alimentation en eau, d'évacuation d'eau ou d'alimentation en gaz nécessitant une intervention de la structure.
• Aucune modification des entrées d'air.
• Aucune modification ou déplacement du tableau électrique du logement.