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Écrit par Sophie Castella publié le 05 novembre 2024
PLF 2025 : les changements à venir pour le régime LMNP
Le projet de Loi de Finances 2025 continue d’animer les débats, et plus particulièrement sur la question du logement. Alors que le gouvernement souhaite étendre l’accession à la propriété via le PTZ et mettre définitivement fin au Pinel dans l’immobilier neuf, Matignon passe désormais les niches fiscales au crible. Et ce sont les LMNP, qui devraient bientôt payer l’addition.
Pour rappel, le statut des Loueurs en Meublé Non Professionnel (LMNP) ouvre le droit à des avantages fiscaux attractifs tels qu’une réduction d’impôt ou encore la récupération de la TVA.
À ce jour, une trentaine d’amendements auraient été déposés sur la réforme de la fiscalité des LMNP. Retour sur les dernières propositions du gouvernement.
Des avantages diminués pour les locations de meublés touristiques
Le marché des locations type Airbnb pourrait devenir bien moins avantageux dès l’année prochaine. Le samedi 26 octobre dernier, l’Assemblée nationale a approuvé deux amendements similaires au projet de loi de finances pour 2025, proposés par les députés Annaïg Le Meur (Ensemble pour la République) et Inaki Echaniz (Socialistes).
Ces amendements réduisent de 50 à 30 % l’abattement fiscal appliqué aux revenus des meublés de tourisme. Les deux élus estiment que cet avantage fiscal limite le nombre de logements disponibles pour les locations de longue durée. Par comparaison, les locations non meublées bénéficient, elles, d’un abattement fiscal de seulement 30 %.
Les deux amendements distinguent néanmoins le cas des meublés de tourisme classés. Pour ces biens, l’abattement fiscal est abaissé à 30 % avec des revenus locatifs plafonnés à 30 000 € contre 15 000 € pour les non classés. Les deux parlementaires expliquent que cette disposition vise à conserver une incitation en faveur du classement, afin d’accompagner la montée en gamme des logements destinés à la location de tourisme
.
Les meublés de tourisme classés situés en zone rurale dans des stations de sports d’hiver pourront bénéficier d’un abattement additionnel de 41 % en plus de l’abattement standard de 30 %, à condition que les revenus locatifs ne dépassent pas 50 000 €. Dans les zones rurales et les stations de ski, la location de meublés touristiques n’entre pas en concurrence avec la location longue durée, car peu de résidents y vivent toute l’année.
Assujettissement à la TVA pour les locations Airbnb
Actuellement les locations de type Airbnb ne sont soumises à la TVA que si celles-ci assurent le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle. Il est toutefois assez rare que les loueurs Airbnb proposent au moins deux de ces services. La majorité des loueurs ne facturent donc pas la TVA à leurs locataires, à la différence des hôtels.
Le député François Jolivet (Horizons) estime que les locations Airbnb sont des activités commerciales, comme les hôtels, et devraient donc être soumises à la TVA. D'autres députés partagent cette opinion. Charles de Courson, rapporteur du Budget 2025, rappelle que selon la directive européenne, les locations de meublés touristiques sont exemptes de TVA, sauf si elles concurrencent le secteur hôtelier. Puisque les hôteliers considèrent qu'il y a concurrence, De Courson pense qu'il serait juste de mettre les deux activités sur un pied d'égalité en matière de TVA.
Par le biais de cet amendement, l’objectif de François Jolivet est soutenir le logement familial
pour rétablir une concurrence équitable entre les locations Airbnb et l’hôtellerie. L’idée est que, si les touristes évitent Airbnb à cause de prix plus élevés dus à la TVA, l’attrait pour ce type d’investissement diminuerait, permettant de libérer des logements pour les résidents locaux.
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LMNP au réel : les amortissements pour la plus-value réintégrés
En vue d’homogénéiser les règles de calcul des plus-values pour les Loueurs en Meublés Non Professionnels, l’article 24 du PLF 2025 propose d’inclure les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value au moment de la vente d’un bien. Cette disposition cherche à uniformiser le traitement fiscal de ces opérations.
Pour rappel, les LMNP bénéficient du régime des plus-values privées, ce qui signifie qu’ils ne sont pas tenus de prendre en compte les amortissements appliqués pendant la période de location lors de la vente. En revanche, les LMP (Loueurs en Meublés Professionnels) sont soumis au régime des plus-values professionnelles, où les amortissements sont pris en compte.
En déclarant au réel, le propriétaire LMNP a la possibilité d’amortir le logement, lui permettant de réduire significativement le montant des revenus imposables, ce qui peut potentiellement diminuer, voire annuler, l’impôt à payer sur les revenus locatifs.
Dans un souci d’équité, la réforme prévoit que les amortissements déduits dans le cadre du statut LMNP devront être ajoutés au calcul de la plus-value lors de la vente d’un bien loué meublé. Cela signifie que ces amortissements, représentant la perte de valeur du bien avec le temps, réduiront le prix d’achat du bien dans le calcul, augmentant ainsi la plus-value taxable et, en fin de compte, l'impôt à payer par le vendeur.
Les LMNP doivent-ils s’inquiéter ?
Si la mesure a été proposée, il est très probable qu’entre la version initiale du texte et sa version définitive, d’autres changements puissent encore avoir lieu. Rappelons qu’une mesure identique avait été proposée au cours de l’année 2024, lors du passage du projet de loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue en janvier 2024.
Le Sénat s’était opposé à cette proposition en mai 2024, en raison d’un manque de visibilité sur l’impact de la mesure.
Aussi, les experts de Jedéclaremonmeublé.com, estiment qu’en réalité, la possible imposition de la plus-value concerne assez peu les LMNP. En effet, grâce aux abattements légaux, les LMNP peuvent réduire la plus-value imposable avec le temps. Au bout de 22 ans, ils n’ont plus d’impôt à payer sur la plus-value, et après 30 ans, ils sont également exonérés des prélèvements sociaux.
Étant donné que de nombreux propriétaires gardent leur bien sur de longues années, l’impact de cette réforme deviendrait moins important au fil des années.
D’autres menaces pèsent-elles sur les LMNP ?
La volonté de réduire les avantages fiscaux de la location meublée de courte durée n’est pas nouvelle au gouvernement. C’est d’ailleurs pour cette raison que l’ancienne premier ministre Elisabeth Borne avait mandaté Annaïg Le Meur pour faire une refonte de ce régime, au travers du rapport Le Meur, visant à réformer la fiscalité locative. Parmi les points principaux évoqués dans ce rapport, on retrouve :
L’harmonisation du régime fiscal des locations nues et meublées
Le rapport propose de ne plus autoriser les Loueurs en Meublé Non Professionnel (LMNP) à être imposés sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) afin de « rétablir l’équité fiscale entre les différents types de location », le rattachant ainsi au régime des revenus fonciers.
Il suggère également de créer un régime fiscal unique pour toutes les locations, meublées ou non. L'objectif est double :
- Uniformiser les règles fiscales : en ayant les mêmes règles pour les locations nues et meublées, cela permettrait d'équilibrer le marché locatif entre ces deux types de logements.
- Simplifier les démarches administratives : un régime unique faciliterait les déclarations fiscales pour les propriétaires, rendant le processus plus clair et plus simple, et aidant les investisseurs à faire des choix éclairés sans se perdre dans des régimes complexes.
La modification des seuils LMNP/LMP
Le rapport Le Meur propose d'augmenter le seuil pour devenir Loueur en Meublé Professionnel (LMP) de 23 000 euros à 50 000 euros. Cette mesure a pour but de réduire le nombre de propriétaires passant au statut LMP.
Même si le rapport ne fait pas état d’un projet de loi, les initiatives de celui-ci pourraient engendrer différentes conséquences pour les LMNP, notamment une augmentation de la fiscalité et une baisse des rendements locatifs, entraînée par la hausse de l’imposition.
En bref…
La réforme du régime LMNP proposée dans le cadre du PLF 2025 pourrait marquer un tournant majeur pour les investisseurs en meublé non professionnel. En réduisant les avantages fiscaux pour les locations de courte durée et en intégrant les amortissements dans le calcul des plus-values, le gouvernement cherche à équilibrer le marché immobilier en faveur des locations de longue durée et à promouvoir un usage plus durable du logement.
Ces mesures, bien qu'encore en débat, reflètent une volonté de rétablir l’équité fiscale entre les différents types de location, mais pourraient également inciter certains investisseurs à réévaluer leur stratégie en matière d’investissement locatif.
